房价“限降令”能救得了三四线楼市吗？

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房价敏感博弈期，楼市故事多。前有苏州政策调控房价降温，这厢又有施恩发文阻止房价下跌。

作为一个依山傍水的三四线小城，恩施旅游资源极其丰富。靠山吃山、靠水吃水，恩施也因此成为各大房企争相抢食的文旅地盘。

然而文旅的东风尚未等来，眼见得恩施的房价要急转直下，由此，施恩房协发布10条“限降令”提出预警。

恩施房协表现出一种“托底”的倾向。房协作为半官方的行业组织，某种程度上代表了不便于出面的主管部门的态度。

其实恩施的窘境是棚改大缩水后，是那些缺乏人口和产业支撑的三四线楼市的真实写照，是否意味着三四线的楼市从此就要一蹶不振？

恩施房协发布10条“限降令”，这座旅游小城房价遇冷

近日，湖北省恩施州恩施市房地产协会发布《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，对该市的房地产项目降价行为提出“预警”，实际上就是阻止当地房价下跌。

见过阻止房价涨的，见过阻止房价跌的吗？恩施房协在通知中列举了扰乱楼市秩序的“十大罪状”，大致为：高价备案低价开盘、预售和销售价格不同、低价诱客、尾盘甩卖等。

《通知》一下，迅速引发外界关注。群众直呼，见过不让房子涨价的，还真没见过阻止房价下跌的。

在楼市“因城施策”下，各地对市场波动提出预警的不少，5月苏州就连续出台限购政策给房价降温。但“限降”的还真不多见。

此次“限降令”不仅在业界引起争议，同时也揭露了这座四线城市楼市存在的各种“乱象”。

文旅“炒”热小城，但远不能“救”市

湖北恩施地处武陵山区、经济落后，属国家级贫困地区。恩施州统计局数据显示，2018年恩施州GDP总量为871亿元，是湖北省唯一一个未过千亿的市州。

不过靠山吃山、靠水吃水。恩施凭借悠久的历史、丰富的旅游资源，成为地产开发商争相抢食的文旅地盘。

那些转型做文旅的房企巨头，例如奥山、中梁等均有入驻，其中，中梁地产开发的国宾壹号项目一听就知道“贵”而不同。

恩施房地产报告显示，2018年恩施州完成房地产开发总投资130.76亿元，同比上涨27.14%。土地出让金规模为45.34亿元，同比涨幅超过100%。当地财政对房地产市场非常依赖。

恩施在2016年6月出台楼市去库存的各项政策，包括调低首付比例、一家人的公积金亦可叠加使用于同一套房、农民工、个体户缴存足额连续6个月以上即可申请公积金贷款等。

这一政策取得了明显的效果。2017年，恩施出现“抢房”的白热化趋势，新房的成交单价同比上涨592元/平方米，达到4989元/平米。

而2018年新建商品住宅成交均价为6165.58元/平方米，单价又上涨1177元，涨幅达到24%。

2018年成交量同比上涨7%，累计总销售额100亿元，同比上涨27%。

然而这一幕却是最后的辉煌。文旅概念虽然让恩施炙手可热，但这两年才陆续转型的房企仍处于摸索、投资开发阶段，盈利得更是少之又少。

房价新增长动力不成火候，旧引擎已然哑火。棚改政策腰斩，也让狂飙的三四线房价温度骤降。据住建委和国土局数据显示，2018年恩施市开工实施棚户区改造项目有2209项。而2019年棚改计划开工仅1013套，大幅缩水。

房价炒的过高，需求又明显后劲不足，于是就出现降价压力。

棚改退潮，三四线城市房价“搁浅”？

潮水过后，谁会搁浅？

据恩施州房地产业协会报告，恩施的库存去化目前低于10个月，依然有较大市场潜力。而新建非商品住宅却库存高企，现有存量出清约需55个月，库存压力较大。

表面上看，因为开发商过于集中供货，导致供过于求。但多位业内人士表示，其实根源在于，恩施前些年房价涨幅过快，而当地人口和收入基数没有大幅增长，房价已提前消耗了红利。

像恩施这种缺乏人口和经济支撑的三四线城市，基础设施薄弱，再加上没有产业支撑，当地的房地产市场问题凸显。一旦棚改货币化安置需求一辙出，房价很可能从哪里来再回哪里去。

类似恩施这种经济不灵、人口不强，仅依靠棚改大机遇火一把的三四线城市实际上数量不少，业界管这种城市为“弱三四线”。弱三四线城市的楼市未来前景不乐观，不排除将出现大热之后后劲不足引发的降价压力。

而对于那些受核心大城市辐射明显，自身综合经济实力强，人口流入明显的“强三四线”城市而言，当地的楼市还是发展较快，还需要严格的调控政策来“降温”。

总之，恩施效应不会在三四线城市全面显现，应该区分来看待，那些“出身”一样的弱三四线城市确实值得警惕。

但同时也要看到，恩施现下的窘境或是一时的。作为一个拥有大量生态资源的小城，恩施还是有别于其它“弱三四线”城市，其文旅前景还是非常可期的。

作者：李莹

编辑：李雨谦