贝壳找房美股上市：二季度实现扭亏为盈，完成对赌协议只是第一步？

房产中介领域上市公司再迎新成员。8月13日，房产经纪交易平台贝壳找房正式在纽交所挂牌上市，发行价为20美元/股，股票代码为“BEKE”。

贝壳找房的上市也为投资方带来了收益。开始交易后，贝壳找房最高涨至37.49美元/股，最低报价31.79美元/股。截至美股8月13日收盘，贝壳找房报37.44美元/股，总市值421.95亿美元。

此前，7月24日，贝壳找房向美国证监会（SEC）递交招股书，披露了近年来公司运营情况以及运营架构等信息。

随后，贝壳找房发布更新版招股书。更新版招股书显示，贝壳找房发行价在17美元-19美元之间，共计将发行1.06亿股ADS。按最终确定的20美元发行价计算，贝壳找房募集资金约为21.2亿元。

从递交招股书到挂牌交易，贝壳找房所用的时间并不长。在近期美股市场的紧张局势之下，中概股逆流上市也引起广泛关注。而对于贝壳找房来说，上市之后，也将面临更大的挑战。

01上半年净利润16亿元

贝壳找房在招股书中披露，2017年至2019年三年间，贝壳找房2017年、2018年、2019年营业收入分别为255亿元、286亿元、460亿元，净亏损分别为5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元。

2020年第一季度，贝壳找房营收71亿元，净亏损达12.31亿元，已经超过去年全年亏损额度的一半，相较上年同期盈利1.66亿元，变动幅度达841.6%。

更新版招股书显示，贝壳找房2020年上半年净收入总额为272.6亿元，相较上年同期增长39%；净利润为16.07亿元，相比上年同期的5.6亿元增长188.6%。这也意味着，贝壳找房在2020年第二季度净收入为201.4亿元，净利润为28.39亿元，实现了整体扭亏为盈。

尽管相较于第一季度业绩出现回升，但贝壳找房还是在招股书中强调，预计未来会继续产生巨大的成本和开支以进一步扩展业务，同时，由于公司成长以及上市公司相关的成本增加，预计会产生额外的一般和管理费用，“我们将来可能无法保持盈利或增加盈利能力。”

具体来看，贝壳找房收入主要来源于现有房屋交易服务、新房交易服务、新兴及其他服务等三个部分。新房交易服务方面，贝壳找房对的收入主要来自地产开发商支付的销售佣金。新兴服务包括金融服务及装修服务。

从2017年至今的数据来看，新房交易服务在贝壳找房总收入中的占比不断提高，并在2020年上半年超过现有房屋交易服务收入。而根据贝壳找房运营模式，每一笔业务完成需要给予内部代理商和销售专业人员直接补偿，并向此类服务的关联代理商和其他销售渠道分配佣金。

2020年上半年，贝壳找房新房交易服务收入为139.77亿元，所付佣金和补偿金额为104.73亿元；现有房屋交易服务收入为125.55亿元，所付佣金和补偿金额为77.09亿元；新兴及其他服务收入为7.30亿元，所付佣金为1.07亿元。

由此计算，除去佣金和补偿金额外，贝壳找房三项主要收入来源贡献收入约为89.74亿元。显而易见的是，贝壳找房现有的运营模式，在加速扩张的同时也带来了大额支出。

02持续经营存风险

更新版招股书显示，截至2020年6月30日，贝壳找房在中国103个经济活跃的城市拥有260多个房地产经纪品牌，42,000多家以社区为中心的商店和456,000多家代理商。

贝壳找房也在招股书中强调，公司依靠平台，员工，房地产经纪品牌及其关联代理商，房地产开发商，金融机构和其他业务伙伴为客户提供优质服务，相关方面的不当行为，可能对公司的业务，声誉，财务状况和经营业绩造成重大不利影响。

此外，根据贝壳找房更新版招股书，2020年上半年，贝壳找房平台成交总额(GTV,Gross Transaction Value)为1.33万亿元，相较上年同期8900亿元增49.4%。

根据CIC报告，2019年中国房地产市场规模达到22.3万亿元人民币，预计到2024年将增长到30.7万亿元人民币，复合年增长率（CAGR）为6.6％。贝壳找房也在招股书中提到，尽管市场规模巨大，但是住房交易和服务业一直在低效地挣扎。

贝壳找房强调，由于缺少专门的行业框架，在没有经济利益保证机制的前提下，经纪商店和代理商不愿共享信息和资源，信息隔离和客户获取中的恶性竞争在业界日益普遍。“因此，目前尚无法合理估计业务中断的程度以及对我们2020年财务业绩和前景的影响。”

行业竞争激烈以及存在固有弊端的大背景下，贝壳找房的情况也并不乐观。除了过去三年接连亏损外，业务扩展也存在风险。

招股书披露，贝壳找房新房项目的销售时，会向房地产开发商支付定金，并向他们授予销售佣金的信用条件。截至2020年6月30日，贝壳找房支付给房地产开发商的存款余额为20亿元，应收账款为100亿元。

不过，贝壳找房也在风险因素中提到，当从事新房项目的销售时，如果房地产开发商的运营和流动性状况恶化，贝壳找房可能会面临收取这些款项的风险。尤其在新冠疫情的影响下，许多房地产开发商的业务在2020年初被中断，如果有大量未清应收账款和存款的房地产开发商破产，贝壳找房将面临危机。

同时，贝壳找房坏账准备金额也在逐年上升，由2017年初的7936.6万元，逐步增至2019年初的2.07亿元，2019年变为4.61亿元。而在2019年，贝壳找房冲销的坏账为7515.1万元。

03结语

在贝壳找房的招股书开头，贝壳找房董事长左晖在公开信中提到，公司在疫情流行期间提交了本次IPO的招股书，按计划推进了IPO进程。“我们的基本价值，才是IPO成功的关键因素。而不是外部环境。”

对于左晖此种说法，业界却并不买账。对于贝壳找房的上市进程来说，悬在公司上头的对赌协议更像是推动其上市的主要原因。

2016年4月，链家完成64亿元B轮融资，腾讯、高瓴资本等数家机构在参与投资的同时还签署了对赌协议。对赌协议要求，链家若未能在2021年4月前完成上市，投资人有权在任何时间对融资金额以8%的单利率进行回购。

而今，链家随着贝壳找房一并被纳入上市体系。迈过了对赌协议这第一个挑战，贝壳找房的未来，也依旧充满挑战。

• 贝壳(BEKE)