趣说中报｜看看这条增长曲线，谁说三四线的拼不过一二线？
视频制作：王尊君
2020年上半年，突如其来的新冠疫情打乱了经济运行的正常节奏，给各行各业带来了严峻的经营挑战。面对考验，房地产行业积极复工复产，销售逐渐步入正轨。
8月25日，碧桂园发布的中期业绩显示，其上半年实现了2669.5亿元的权益销售额。在第三方机构统计的全口径销售额排行榜中，碧桂园依然保持着行业第一的地位。
据了解，伴随疫情得到控制及经济稳步复苏，碧桂园的销售业绩自3月以来已实现连续5个月同比增长，其中7月同比增长27.52%至542.8亿元。
2020年前7月碧桂园销售概况
亿翰智库表示，从现已公布业绩预告的企业情况来看，受疫情影响，房企合约销售业绩普遍同比负增长，营收增速放缓，利润下降。但预计标杆企业的销售业绩大概率会在三季度实现正向增长，年内逐步回补。
值得关注的是，在本次疫情中，三四线城市表现出了优于一二线城市的销售韧性。今年以来，中央也不断强调，要以新型城镇化带动投资和消费需求，围绕农民进城就业安家需求等，加强城市短板领域建设，释放更大内需潜力。在一定程度上，这意味着低线市场的内需释放仍将成为碧桂园业绩持续增长的强劲动力。
单月销售持续正增长
回款率超行业平均水平
业绩公告显示，2020年上半年，碧桂园实现营业收入1849.6亿元，毛利润448.9亿元，净利润约为219.3亿元，股东应占核心净利润约为146.1亿元。
亿翰智库表示，年初疫情突发，售楼处关闭，房企销售业绩首当其冲，但随着疫情负面效应的逐步消化，销售业绩所受影响可在年内逐步回补。而企业为避免疫情的传播，项目工程暂缓，原定可于上半年实现竣工结转的项目竣工延期，因此收入和利润的结转时点后移，导致营业收入、投资收益、利润增长放缓或预期减少，由于结转结构的原因，部分企业出现利润率下滑。
而从近几个月行业的表现来看，销售已经出现了V型反转。以碧桂园的月度权益销售额为例，除了1月、2月受到疫情影响而出现单月同比下跌外，3月份起，该公司的单月销售均实现了同比正增长，累计同比差距每月逐渐缩小，预计到8月份可实现累计同比持平。据称，碧桂园下半年将有6412亿元的可售货量，全年销售有望录得同比10%增长。
碧桂园深度布局五大城市群
严峻的市场形势更为考验房企的财务管理水平，也更容易拉开企业之间的竞争差距。从几个关键的财务数据来看，碧桂园的经营优势在上半年得到了进一步强化。据了解，上半年，该公司的综合权益回款率仍高达94%，连续5年高于90%，当年签约当年回款率（权益）为67%，同比提升3个百分点。在疫情期间，碧桂园仍能取得远超行业均值的回款率，经营的稳定性可见一斑。
截至6月底，碧桂园账面拥有可动用现金余额2055.2亿元，另有约3288.1亿元银行授信额度尚未使用，现金流保持充裕状态。
债务管理优化明显，上半年，碧桂园的有息负债总额约3420.4亿元，较去年底下降了7.5%。现金余额对于一年内短期有息债务的覆盖比例接近2倍，净借贷比率稳定在58%水平，与去年同期相仿。
值得一提的是，期内，碧桂园的融资成本下降了49个基点至5.85%。
近日，房地产行业融资再度收紧、房企杠杆水平受限的风声不断传出。国泰君安认为，随着地产调控的不断推进，行业马太效应将进一步显现，优质资源将更多地流往盈利能力强、营运效率高的企业。融资政策的变化使得房企资金链进一步承压，前期杠杆高企的企业将受到明显影响，而资金较为充裕、偿债能力较强的房地产企业将获得市场的青睐，信用资质的分化利好优质龙头房企。
深耕低线城市 再迎政策风口
市场的波动也令各区域间的分化更为明显，亿翰智库发现，上半年，长三角区域与粤港澳大湾区的整体表现依旧处于全国的前列位置，说明经济发展综合实力强且产业支撑力足的区域，房地产市场的抗波动能力更强，表现更优。
碧桂园位于大湾区内的权益可售资源
而碧桂园的布局重心也正是这些颇具投资价值的区域。2020年上半年，公司新获取的土地大部分位于传统销售较强劲且经济发展较快的城市圈，其中，长三角及粤港澳大湾区占比超过一半。
截至6月底，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约16698亿元，潜在的权益可售货值约6706亿元，权益可售资源合计约23404万亿元。在已获取的可售资源中，98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大城市群，大多数货量的分布符合人口流动趋势。
碧桂园已获取的可售资源分布图
上半年，还有一个分化的趋势值得关注，那就是三四线城市的逆袭。根据碧桂园的销售数据，该公司所布局的三四线城市除了疫情影响较为严重的2月份之外，其它月份都实现了同比增长，反观一二线城市，则出现不同程度的同比下降。其中，三四线城市的销售自3月起平均每月同比上升11%，优于一二线城市销售同比变化水平。
由此可见，即使受到棚改退出、经济基础薄弱等不利因素制约，三四线城市的销售仍然保持了较强的韧性。
从数据上看，碧桂园2020上半年三四线城市项目投资转换率相对较高
低线城市在拉动内需方面的巨大潜力也受到了中央的高度关注，相关政策红利不断释放。今年全国两会政府工作报告提出要“深入推进新型城镇化”，并把新型城镇化建设纳入投资重点的“两新一重”建设。7月22日召开的国务院常务会议明确表示，推进以人为核心的新型城镇化，是内需最大潜力所在。8月，国家发展改革委强调，县城是我国推进工业化、城镇化的重要空间，是城镇体系的重要一环，也是城乡融合发展的关键纽带。今年以来，国家已投入资金超过1200亿元，用于推进县城城镇化补短板强弱项工作。
截至6月底，碧桂园1.67万亿元已获取的权益可售货值中，有超过8000亿元目标为三四线城市，充足的货值令公司占据了分享新一轮政策红利的有利位置。
碧桂园项目城市布局
更重要的是，经过20多年的深耕和差异化布局，碧桂园在三四线城市拥有显著的竞争优势。中达证券认为，相对于其他三四线开发商，碧桂园在购房流程合规性及便利性方面对购房者提供保障，在绿化、户型、配套、物业服务等方面具明显优势，使低线市场购房者对碧桂园产品有更强的购房意愿；相对于其他品牌开发商，碧桂园通过产业垂直整合、标准化方案及创新建造体系等方式严控成本及费用支出，同时提出并落实了多项管理办法促进快速周转和销售，实现了位居行业前列的ROE。对目标市场的充分把握和独特的护城河将持续支持公司的去化和未来的稳健增长。
克而瑞也表示，疫情之下，三四线客户买好房子的意愿愈加强烈，叠加消费刺激政策和城镇化的推进都对三四线城市有利好。而碧桂园在三四线城市的竞争优势越来越明显，充裕的土地储备将为其未来业绩的持续稳健发展提供支撑。