卓越商企服务（6989.HK）科技赋能增长，大湾区高端商务物业第一股来了

10月6日，卓越商企服务（6989.HK）召开全球发售在线发布会，确定将于10月7日-12日进行招股，预期19日上市，招股价区间为9.30-10.68港元。全球发行3亿股，当中10%在港公开发行，集资额 27.9亿港元至32亿港元。

作为湾区高端商务物管龙头，卓越商企服务公司此次引入的9名基石投资人阵容相当亮眼，包括腾讯（00700.HK）全资附属公司Tencent Mobility、京东（09618.HK）全资附属公司Gorgeous Tulips、雪湖资本、3W Fund、奥陆资本等，总计认购1.5亿美元股份。其中，Tencent Mobility及Gorgeous Tulips分别认购4500万美元及2000万美元。

近年来，随着物业股上市潮的持续汹涌，房企巨头纷纷拆分轻资产物业上市，物业赛道竞争愈发激烈。在这样的市场背景下，卓越商企服务为何能够获得顶尖资本的青睐？我们不妨从其公司定位和发展模式两方面分析。

一、精准定位高端商务物业，细分赛道先发优势凸显

卓越商企服务成立于1999年，一直专注商务物业管理服务，是国内少数专业为商务物业，尤其是高端商务物业，提供综合服务的物业管理服务提供商之一。截至2020年5月31日，公司在34个城市拥有331个在管项目，总面积为2580万平方米。其中，在管商务物业约1377万平方米，包括写字楼、商务综合体、企业大楼和办公与研发园区。

与其他物企背景类似，卓越商企服务背后也有来自卓越集团的强大支持。卓越集团在全国商业地产综合实力排名前七，拥有大量土地储备、城市更新项目，持续为卓越商企服务提供资源，保障增长空间。招股书显示，2017年至2019年，卓越商企服务在管物业的总面积分别为1140万平方米、1460万平方米及2350万平方米，复合年增长率约为43.9%。

卓越商企服务能够获得这样的增长速度，除了卓越集团的大力支持和自身积极拓展，与商务物业本身正处在的快速发展阶段有密切关系。而且，相比地产板块和物业板块，中国的商务物业管理服务市场还处于相当分散的阶段。如果按向商务物业提供基本物业管理服务的收益来计算，2019年，中国TOP5物业管理服务公司占比约16.7%。而2020年一季度，地产行业TOP5公司销售额达到行业销售额的27.3%。对比来看，商务物业管理服务市场在行业集中度方面还有相当的发展空间，拥有20多年发展历史的卓越商企服务具备一定的先发优势。

目前，卓越商企服务的业务主要集中在大湾区和长三角地区，尤其是高端物业占有量比较高的一线及新一线城市，在未来行业集中度提升的竞争中占据了有利的地位。同时，这些发展速度快、前景好的城市，又以更高的费用水平打开公司的利润空间。

2017年至2019年，卓越商企服务的收益分别为9.47亿元、12.23亿元及18.36亿元，复合年增长率约为39.2%。同期，公司利润分别为1.36亿元、1.56亿元及2.33亿元，复合年增长率约为30.9%。最新数据来看，利润由截至2019年5月31日止五个月的7700万元增加99.3%至截至2020年5月31日止五个月的1.53亿元，几近翻倍，呈现强劲的发展势头。

在行业发展的进程中，集中度不断提升，规模竞争几乎不可避免。卓越商企服务选择专注商务物业这条赛道，并通过高端商务物业来打开增长，在布局规模上取得了不错的成绩，在未来的规模竞争中及时抢占优势地位。目前来看，这些选择也得到了资本市场的认可。

二、成熟商业模式打开成长空间，科技赋能筑深护城河

除了坚定选择商务物业赛道带来的领先优势，卓越商企服务本身相对成熟且不断优化的商业模式是公司获得顶尖资本青睐的另一大原因。具体来看，公司在未来发展中的竞争优势可以概括为独立性强、服务专业和科技赋能三个方面。

首先，相比拆分物企大多仍依靠母公司输送资源的普遍状态，卓越商企服务已经具备相当的独立造血能力。虽然背靠商业地产实力强劲的卓越集团，但是卓越商企服务并不严重依赖母公司，近年来一直积极对外拓展，截止2019年末，公司在管的独立第三方开发或拥有的项目共266个，在管面积占比达到56.8%。同时，公司还积极通过收并购实现重点区域和各类业态的布局，于2019年成功收购的武汉雨阳、浙江港湾及武汉环贸，截至2020年5月31日获得的在管面积约为390万平方米。

招股书显示，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年5月31日，卓越集团开发的物业分别占在管总面积的65.3%、58.7%、43.2%及41.6%；同期，第三方物业开发商开发的物业分别占在管总面积的34.7%、41.3%、56.8%及58.4%。

其次，与住宅物业的管理服务逻辑不同，商务物业的资产保值、增值目标更强，需要更专业可靠的物管服务提升盈利能力。这也意味着，商务物管行业拥有更高的准入门槛，也更适合通过定制化的业务组合增强默契，培养长期合作。

基于上述原因，卓越商企服务提出“全生命周期的物业管理服务”，通过延长物业及附属设施使用年限，减少设施使用年限内的运行费用支出，提升物业价值回报，并通过提供广泛的增值服务丰富公司收入。

目前，卓越商企服务已经在行业内形成良好口碑，成为国内众多知名高新科技企业、互联网企业的行政采购类战略合作服务商，包括腾讯、华为、阿里巴巴、OPPO等在内的众多知名高新科技和互联网企业。值得一提的是，腾讯、京东均为公司基石投资人，未来还将有进一步合作的可能性。

此外，卓越商企服务一直在积极尝试通过科技创新技术提升管理效率，长期来看，对于管理服务成本的降低也有相当的意义。

例如，公司目前运用的「E+FM智慧双平台」就在提高效率和提高客户粘性方面发挥作用。例如，FM智慧管理信息平台大幅提高公司设备维护效率，对比2018年12月及2019年12月，技术人员能够在规定时限内回应设备维修及维护请求比率由65.8%提升至82.8%。公司每月可处理的维修工作平均数量由274个增至481个。而「O+」平台通过多样化服务，不断提高客户的满意度和粘性。截至2020年5月31日，「O+」平台注册用户约90万，2020年5月的月活跃用户约14万。

总结

近年来，随着高端商务区建设的持续火热，与之对应的高端商务物业管理服务市场也在不断升温。在以高端商务物业为重的商务物业板块，卓越商企服务是行业内少有的、专业物业管理服务提供商，如果按向高端商务物业提供基本物业管理服务的所得收益来计算，卓越商企服务在中国商务物业管理服务提供商中的排名第三，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第一。

目前来看，抢先布局+长期专注让卓越商企服务在商务物业板块已经占据了有利地位，预计随着资本力量的推波助澜，公司扩张速度和发展质量将继续提高，进一步提升行业集中度。