实探白石洲旧改，签约加速，即将迎来集中拆迁
新政后的深圳楼市，正应了那句“大潮过后，就知道谁在裸泳”。
经历了“715”新政的速冻，深圳二手房量价齐跌，但有趣的是，南山区挂牌均价反而涨了——均价超过11万元/平方米，环比上涨3.18%。即使门槛高，机会少，上半年零供应，遍地豪宅的南山，依然是深圳人眼中的香饽饽。
在深圳，能让房价飙涨的关键词，一个是旧改，另一个是名校。基于这两点的巧妙重合，眼下想要布局南山区，最大的看点恐怕就是白石洲旧改。
（被豪宅环绕的白石洲旧改）
南山核心地段+358万平超大体量，白石洲旧改绝对算得上深圳数一数二的“好项目”。但是拆迁致富的痛点在于，十年旧改，八年谈判，白石洲这样体量庞大、产权复杂的项目真的稳稳落地了吗？近日，格隆汇楼市君前往白石洲现场，还原一个真实的旧改进度。
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实探：遍地“楼已清空”提示，
二手房涨价明显
下班高峰期，白石洲前所未有的安静。从1号地铁线白石洲站A口出站左转，沿着沙河街一路向北，道路两侧立着开发商绿景集团的城市更新宣传栏，绵延整整1公里。围栏后密集排列着城中村特有的自建房，楼仍是那楼，人却已不见踪迹。
(街道两侧居住区域基本进入封闭状态）
公开资料显示，白石洲旧改分3期开发，总开发周期8-10年，目前正在签约阶段，计划今年完成一期的签约工作，明年进入集中拆除、建设阶段。
虽然最早开拆的为北面的第一期，但目前来看，整个白石洲项目大部分区域已经完成签约封楼。道路两侧尚未拆除的广告牌让人产生热闹的错觉，但定睛一看，临街商铺到处贴着醒目的“楼已清空”黄色警示，出租屋人去楼空，楼体上挂满了宣传城市更新的红色横幅。
（随处可见标注“楼已清空”的黄色提示）
虽然没有拆除阶段那般声势浩大，但眼下的白石洲也正在经历翻天覆地的变化。楼市君发现，一周前刚贴上签约完成的几栋居民楼，已经迅速被围栏封闭，只留下必要的进出通道，几天前还贴着“甩卖”字样的商铺，现在已被围进了蓝色隔板里。
这样的“小变化”正在白石洲内迅速蔓延。单体楼栋完成签约后将被贴上黄色的警示，小片区完成签约后会被围栏或隔离板集中封闭，巷子内不时有工人进出，忙着拆除楼体的玻璃、防盗网等，为集中拆迁做准备。尤其是一期范围，肉眼可见两侧居民楼大部分都已经被拆到只剩楼体框架。
（一期大部分楼栋正在分批拆除玻璃和防盗网）
虽然大部分楼栋已经人去楼空，但临街还有个别商铺仍在营业。一位商户表示，房东正在签约沟通中，已经跟租户们打过“预防针”，承诺如果确认签约，会预留时间让租户找房搬家。虽然还没有收到房东的通知，但多位店主透露他们已经开始找新的商铺，“反正今年都要搬空的。”
据悉，部分楼栋未签约主要是因为村民户主本人在境外，或者家庭内部产权未决，其他大部分村民签约意愿较强，年底完成一期百分百签约确定性较高。
（白石洲城市更新办公室）
从片区现状和市场变化来看，项目签约进度符合外界期待，目睹白石洲变化的周边二手房业主，心态更是发生了明显的变化。
从二手房市场反馈来看，有两个趋势：一是周边二手房提价明显，部分楼盘近一年涨幅达到2-3万元/平方米；二是惜售情绪渐浓，片区房价提升，放盘量下降，业主对片区未来价值看好。
以区域内楼龄高达26年的明珠花园为例，去年9月该项目的挂盘均价为7.5万元/平方米，当前的二手挂牌价为10.6万元/平方米，涨幅高达41%，放盘量仅有4套。
附近中介表示，虽然周边房源均有不小涨幅，议价空间不断压缩，但每有新房源挂上平台，都能吸引到不少购房者积极看房，成交速度也有所加快。
除了周边二手房，白石洲项目的回迁房也被市场热情推向高位。一位相关代理透露，目前绿景白石洲项目的回迁房价格在9万元/平方米左右，数量较少，对买家资金要求相当高，要求一周内内全款支付。而同为白石洲片区周边的旧改产品，正在建设的深业鹤塘岭，因2022年即可交房，回迁房价格达到11万元/平方米，同样需要短期内一次性付款。
虽然白石洲项目还没有进入建设阶段，但市场目光已经相当灼热。从市场反馈来看，很多人已经默认这里即将崛起下一个豪宅区。
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白石洲，会成为下一个南山豪宅区吗？
其实从价格来看，南山区二手房均价已经超过11万元/平方米，早已遍地豪宅。而白石洲旧改的亮点在于，在先天的地段优势和后天规划加持下，它将成为豪宅中的豪宅。
（1）地段：豪宅区的“漏网之鱼”
白石洲旧改位于深圳市南山区沙河街道沙河五村片区，地处深圳南山区最核心地段，一河之隔就是南山高新科技园，南侧直连1号地铁线白石洲站，南北面分别为深圳三大城市主干道的深南大道和北环大道，可通过成熟路网快速到达福田CBD，前海新中心等，1公里范围内集齐著名旅游景区世界之窗、欢乐谷和名商高尔夫球会，还有万象天地和益田假日广场两大商业。
