景瑞控股（01862.HK）：深耕能力圈，中型房企的转型样本
近年来，房地产领域"唯规模论"成为市场共识，行业集中度提升的大趋势下，中小房企的生存空间不断挤压，冲规模无力之后，寻求转型成为这些实力相对单薄的企业一个绕不开的话题。在港股市场有一家老牌地产公司另辟蹊径，为房企转型提供了一个不错的观察样本。
8月27日晚间，景瑞控股（01862.HK）发布中期业绩报告，报告期内，公司实现营收31.54亿元，同比增44%，归母净利润2.93亿元，同比增长4.85%。面对疫情冲击行业承压的大环境，公司核心业绩指标取得了明显增长，凸显了其在复杂环境下的经营韧性。
那么该如何看待这家公司在房地产竞争下半场的机会？
1、上半年营收大幅增长，后阶段业绩仍具备支撑
上半年景瑞控股实现收入31.54亿元，同比增加44.3%，增幅表现靓丽。公司收入主要分为以下几大类：物业销售、物业管理服务、物业装修、租金收入及其他。
具体来看：
a 物业开发是公司收入来源的主要部分，上半年占比达89.1%。该分部受益于上半年多个项目交付确认，收入同比提升68.4%达28.09亿元。
b 物业管理服务方面，受疫情影响物业费减免导致该分部收入有所减少，实现收入约为2.25亿元。
c 物业装修收入为公司提供工程装修的收入，该分部整体占比较去年大幅减少，实现收入为117.4万，减少主要由于部分装修业务不再纳入合并范围及项目完工进度的周期性影响。
d 租金收入方面，表现较为强劲，达到了1.15亿，同比增长45.6%。租金收入增加主要由于所持物业出租率和租金上涨所致。
从营收结构不难发现公司的核心业绩增长动力主要来自于物业开发，而物管和租金的体量以及增长潜力也相对较高。判断公司后续的业绩增长表现可以从这三个主要的部分来展开。
首先，从物业开发方面来看，由于房企存在的结转机制，因此该板块业绩的先行指标在合约销售。根据公司在财报中所述，在开始预售在建物业至有关物业竣工期间会有至少一年的时间。基于此观之景瑞近半年和上一年的下半年合约销售较为关键。
从去年情况来看，公司整体规模增长保持在稳定状态，尤其是下半年往往也较上半年有更好的表现，因此从时间差上可以预期，公司今年整体的业绩增长仍有一定的支撑。而再从今年上半年的情况看，受疫情冲击，公司有意将上半年项目开盘延期至下半年，因此在供货相对趋紧及销售在一季度受停工停业等影响遇阻的情况下，公司上半年的合约销售有所下滑。不过随着疫情影响减弱后，销售再次实现了快速回升，预计全年销合约销售仍有望与去年齐平。
从数据上来看，公司今年计划总推盘约为336亿，上半年新推54亿，下半年新推176亿。因此可以预计，后续伴随经济回暖楼市热络以及金九银十的旺季带来的刺激，下半年公司在销售端还将会有更为强劲的表现。
整体而言，疫情并不会对公司整体的业务发展节奏带来较大的冲击，公司在地产开发业务上的业绩释放上全年也仍然还将以稳为主。
而再观之物业管理板块，景瑞控股于今年3月正式成立以景瑞物业为载体的景瑞服务业务平台，随着公司在该板块的业务和体系划分进一步明晰，有望促进整体经营效益的提升。尽管我们也看到上半年公司在该业务板块上受疫情影响出现了一定幅度的下滑，但考虑到这只是受到疫情影响属于短期因素，而公司在物业板块未来还将受益于政策支持，对外拓展以及增值服务等机会，该分部的业绩成长动能仍然还具备支撑。
值得注意的是，与行业内一般依附于开发端输送管理面积的物管公司不同的是，景瑞控股在物业管理外拓能力上有着非常抢眼的表现。截至今年中期期末，公司合同管理面积达2639万平方米，其中外拓项目占比达到55.5%。疫情之下，公司持续保持扩张动力，上半年新增合同管理面积110万平方米，新增合同金额6135万元。此外，从服务业态来看，公司承接包括住宅、别墅、写字楼、园区等多业态物业，其中以住宅业态为主，占比达80%，目前公司还成立了商企中心布局商业物业服务，未来借助公司在行业的品牌影响力及优质的服务水准，景瑞还有望在多个业态物业领域打开新的增长空间。
最后再来看租金收入这一块，公司在疫情影响之下，仍然在该业务板块实现了大幅度的增长，体现了强劲的发展态势。从中期财报来看，上半年公司共计实现租金收入1.15亿元，同比增幅近46%，其中：公寓和办公项目的平均出租率达90%以上。不难发现公司整体的出租项目在出租率这一指标上非常亮眼，这也在一定程度上反映了其租赁物业的市场紧俏程度，未来也将有提价空间，这也将进一步支持该板块业绩的释放。
2、行业竞争下半场，景瑞的核心竞争力
