「物管动态」传分拆物业公司，这家大湾区房企也不淡定了？

聚焦于粤港澳大湾区的龙光集团(03380-HK)，传闻拟分拆物业公司在香港上市。

这似乎不是“有”还是“无”的问题，或许更确切地说，是时间问题。

近两年内地房企热衷于分拆旗下的物管公司上市，一来，市场估值高；二来，由于是轻资产业务，物业管理相关资产在房企所占的体量不大，将持股分释出去对上市房企的资产规模、盈利表现影响不是很大，反倒能通过价值的释放让上市房企的估值得到重估；三来，旗下物管公司可以通过开辟新的融资渠道来扩大非母公司的物业组合。

最近在港交所(00388-HK)排队轮候上市的物管公司已有九家，见下图。

销售额在国内房企之中排名前三十内的龙光集团分拆物业公司上市，也只是迟早的事。

龙光集团缺钱吗？

相对于规模更大的房企来说，龙光集团的资产负债状况尚可，见下图，至少资产负债率比万科(02202-HK, 000002-CN)、融创中国(01918-CN)等龙头老大稍微低一点。

从其净负债率和现金与银行借贷总额之比可以看出，2020年6月30日所处的水平与其过往相比也尚适宜。

截至2020年6月30日，龙光集团的流动比率为1.41倍；记为流动资产的现金及银行结余为401.5亿元（单位人民币，下同），应在一年内偿付的附息债务为311.21亿元，现金可以覆盖一年内需偿付的债务。

2020年上半年，该公司的经营活动净现金流入虽然下降了40%，但仍有正数54.12亿元，这反映龙光集团售楼所得以及其他业务收入现金流入，足以覆盖经营开支。期内，该公司录得权益合约总销售面积304万平方米，新获建面则为295.6万平方米，可见销量高于土储增量。

不缺钱？相信没有一家房企会认为自己不缺钱，即使现金储备已经足够充裕，都需要为拿地、为未来项目筹措足够的资金储备。

见下图，从2019年开始龙光集团的新获建筑面积落后于合约销售面积。

下图显示，从2018年起，该公司的拿地速度已落后于销售面积。

所以补充土储应为其重要工作之一，以便让销售能货如轮转，进一步提升业绩。除此以外，该公司也在2020年中期报告中提到，其未来将积极把握土地收购机遇，同时寻求更多并购目标，对资本的需求自然殷切。

根据中指院统计的2020年前八个月中国房地产企业销售业绩排名，龙光集团按销售额计排名第22。从其上半年的权益合约销售额看，大湾区为主要市场，占其物业销售额的60%。从该公司上市以来的表现可以看出，龙光集团过往聚焦于粤港澳大湾区和南宁，近年开始进行多元化拓展，进军长三角和海外市场，所以拿地单价成本也随之水涨船高。

尽管分拆物业公司能获得的资金和估值提升所带来的融资空间相对其庞大的资金需求来说，也许杯水车薪，但也是非常有必要打通的融资渠道之一。

龙光集团有哪些非开发业务？

物业开发自然是龙光集团最主要的收入来源，但除此以外，该公司有其他产业布局。

这两年，龙光地产开始参与城市更新项目。2020年上半年，该公司的城市更新土储货值达到4549亿元。2020年上半年，城市更新业务收入为60亿元，占其总收入的19.25%，贡献分部溢利37.5亿元，占总利润的30.56%。

该公司还为外部客户及集团公司建造办公场所及住宅楼宇和提供装饰服务，也为物业买家提供室内装饰服务。2020年上半年，该分部贡献收入43.5亿元，占总收入的14%，分部溢利为34.16亿元，占总溢利的27.83%。

此外，龙光集团还设有物业租赁分部，通过出租办公单位及零售店铺赚取租金收入，并从长远的物业升值中获利。2020年上半年，这块业务贡献收入6843.1万元，占总收入的0.2%，分部溢利为7809万元，占总溢利的0.6%。

但是，龙光集团的业绩并没有单独列出物管公司的数据。中指院的数据显示，2020年中国物业服务百强企业名单中，广东龙光集团物业管理有限公司排名第15。

根据龙光服务的网站，该公司创建于1996年，具有国家一级物业管理企业资质，目前直营的范围以珠三角为主，项目主要分布在深圳、广州、汕头、南宁、珠海、佛山、顺德、东莞、惠州、防城港、成都、海口等城市。目前接管物业管理项目约150个，该公司在职员工超6000个，服务人口约100万余人，管理面积超4000万平方米，提供前期介入、入伙交楼、正常管理等一系列物业管理服务。

龙光集团对分拆传闻未有评论，但房企分拆物业管理业务甚至其他非开发业务已非新鲜事，且看看未来的进展。

作者：黄山毛峰