白石洲的东南面为深圳两大传统豪宅区华侨城片区和红树林片区，西面是近两年快速崛起的华润城豪宅，虽然一路之隔，共享配套，但眼下的白石洲与周边豪宅完全是两个画风。
（北面与华侨城豪宅区仅一路之隔，楼体密度形成强烈反差）
（西面隔着大沙河生态长廊，直望南山高新科技园）
（南向望海，不远处的深圳湾超级总部基地正在加速建设）
（东南面为华侨城湿地，可见世界之窗、欢乐谷和大片的别墅群）
如果按房价高低制作立体地图，被豪宅环绕的白石洲片区就是南山中心区的“盆地”。
以最新市场价为参考，南北两端的华侨城片区和红树湾片区，5年内次新房均价达到14-18万元/平方米，大沙河生态长廊对岸的华润大冲城市更新项目均价超过14万元/平方米，华润城一期均价超过17万元/平方米。
周边新房稀缺，下半年有望入市、号称白石洲片区旧改首发之作的深业鹤塘岭，定位改善刚需，在限价影响下，吹风价达到12万元/平方米。而距离白石洲旧改更近的深业世纪山谷，定位对标华润城润玺，价格也将更上一层楼。
预计2022年开始入市的绿景白石洲旧改项目，规划定位优于深业鹤塘岭，体量和配套又胜过深业世纪山谷，随着南山整体价格稳步上涨，保守估计价格将追赶华侨城片区达到14万元/平方米。
（2）市场：高新园+三大总部基地的强大支撑
从产业规划来看，除了高新科技园，白石洲旧改周边还布局了深圳三大总部基地——留仙洞超级总部基地、深圳湾超级基地和后海总部基地，围绕大沙河形成一条深圳科创长廊。
作为国内最早规划总部经济的城市之一，深圳早在2008年就提出了吸引国内外大型企业来深建设总部的要求，经过多年的探索发展形成了三大超级总部基地，为了避免让产业基地成为房地产项目，这三大超级总部基地均刻意避免住宅用地规划，充分发挥政策福利和产业集群优势，吸引国内外的头部企业。
例如距离白石洲项目2公里范围内的深圳湾超级总部基地，目前已成功引进12家超级总部，均为中兴通讯、神州数码、中国电子、中国恒大、万科等知名企业，规划就业人口达到30万人。但是范围内已无未开发的住宅用地，周边最大新增配套区即为白石洲项目。
（深圳湾超级总部基地效果图）
作为大沙河创新走廊的重要配套，白石洲片区对应的是高新园+三大总部基地持续引入的几十万就业人口，尤其是在“供不应求”的南山区，市场需求相当坚挺。
（3）看规划：36.6万平商业，还有名校？
白石洲旧改的具体规划，绿景透露的不多，但从已知的公开信息，可以发现几个亮点。
公开数据显示，白石洲项目总规划计容面积358万平方米，其中住宅面积125万平方米，公寓面积112万平方米，办公面积71万平方米，商业面积（地上+地下）36.6万平方米，酒店7万平方米，业态丰富，体量庞大。
住宅和公寓产品的价值，可以直接参考周边豪宅区的定价，这里不再赘述，重点分析一下白石洲项目的商业部分。
从数据来看，白石洲旧改的商业面积高达36.6万平方米，超过深圳32个代表性购物中心，包括号称深圳商业“巨无霸”的壹方城，体量上占据优势。这样大体量的项目，在南山更是稀缺，深圳最受欢迎的网红商业之一——万象天地的面积也只有23万平方米。
白石洲项目的商业业态比较丰富，既包含集中式商业综合体，也有传统街铺+街坊式商业和新型商业街区，这类组合型商业的市场欢迎度比较高，参考类似组合的万象天地，2019年商场销售额达38.5亿。而且，白石洲商业部分属于第三期，预计8年后才会入市，届时三大总部基地落地，白石洲豪宅区成熟，预计将拥有更可观的人流量。
除此之外，需要重点关注的是，外界对白石洲项目的教育配套也有相当的期待。
按照目前深圳旧改的教育资源分配经验，大型旧改的新增学校教育质量都不会差，例如一河之隔的大冲旧改项目就配备了两所南山外国语学校分校，市场推测白石洲项目可能也会引进深圳四大名校。
虽然市场已经产生名校预期，但如果真有相关消息公布，预计片区价值还将攀升到新的高度，上车白石洲的门槛也会进一步提高。
考虑到华侨城片区原本也缺乏匹配的教育资源，白石洲项目落地名校的可能性比较大，但一切还是要以最终公示为准。
总结
白石洲的旧改之路，最早可以追到2005年。
作为深南大道现存最大的核心地段城中村，白石洲旧改总拆除面积高达151万平方米，约等于1.5个大冲旧改项目，土地权属复杂，有25宗不同权属地和性质的地块，堪称深圳规模最大、密度最高、难度最大的城市更新项目。
整整十五年，人人都知道白石洲潜力无限，却无法预测它真正迎来蜕变的时刻，直到今天。如果不是亲自走过沙河街，大多数体验过白石洲繁华喧嚣的人，都无法想象它此时的空荡和宁静。
放弃旧回忆，迎接新风景，是一件不容易的事情，但也是城市更新的魅力所在。
最快只要3个月，白石洲项目一期就将迎来集中拆建设阶段，这片密集、拥挤的城中村将倒在城市发展的车轮下，然后迅速成长成一个集绿色生态、智慧社区和交通枢纽于一体的新城区，为更多人创造新的深圳印象。
相关证券：- 绿景中国地产(00095)