建业新生活(09983.HK)：疫情下逆势强劲增长，规模加速打开向上空间
一、疫情之下物业股站上风口，寻找行业最靓的"仔"
今年上半年，疫情事件的爆发凸显了物业管理公司的服务价值和作用，但同时也对物管行业带来了一定程度的冲击，物管企业面临成本上涨、外拓和项目承接受阻等，或将对业绩增长带来负面影响。随着港股财报期的到来，各家物管公司纷纷亮出中期成绩单，业绩风险的释放，叠加A股港股牛市预期持续升温，有望驱动物业板块迎来新的行情。
实际上，今年上半年上市公司中，物业股整体业绩一片飘红，同时在资本市场表现也相当亮眼。从各家物管公司纷纷取得业绩高增长的表现来看，这也进一步验证了物管行业这个优质赛道的机会。作为当下房地产行业的又一个风口，此前中商产业研究院的数据显示，预计到2020年全国物业管理市场规模超过1万亿。与此同时，广发证券则表示，本轮房地产开发行业的繁荣将会通过项目交付逐渐传导到物业管理公司，地产开发商集中度提升会推动物业管理公司的规模增长。
不难看到，不论是地产开发周期的传导还是行业本身的巨大空间，都让物业管理行业成为当下一个值得高度关注的赛道，那么什么样的企业在这之中具有机会？笔者关注到了建业新生活，一家十分具有自身鲜明特色和风格的上市物管企业。
值得一提的是，近期建业新生活(09983.HK)公布了2020年中期业绩，财报数据显示，上半年公司实现收入10.61亿元，同比增长56.1%；股东应占利润为1.84亿元，同比增长70.3%；每股基本盈利0.1870元人民币，宣派中期股息每股6.6港仙。
可以看到，在疫情影响之下，建业新生活仍然保持了快步增长，营收净利增速均在双位数以上，在行业中表现亮眼。值得一提的是，公司今年在短短上市不到三个月还被成功纳入了恒生综合指数。而截至目前，上市至今涨幅达到近60%。
不难发现，建业新生活在业绩、资本市场迎来双丰收，凸显了其强劲的综合实力。那么该如何看待这家公司的投资机会？
二、区域领先、增长强劲的中部地区物管龙头
首先不妨先来看看，建业新生活究竟是一家什么样的物管公司？
拆分公司业务板块来看，其营收来源主要分为三大块，包括物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务。
具体来看：
a 物业管理服务及增值服务
该板块包括住宅社区及非住宅物业提供物业管理及增值服务。上半年该分部实现营收8.44亿元，同比增长59.3%。
b 生活服务
生活服务包括建业+平台提供的产品及服务、旅游服务以及于建业大食堂提供的管理服务。上半年，该分部实现营收1.73亿元，同比增长51.6%。
c 商业资产管理及咨询服务
商业资产管理及咨询服务主要涉及包括酒店管理、商业资产管理及文化旅游综合体管理，其业务专注于通过简化物业运营以降低成本及招揽业务以增加收入，从而提升物业价值。上半年该分部实现营收0.45亿元，同比增长22.2%。
从营收占比不难看出，物业管理业务及增值服务板块是建业新生活的主营业务板块，上半年占整体营收比重的79.5%。
近年来建业新生活物业管理收入规模及面积保持高速增长。其中来自物业管理及增值服务收入从2017年4.2亿元增长至2019年13.4亿元，年复合增长率达78.4%。在管面积则从2017年2036万平方米增加到2019年5698万平方米，年复合增长率达67.3%。
截至2020年6月30日，公司物业管理及增值服务覆盖河南省全省18个地级市（以及104个县级城市中的94个县级城市）及海南省海口市、新疆库尔勒市，公司服务341项物业，超120百万名业主及住户，公司在管建筑面积达7013万平方米，较2019年末增长23.1%。
可以看到，公司具有显著的区域优势，高度聚焦河南，同时在物管业务上保持高速的增长姿态，而在其他两大板块的增长也相当强劲。那么公司缘何能取得如此靓丽的成绩呢？不妨结合公司的业务布局及现状，从竞争优势和机会两个层面予以探讨。
三、建业新生活的竞争优势与机会
1 专注区域深耕
物业管理服务是一个劳动密集型的行业，同时十分重视口碑效应，我国幅员辽阔，各地风俗均有差异，因此物管企业盲目扩张往往很容易导致水土不服。从建业新生活的发展策略来看，公司高度聚焦重点区域，透过对河南省内的深耕，不断在当地将服务做精做透。借助于此，公司积累了良好的口碑，同时也聚集了更多的优势资源，形成了在省内快速复制扩张的能力。
实际上，公司姐妹公司建业地产被誉为"河南地产王"，其使命是"让河南人民都住上好房子"，而建业新生活的使命则是"让河南人民都过上好生活"，两者相互呼应。作为2019年GDP排名全国第五同时人口上亿的中部大省，河南在房地产市场尤其是伴随城镇化趋势逐步打开的物管行业，有着巨大的市场空间亟待挖掘。
