ESR：深耕亚太区，物流地产行业成为新蓝海

前言：

随着住宅地产严监管政策出台及地方政府调控政策不断加持，投资人纷纷转向其他地产领域，此时物流地产成为房产行业细分领域的“新蓝海”。物流地产投资热潮的袭来并不仅受住宅地产发展受限的影响，其中物流设施的供不应求是各开发商跃跃欲试的原动力。

除此之外，物流地产相较传统的住房地产，存在较低地价，可观的租金收入、稳定的项目投资回报率及快速的建造周期（仅12-24个月）等优势。特别是在融资方面，物流地产行业参与者大部分采用集资能力强的融资工具（即物流房地产基金或投资项目等）来募集资金。

目前，亚太区消费领域物流需求不断递增，市场景气度不断提升。特别是作为消费大国的中国，消费与民生领域物流需求已成为物流需求增长的重要驱动力。

随着全球电商与新经济利好持续需求不断增长，将为仓储设施的需求带来增量同时，也为物流地产市场参与者带来可观的发展红利。

因此，打入亚太区物流地产市场就成为不少房地产商们梦寐以求的事。而当下在亚太区从事物流地产业务规模最大的企业，莫过ESR了。

公司现正在招股，拟全球发售约5.607亿股，其中，香港发售占5.6%，94.4%为国际配售，发售价介于每股16.20-17.40港元之间，每手200股。预计公司于下周四（20日）在香港联交所主板正式挂牌交易。

ESR的名气可不小，公司自易商与红木合并短短三年载，凭借雄厚股东背景及资深专业团队，迅速从亚太区的物流地产市场脱颖而出，成为专注于亚太区的最大物流地产平台,截至2018年12月底，资产管理规模约为160亿美元。

易商与红木巨头合并，ESR坐稳亚太区一哥

2016年初，ESR由亚洲两大物流地产开发及基金管理平台易商和红木集团合并成立。

在易商和红木集团两大物流地产巨头未合并之前，易商背景也非常雄厚的。易商在2011年由国际私募股权投资巨头美国华平投资和资深物流地产企业家沈晋初先生（现为ESR联席首席执行官兼执行董事）联合创建。公司自成立始，发展一直处于快速轨道，凭借其现代化的物流仓储设施为第三方物流服务商、零售企业和电商企业服务，逐步发展成为中国最大的第三方电商仓储业主，跻身中国最大的现代仓储开发商行列之一。

除夯实国内物流仓储市场地位外，2014年易商成功布局韩国物流仓储市场。不久后，易商更是宣布获得荷兰汇盈和加拿大养老基金投资，进一步推进其在韩国的物流地产开发。

而另一大巨头红木集团，是被业界公认为亚洲标准化优质仓储开发的先锋人物Stuart Gibson先生（现为ESR联席首席执行官兼执行董事）和Charles de Portes先生（现为ESR总裁兼执行董事）在2006年联合创建，主要专注于物流地产开发、租赁和资产管理，在业界享有盛誉。于2018年12月31日，由ESR拥有及发展的项目建筑面积超过1,200万平方米，覆盖中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚和印度六大市场。

从易商与红木集团发展轨迹及可持续发展战略上看，合并成立ESR，可利用两大集团地区差异性进行优势互补，从而更好地满足中日韩一流电商企业、现代零售企业及第三方物流服务商的需求。此外，合并可为企业带来更先进的运营管理经验并拓宽原有业务渠道，全面提升基金管理业务的厚度，优化客户服务质量，为投资者带来更大的价值。

截至2018年底，ESR物业地产开发和基金管理业务的资产管理规模从2016年底的74亿美元递增至2018年的160亿美元 ，年复合增长率高达47.04%。

依托三大分部，深耕亚太区，发展前景广阔

ESR通过发展及管理现代物流设施，以满足亚太区电子商务公司、第三方物流供货商、实体零售商、生产商、冷链物流供货商及其他各方的需求，公司的经营业绩依托三大分部，即开发、基金管理及投资。

