禹洲集团(01628.HK)：冲刺千亿业绩确定性强，分拆物业成股价上涨催化剂

近日，禹洲集团(01628.HK)公布中期业绩，截至6月末，公司实现营业收入140.69亿元，同比增20.36%；核心净利润15.3亿元，同比增9.56%；每股基本盈利为18.43分。

在今年新冠疫情引发全球宏观经济不确定性加剧的大环境，禹洲集团给出的中期成绩单表现可以说是可圈可点，体现了较强的经营韧性，按此前公司给出的年度目标，今年禹洲将有望冲刺千亿，那么这对于公司而言将意味着什么?其中是否有新的投资机会？

1• 销售强劲，冲刺千亿成大概率事件，利润释放确定性强

首先从销售端的表现来看，我们知道上半年，整个疫情阴霾之下，一季度一度长时间停工停业，作为实体经济的房地产面临巨大冲击，不过在这样的压力之下，禹洲仍然在销售端取得了亮眼成绩。前7个月累计实现合约销售金额538.81亿元，同比上升56%。而根据克而瑞地产研究中心的数据，2020年1-6月，TOP100房企全口径销售规模较去年同期减少2.7%。可见，禹洲集团取得的表现远远优于行业，实现了逆势突围。

而从下半年情况看，公司整体的销售和推盘节奏仍然将有望延续高增长态势，尤其是考虑到当前整个国内疫情已经基本得到控制，宏观经济也在处于快速复苏阶段，下半年又将是房地产市场的传统旺季，市场宏观环境和需求具备支撑，与此同时，下半年禹洲集团的可销售货值在1,158亿元，其中一二线及准二线占比超89%，不论是从货值体量还是布局上来看，这些都将支持公司下半年的销售表现，冲刺千亿将是大概率事件。而此前根据克而瑞发布的《2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》对新晋千亿房企的预测，禹洲集团也赫然在列。

考虑到房企的利润来自于前期的合约销售结转，作为业绩的先行指标，禹洲集团在合约销售上的亮眼表现，也将会反映到后续的利润层面，带给公司利润增长的确定性。

此外从财报来看，公司业务还涉及包括商业物业、物业管理及酒店运营等多元业务板块，下半年整体市场环境复苏也将助推这几大板块有更好的表现，以此进一步增厚利润。

2• 土储量大、质优、价低，奠定公司未来成长性

市场关注房企最核心的焦点仍然还是在土储端，这直接决定了房企未来的成长空间。尤其是当前伴随整个房地产行业集中度不断提升，中小型房企的生存空间受到挤压，越来越看的到天花板。

从这一点而言，禹洲集团在规模增长上仍然还具有较大的支撑，截至业绩发布日，其土地储备总可供销售建筑面积约2,144万平方米，分布在六大都市圈共37个城市，一、二线及准二线占比达90%，平均楼面成本为6642元每平方米人民币。

禹洲集团的布局主要聚焦在优质的一二线城市，当地经济和人口支撑房地产需求，资产跌价风险小，产品去化有保障，与此同时，公司整体的拿地成本在行业内也并不算高，伴随项目开发后续整体的利润空间也较大。

3• 财务杠杆优化释放风险，业务拆分预期刺激估值表现

对于绝大多数房企来说，过快的业绩增长往往伴随的是非常高的杠杆率水平和潜在的债务风险，这在一定程度上也压制了资本市场的估值表现。相较之下，有着优异的财务管控能力的房企往往也容易得到资金的偏爱。

从禹洲最新情况来看，其在去杠杆层面取得的成效显著，净负债比率由去年同期的73%大幅下降至64%，并较去年底下降1.92个百分点，公司在销售规模冲击千亿的同时保证了杠杆率稳中有降，展现了其较为突出的财务管控能力，而截至期末公司现金短债比高达2.49倍，位居行业领先水平，公司不断强化回款能力，上半年并表回款率约90%，保持充裕的流动性。

此外，公司保持融资畅通，上半年的加权平均融资成本为7.22%，在行业中保持合理水平，未来伴随公司进入到千亿时代，融资优势进一步凸显，财务费用的降低也将有助于利润的释放。

除了财务端的表现刺激估值抬升预期外，公司的分拆动作也将有望成为估值表现的重磅催化剂，就在8月26日，禹洲集团发布公告，公司正考虑可能分拆集团的物业管理服务业务及商业营运服务业务于联交所独立上市。结合近年来一众房企分拆物业板块，并在资本市场取得亮丽的表现，推升企业整体估值，由此也不难预判，禹洲集团未来透过优化物管和商管业务，积极推进分拆上市，也将带给公司整体估值抬升巨大的潜力。

4• 结语

总计来看，从中期业绩不难看到禹洲集团在2020年面临多重利好：

首先，公司合约销售实现快步增长，为后期业绩带来了较大的空间和确定性；其次即将迈进千亿时代，受益于品牌、融资等优势，禹洲集团在综合实力以及未来成长性方面都将有巨大的提升，其内在价值也将发生质的转变。此外，公司在土储端的优质储备，也将支撑未来的成长性，而稳健的财务状况和畅通的融资渠道也将保障公司健康安全运营。最后，公司多元化不断发力，尤其是物业板块当前正处在分拆计划之中，未来伴随更多成熟板块分拆也将驱动公司整体治理和资本结构改善，禹洲集团整体的估值也将有机会得到重塑。

回归到资本市场，随着近期地产板块走强，市场对于地产股的偏好有望提升，根据华创证券的观点，目前房地产行业利润率、周转率、杠杆率三大基本面已经逐步改善，尤其随着地价/房价比的改善，融资成本下行，利润率已经阶段性见底，甚至部分优质房企的利润率或将见底回升。

从目前公司的估值来看禹洲的动态市盈率在6.2倍，市净率在0.8倍，不论是从行业视角还是公司历史水平来看，都处在相对低位，这也意味着未来在板块回暖及业绩释放下整体估值修复的潜力非常大。

此外公司兼具高成长、高股息特征，近年来每股股利和每股盈利均有不俗表现，分红率指标持续向好，2019财年，公司全年派息40港仙，派息率高达46%，而结合当前股价测算的股息率已经达到11%。作为恒生中国高股息率指数成份股中权重最高的企业，禹洲集团派息水平大幅优于行业内一众公司，较高的股息率也意味着，即便不考虑股价上涨因素，其投资回报也将十分可观。

值得一提的是，公司今年来还相继获得大股东增持，8月25日，公司董事局主席林龙安在公开市场增持100万股，代价367万港元，最新持股58.1%。透过增持动作，也进一步向市场释放了公司发展前景和业绩增长的信心。

展位后市，伴随市场对房地产偏好抬升叠加基本面改善的不断验证，以及公司物管板块分拆即将兑现，相信禹洲集团在资本市场还将有望进一步表现。

• 禹洲集团(01628)