2 内增+外延
建业新生活借助姐妹公司建业地产在地产开发业务快速的增长获取相应的资源，能够持续夯实自身的业务基础。数据显示，2019年建业地产销售额成功破千亿，实现合同销售金额约1011.5亿元，三年复合增长率达到65.9%。母集团在地产开发端的快速扩张为建业新生活物管服务规模的扩大带来了支撑，数据同时显示，建业新生活2019年末的合约建筑面积达到约1.15亿平方米，三年复合年增长率达到83.4%，而截至2020年中期公司合约建筑面积进一步上升至1.44亿平方米，较2019年末提升25.9%，庞大的储备面积为公司未来业绩的增长带来了确定性。
此外凭借优质专业的服务和良好的市场口碑，建业新生活在市场拓展以及收并购上也具有较大的优势。财报数据也验证了这一点，公司第三方外拓项目合约面积从2017年末的560万平方米增长至2019年末的4520万平方米。与此同时，公司来自建业地产在管面积占比从2017年的90.9%下降到2019年的68.9%。可见，建业新生活在第三方项目拓展的能力持续得到增强。
值得一提的是，当前建业新生活已经成功登陆港股市场，资本实力得到进一步增强，伴随疫情冲击下加速行业出清，公司有优势在行业中进一步参与收并购以及对外拓展，实现加速扩张。
3 多业态服务及多元化平台
建业新生活的物业组合种类多样，包括住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校及政府机关物业。其中公司2019年末非住宅物业在管面积占比达到30.2%。相较于住宅物业，非住宅物业的毛利率相对较高，且进入壁垒也高，同时仍然有巨大的市场潜力待挖掘，因此凭借建业新生活在这一领域持续巩固优势，还将有望不断实现在行业内做大做强。
此外，值得一提的是，与其他物业企业不同，建业新生活还通过提供全方位的多样化服务和产品增加营收来源，其生活服务及商业资产管理和咨询服务两大板块毛利率表现优异，在赋能主业增强企业核心竞争力的同时，也在持续释放业绩动能。
4 受益行业集中度提升
物管服务属于刚性需求，从行业趋势来看，物管资源向头部企业聚集是必然趋势，相关数据显示，2019年物业服务百强企业市场份额由2016年的29.44%进一步扩大至43.61%，市场集中度持续提升。
在此趋势下，这也意味着，具有较强综合实力有核心竞争优势的物管企业能够在行业加速洗牌的红利中进一步扩大自身业务规模，就建业新生活而言，其当下在行业具有相对领先的优势，同时拥有自身的"核心能力圈"未来也将受益于此，实现强者恒强。
5 科技赋能及增值服务打开新空间
技术赋能物业管理有助于提升企业运营效率达到降本增效，甚至也将衍生新的服务业态，拓展新的收入来源。建业新生活打造了 "建业+"APP，透过数字化建设，实现了服务质量和体验的升级，数据显示截止2020年6月30日"建业+"平台的注册用户已达280万名，同比增长58%，展现了强劲的发展势头。
此外，公司深入推进智慧物业专项工作，用智慧和科技，实现"24小时全新守候，全时程监控，12分钟响应"等服务升级，打造出更效率、更便捷、更安全的建业特色服务。而根据公司下半年的规划，管理层表示将重点加大智慧物业的投入力度，重点评估科技投入的效果，结合组织管理，尽快实现降本增效的目标。值得一提的是，在今年8月13日，建业新生活还与华为签订战略合作协议，将在智慧园区等多领域展开全面合作。
而在增值业务方面，建业新生活的表现十分强劲，今年上半年该分部收入已经超过物业管理收入，增速也保持与物业管理相当 ，这也反映了公司依托庞大的线上线下业主流量及小区生活场景、商家资源实现了增值业务规模化的高速增长，未来伴随公司不断深入挖掘业主需求，在行业全价值链上下游拓展，公司在社区增值服务上还将有可观的增长空间。
四、结语
2020年上半年，面对疫情带来的冲击，建业新生活不论是在业绩上还是在资本市场的表现上都取得了不俗的成绩，而透过中期成绩单的核心数据，我们发现，公司管理规模持续扩大，业务成长性不断得到验证，业绩确定性进一步增强，尤其是表现在增值服务端，公司业务模式得到有效验证，规模化增长持续发力，未来伴随增值服务贡献业绩不断提升，其估值也将有望实现重塑。
作为一个极具区域特色和高成长的中部物管行业龙头企业，建业新生活也在开始谋求对外扩张，当前在海南、新疆的服务已经小有规模，伴随地域扩张持续跑通，在行业集中度提升的大趋势下，凭借品牌优势和专业优势，公司的成长性还将得到进一步释放，长期价值也将值得期待。
相关证券：- 建业新生活(09983)