开发指公司通过投资或者建设及销售已竣工物业赚取利润；基金管理指公司透过所管理的基金及投资公司，赚取管理费收入；投资指公司从已竣工物业中赚取租金及升值收入，或者从投资的基金中赚取分成。

对此，从业务结构上看，ESR并不局限于以自有资金拓展物流地产市场，公司还采用基金、投资公司等多维度的经营模式，扩展公司收入来源，以便快速占领市场。

从业绩总额上看（如上图所示），ESR经营业绩总额从2016年的2.38亿美元增至2018年的4.58亿美元，年复合增速高达38.61%。

ESR业绩总额年复合增速能保持超38%增长，离不开公司致力于亚太区物流地产市场发展的经营策略。从地理位置上看（如下图所示），ESR的物流地产多数位于亚太区1线及1.5线城市，战略选址在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度的主要物流枢纽、重要海港、机场、交通枢纽及工业区附近。这样的布局的好处在于，保证公司的物流物业地区差异性进行优势互补外，可最大限度的将业务网络在亚太区快速铺开，打造出一个资源优势互补的区域闭环。

而事实证明，ESR聚焦亚太区物流地产的经营策略是明智的，其战略导向具备较强前瞻性及可行性。根据仲量联行报告，上述六个经济体于2018年的GDP约占亚太区总GDP的90%，是亚太区域经济增长的动力所在。据同一消息源获悉，2019年至2023年，预测中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度的非公消费复合年增长率为8.1%，约为同期美国的预期4.0%增长率的两倍。基于非公消费高增长的预期，相信未来市场对于亚太区物流地产的需求有增无减。

此外，就物流地产的供给而言（如上图所示），亚太区仍有进一步的发展空间。数据显示，美国及日本等成熟市场的人均物流地产面积约4平方米，澳大利亚及新加坡的各自人均物流地产面积约1~2平方米，而韩国、中国及印度的人均物流地产面积仅不足1平方米。未来随着市场成熟，预期亚太区域物流地产,尤其是现代物流设施的供给将增加。

ESR综合实力增强可期

作为正处于业绩快速增长期的ESR，上市融资不仅降低企业的融资成本，进而降低经营风险，还为公司未来发展提供充足推动力。

就综合实力而言，ESR可借助香港资本市场这个国际化平台的影响力，提升公司品牌效用及企业知名度的同时，可借助资本的力量，以选择性并购或者战略投资的方式，扩大在亚太区现代物流地产及物流地产基金管理领域的市场份额及优质仓储资源的储备，进一步增强公司综合实力，助推公司成为亚太区物流地产行业最佳投资平台。

就资本市场优质标的而言，ESR作为亚太区最大物流地产基金及开发平台，可借助亚太区物流地产行业不断走高的景气度，公司经营业绩有望保持稳健增长的态势，为股东投资者带来可观回报的同时，公司可借此向优质标的股行列迈进。例如，ESR国际竞争对手Prologis（美国上市）和 Goodman（澳洲上市），近几年借助行业景气度的提升，公司股价均取得不错的表现，且被所在市场纳入权重指数成份股。

总结

物流房地产基金或投资项目有强劲集资能力、受电商和新经济带动，收益回报理想，是近年最受机构投资者追捧的房地产资产。ESR过去三年高速增长，拥有全面综合性的业务模式，具强大而全面的开发和运营能力；其「开发基金+核心基金」覆盖完整物业周期，轻资产模式加快资产管理规模增长。加上集团拥有亚太区主要市场总数最多的储备发展项目，上市后负债降低，融资成本较低，均有利长远发展，行业前景乐观。过去物流地产是私募基金积极投资的项目，一般散户难以参与，此次ESR上市，给予一众散户投资人机会与大户一同参与新经济概念市场。