世联行 傍上国资能否逆袭？
作者 晨光
数据支持 勾股大数据
来源 格隆汇探雷区
老牌房地产中介世联行抱上国资大腿，实控人“割肉”筹资，撕开了世联行艰难困局的最后一块遮羞布。7月1日，世联行（002285.SZ）公告，控股股东世联中国向珠海大横琴转让世联行股份2.01亿股，占总股本的9.9%。每股2.8元，成交金额5.65亿元，并将剩余股份的表决权委托给珠海大横琴；7月19日，华居天下向大横琴转让其持有的世联行122,265,400股股份，占总股本的 6.00%，每股转让价格为人民币 3.10 元，成交金额3.79亿元。
值得一提的是，本次世联行引入国资股东大横琴，距离其终止收购同策仅仅三天。
那么，世联行控股股东为何割肉也要抱上国资大腿呢？
转让公告显示，引入大横琴除了完善上市公司的股东结构，还可以为世联行拓宽融资渠道。从财报数据看，融资已然成为世联行重中之重的问题。
一、世联行相当“差钱”
截至2020年半年报，世联行货币资金总额24.06亿元，其中因抵押、质押或冻结等对使用有限制的货币资金为3.58亿元，也就是说未受限的资金总额为20.48亿元；然而，世联行银行借款总额达到18.21亿元，其中短期借款高达17.04亿元，未受限的资金总额减去有息负债，其余额仅2.27亿元，勉强覆盖银行借款。上半年营业成本为25.58亿元，其中工资奖金9.33亿元，按平均数计算每月工资奖金支出达1.56亿元，可见其流动性非常紧张。
为筹集资金，今年以来，世联中国已经两次质押共计1.2亿股股票，占其所持世联行股份比例的19.89%。其中，5月29日向广东华兴银行质押的6000万股是为世联行申请贷款进行担保。
值得注意的是，世联行还面临着融资不畅的困境。6月28日，世联行一笔17.3亿元的可转债终止发行。这笔可转债议案已经在2017年通过临时股东大会审议，对于终止发行的原因，世联行表示“鉴于资本市场环境及公司资本运作计划调整”，对于缺钱的世联行来说，是否还是其他原因导致可转债流产？
作为曾经的房地产代理行业TOP1，世联行有着辉煌的过去。
二、一手好牌
1993年，世联行由陈劲松在深圳创办。2009年，世联行迎来事业第一个高峰——深交所上市，并制定了“交易+顾问策划”双轮驱动业务模式。
2009年至2012年，伴随着国内房地产市场的发展，“交易+顾问策划”双轮驱动业务模式给世联行带来了高速发展：
2013年，世联行国内房产销售代理额破3000亿元，营收达到25.6亿，净利润3.2亿。此后，五年间营收、净利润一路高歌猛进，2017年创下历史新高。2017年，世联行的营收和利润均为2013年3倍多，分别为82.1亿元和10亿元。
三、打得稀烂
自2018年以来，房地产行业增速不断下滑，房企获客难度加大，渠道取代中介成为一种行业趋势。作为房企中介的“老大哥”，世联行成为行业变局的“牺牲品”，业绩压力不断增加。
2018年，世联行首次出现业绩下滑，当年实现营收75.3亿，扣非净利3.7亿，同比分别下滑8.26%和61.69%。2019年业绩再度下挫，营收、扣非净利分别为66.5亿、0.37亿，同比下滑11.73%、89.85%。
2020年上半年受疫情影响，房地产市场出现史上最难开局。财报显示，2020年半年度世联行实现营收28.01亿元，同比下滑9.76%，与此同时净利润也由盈转亏，扣非净利润亏损1.07亿元，同比下滑254.66%，为上市以来的首次亏损。
面对强势崛起的竞争对手，世联行在过去几年里遭遇了激烈竞争，业绩已连续下滑。
2017年至2019年，世联行分别实现营业收入82亿元、75亿元、66亿元持续下滑，归母净利润分别为10亿元、4亿元、0.8亿元，也均大幅下挫。
新房代理是世联行的核心业务板块。2017年至2019年，世联行结算的新房代理销售成交额分别为4523亿元、4029亿元、3569亿元，与之对应的代理收费平均费率也在下滑，同期分别为0.84%、0.82%、0.8%。
此外，世联行的新房代理费率在今年预计还会继续下滑。2019年底，世联行累计已实现但未结算的代理销售成交额约3832亿元，将在2020年陆续结算28.7亿元代理费收入，相当于代理费率为0.75%。
根据中国经营报数据，世联行的竞争对手包括已在香港联交所上市的易居（中国）企业控股有限公司（02048.HK，以下简称“易居企业控股”），以及登陆纽约证券交易所的贝壳找房。
其中，易居企业控股在2019年的新房代理销售成交额达到了5324亿元，相应的代理费率为0.86%，仍要高于世联行。
而贝壳找房在新房业务上，不仅寻求到了规模扩张，而且实现了高额利润。2017年至2019年，贝壳找房的代理新房业务销售成交额分别为2526亿元、2808亿元、7476亿元，与之对应的新房费率分别为2.54%、2.66%、2.71%，大幅高于世联行、易居企业控股，且连年增长。
这意味着跟同行业内的头部企业相比，过去几年里，世联行在核心业务板块——新房代理上的竞争优势与议价能力，早已相形见绌。而珠海大横琴集团受托成为上市公司的控股股东，除了提供财务融资以外，后续能否导入资源、提振业绩，依然任重道远。
四、业务借款那点事
2018年，世联行对上海领霖餐饮管理有限公司的业务借款402.82万元进行核销。
2019年，世联行对上海领霖餐饮管理有限公司的业务借款470.47万元进行核销。
连续两年，世联行对领霖餐饮的业务借款累计核销873.29万元。
探雷哥，感到好奇。扒了扒这家叫上海领霖餐饮管理有限公司，工商资料显示：2017年12月26日成立，注册资本300万元。这么点注册资本，通过业务借款873.29万元，探雷哥想了想这应该是一家比较牛逼的公司。那么如果真牛，不应该当年业务借款就认定无法收回，需要核销。通过，企查查发现领霖餐饮的一份裁判文书，裁定书内容如下：
为了房屋租赁款，领霖餐饮被茗玥餐饮起诉了。败诉后，除扣划领霖餐饮银行存款8.66万元外，查得被执行人名下居然无其余可供执行的财产。也就是说领霖餐饮家底共计8.66万元。
最后，通过股权链发生世联行占茗玥餐饮股权的10%。业务借款核销，难道存在利益输送？
五、结束语
2020年，对于世联行来说，无疑是从未有过的艰难时刻。
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- 世联行(002285)