由上已经验证了疫情对公司的影响不大，同时在短期内公司的业绩增长也将得到支撑，那么从长期视角来看，能够助力景瑞不断在行业中做大做强的一定是其构筑的核心竞争力，不妨从如下几点进行探讨：
a 优质的产品力和创新能力
今年火热的电视剧《三十而已》中一栋豪宅成功出圈，作为取景地同时也是剧中主角王曼妮发誓一定要住进去的一栋豪宅，其极具艺术的风格让观众艳羡不已，并引发全网讨论。而这正是景瑞在上海打造的景瑞尚滨江项目，从其突然火爆全网不难看到景瑞在产品力上的功能。
值得一提的是，除了专注于在产品力深耕，打造精品外，公司还围绕产品积极探索创新业务模式，2019年成功打造了DTV战略品牌馆，并推出定制品牌「Space me」精彩家。借助在房地产开发的各个环节进行赋能建设新商业模式下的核心竞争力。而截至2020年6月30日止，「Space me」精彩家共计实现了17个项目、约15000套住宅的定制覆盖，到访签约率达56%。
得益于公司持续打造优异的产品、精准产品定位及布局一、二线核心都市圈的策略，公司获得了良好的市场口碑，也带来了较强的去化能力和较高的市场溢价，上半年公司合约销售单价较去年同期大幅上涨14%达到了2.4万/平方米。此外优异的产品力及运营能力也反映在公司较高的毛利率水平上，今年上半年公司毛利率达到了31.4%，较去年同期提升5.5个百分点。
b 稳健的财务管控能力
面对宏观不确定性加剧的市场环境，房企在财务端的表现也显得更为重要。观之景瑞长期表现，公司在财务管控上展现了稳健的一面。近年来公司积极顺应行业趋势和政策要求，持续在降杠杆上发力。截止今年中期末，公司净负债率为68%，较去年同期下降4个百分点，处在行业安全水平。
同时公司加强回款，上半年合约销售回款率达到110%，而过去几年该指标亦长时间都稳定在90%以上。截至今年中期末公司在手现金达120亿元，现金短债比为1.4，公司银行授信额度充足，截止中期末仍有未用授信额度242亿，进一步夯实了抗风险能力。
此外，公司融资成本长期保持在相对较低的水平，今年中期平均融资利率在8.61%。
c 不断巩固的土储优势
景瑞控股相较于其他房企的一大特征还在于对土储和行业周期的深度把控上，公司并不盲目追求规模，而是专注于深耕核心都市圈，打造自己差异化的竞争优势。
在土储布局上，公司把重心聚焦在一、二线核心城市，截至2020年6月底，公司土地储备合计达492万平方米。此外，公司开发项目总货值约为683亿元，持有项目货值约为86亿元，其中可售货值中96%位于一、二线核心城市。
专注于经济人口有支撑的核心区域，为公司的销售带来了驱动，保障了去化，同时其项目资源的跌价风险也较小，具备较好的获利能力，与此同时即便是遇到特殊情况，核心资产的快速变现能力也将支撑公司应对不确定风险。
d 多平台战略赋能和精细化管理能力
透过转型升级，景瑞成功打造了五大平台，涵盖优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务和合福资本。公司以地产主业为中心轴，各大平台相互赋能协同发展，实现了齐头并进。
此外公司不仅在精细化管理能力上持续精进，同时也在轻资产方向上积极探索，取得了可喜的成绩，其中旗下优钺资管，截止今年中期末累计发起设立15只基金，累计基金规模约67亿元，今年上半年平台还成功首次从境外基金取得募资，进一步拓宽了募资渠道。此外，公司轻资产投资平台合福资本，截至今年6月底累计在投项目15个，累计投资金额达10.6亿元。累计实现3个项目的投资退出，收益率达到21%。不难看到透过平台战略赋能公司已经深谙在行业下半场竞逐的制胜法宝。
3、结语
今年在疫情影响之下，全球资本市场一度哀鸿遍野，直至目前，港股恒生指数仍然还处于倒跌状态，不过自3月筑底以后，当前呈现底部不断抬升的趋势，伴随A股牛市预期，港股也将有望实现共振，而观之地产板块，内房股目前整体估值处在历史底部，具有较大的修复机会，当下不失为一个合适的布局窗口。
由此聚焦到景瑞控股，截止2020年8月28日收盘，公司PE（TTM）2.8x，PB0.5x，估值处在行业低位及历史底部。公司派息稳定，过去三年股利支付率保持在33%以上，以当前2.03港元的股价算，股息率已经接近12%，这也意味着即便不考虑股价上涨的因素，其也将有机会获得可观的收益，而这也构筑了较高的安全边际。
总体来看公司交出的中期业绩成绩可圈可点，盈利能力持续强化，财务稳定性进一步优化，伴随公司后续转型成果不断兑现，利润持续释放，估值或将有可观的提升空间。
相关证券：- 景瑞控股(01862)