正商实业上半年毛利率下降四成 融资成本居高不下

财联社（深圳，记者 杨依依）讯，正商实业（00185.HK）于近日披露2020年中期业绩，并于9月2日举行电话业绩会。据其2020年中期业绩报告，今年上半年其收益为22.38亿元，同比增加582.4%；公司拥有人应占净利润约1.09亿元，同比增长194.3%。

“因为结转时差的关系，现在的财报不会受最近疫情的影响，今年2月份的销售确实受到了疫情影响，摊长大概有2年的滞后时间，我们能够通过其他销售策略去减弱对单季度的影响。”正商实业财务总监兼公司秘书郭柏成在业绩会上说。

此外，正商实业的毛利率波动较大。按其披露的毛利和营收计算，正商实业上半年的毛利率约27.2%，较2019年同期的45.4%下降18.2个百分点，下降幅度达四成。事实上，正商实业的毛利率从2019年下半年就已经开始下滑，毛利率较2018年底的45.7%下降20个百分点，为25.7%。

“过去几年公司总体因为项目比较小，毛利率变化比较大。比如2017、2018年结转的都是商业的项目，商业项目毛利率比住宅高，在40%左右。但是去年住宅项目开始结转，所以营收和利润以倍数上升，毛利率是25%。今年全年估计毛利率会在27%-30%区间。”郭柏成在中期业绩会上称，“今年新买的项目个别在县城，土地成本比较小，预期毛利率会在28%-30%水平，到两三年之后才能反映。”

今年2月，穆迪在将正商实业及其母公司正商集团展望评级调至“负面”时表示，正商集团的土地储备从2018年底的674万平方米降至2019年底的540万-570万平方米，这样的土地储备规模，只能支撑正商集团房地产开发和销售不到两年。

从2月21日起，正商实业开始加快拿地，截至2020年6月30日，上半年其在招拍挂市场拿下19幅地块，总占地面积约74.6万平方米，总代价约29.22亿元。此外，上半年母公司正商集团通过关联公司注入五个物业项目，总占地面积约55万平方米，总代价23.68亿元，共12幅地块。上半年总计新增31幅地块，共129.6万平方米，相对去年同期增加25幅地块，面积增加3.5倍。

今年7-8月，正商实业又密集拿地，共新增18幅土地，总代价约33.15亿元。

但这些土储面临过于集中的风险，该公司今年前8个月新拿的49幅土地全部位于河南省内。与建业坚持固守河南不同，正商一直宣称要加大向省外拓展。正商集团资本证券部总经理张勇在业绩会上称：“今年的确只在河南省内拿了土地，其实我们积极参与了武汉等城市的土地竞拍，但竞拍最后没有拿到。我们其实在省外一直有拓展团队，一些项目已经进入了前期的接触。”

据郭柏成介绍，全年投资计划接近100亿元，按照截至8月已披露的数据，还剩约14亿计划投资款。

值得注意的是，拿地步伐加快的正商实业面临流动负债大幅增加的局面。其中期报告显示，流动负债总额为456.09亿元，同比增加31%；而现金及现金等值项目仅25.19亿元。

与此同时，该公司融资成本居高不下，从2019年下半年起，正商实业开始发行高息美元债。2019年10月和12月分别发行了2.2亿美元和1.2亿美元的优先票据，年利率均为12.8%。今年3月又新增一笔票面利率为12.5%的美元票据，金额为2亿美元。截至6月30日，境外债占有息负债的比例为21%。

“现在境外债都受到发改委的政策限制，美元债的总量不会有很大的增长空间。”郭柏成说。

张勇表示，“今年国内融资政策不断收紧，我们整个融资结构还是以项目贷款为主。‘三条红线’的政策一直在传，具体制度没有明确出来，我们管理层也注意到，整个公司的财务情况会相应做一些调整。”