销售数据大反弹，保利的拐点可能到了？

作者 707的牛

数据支持 勾股大数据

保利刚刚发布了2020年7月份销售数据，单月销售额484.6亿元，同比增长79.3%；应该是超市场预期的。但1-7月份销售额2730.0亿元，同比下滑2.4%；累计销售数据是差强人意的。不过碧桂园，万科和融创这3家龙头公司的销售业绩都没有恢复到去年同期的水平。

而公司7月份的销售增速开始大幅反弹，这也许是全年的转折点，同时下半年也是销售旺季，包括保利在内的地产龙头销售增速转正也是毫无疑问的，毕竟和去年比没有落后太多。关于保利的分析，我之前也在《地产股为什么一定要选保利？》中具体提到过了。

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主流公司7月份的销售表现

疫情演绎到现在的7月份，应该说对国内的房地产行业也影响无几了。从今年4月份开始，多数公司的销售增速已经转正。2020年7月，全国TOP100房企操盘销售额9386.4亿元，同比增长25.7%。

而1-7月份TOP100房企累计销售额5.44万亿元，同比增长2.7%。在7月行业销售反弹的带动下，累计销售增速也是年内出现了首次转正。可见，7月是今年房地产行业全年的分水岭。

然而不同房企之间也出现了明显分化，2020年7月，行业前100名的房企中多数公司单月销售增速超过20%，其实也不会惊讶，因为行业增速就有26%。TOP50房企7月份单月销售增速平均在30%以上。其中万科7月全口径销售额579.6亿元，同比增长20.3%；碧桂园单月销售额760亿元，同比增长28.8%。

当然，7月份的销售业绩当中，保利也是业绩增速最突出之一的房企，销售额484.6亿元，同比增长79.3%。同时还有恒大，世茂，旭辉，绿城，还有我反复提到的"三金"：金科，金地，金茂。

因此从7月单月的销售增速看，保利的表现是超市场预期的；但累计来看，保利的销售业绩并不突出。不过，全年来看，保利销售业绩超过去年是没问题的。除了销售数据之外，公司还公布了拿地数据，其中也存在一些可圈可点的地方。

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拿地力度加大

公司公告的数据，7月份保利新增了9个房地产项目。分别分布在华北3个，中部4个，中部1个，东北1个。城市能级上，一二线占比三分之一，三四线占比三分之二，主要还是以补充三四线城市的土储为主。

在新增的土地储备面积中，保利一二线城市土储面积占比65%，三四线城市占比35%，重点城市土储占据大部分体现了公司健康的储备结构。从2014年以后，公司的投资力度开始从底部回升，2016-2018年拿地销售比分别高达58%，89%，48%。

2019年保利的投资力度开始回落到34%，是因为土地市场出让底价维持在高位，公司调整了拿地策略，避免在高位拿地。同时今年一季度土地市场降温，公司的投资力度又重新回到49%。

而今年7月份保利新增土储88.91万平米，新增建筑面积227.62万平米，新增总地价79.71亿元。1-7月份累计获取土地面积469.12万平米，计划建筑面积1211.86万平米，拿地总价899.43亿元。

虽然保利的拿地力度较低，只有16.4%；和上个月比较开始收缩了。不过主要是因为公司的新增土储分布在三四线城市，压低了拿地总价。从补货均价来看，7月份新增项目楼面均价是3501.9元/平米，和上个月相比，收缩了4934.0元/平米。

在疫情当中，公司并没有减弱拿地力度，由于一二线城市的土地市场火热，为了避免拿到高价地，保利加大了三四线城市的拿地力度也是可行的；也同时说明了公司稳健的经营风格。

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估值仍然很便宜

保利估值还便宜吗？刚刚保利发布的半年度业绩快报，业绩增速依然非常稳健。2020年上半年公司营收737.1亿元，同比增长3.6%；归母净利润101.2亿元，同比增长1.7%；实现了小幅增长。疫情影响房地产工程结算，光看上半年业绩也不算差；而地产公司看全年的业绩表现才更加有效。

依据wind的一致预期，预计保利2020年全年营收在2876亿元，同比增长22%；归母净利润328亿元，同比增长18%；估值不到6XPE，已经比多数地产公司都要便宜了。

截止到今年上半年，保利已经完成了2020年销售额的49%，今年也可能超额完成目标，维持整体的销售额10%左右的同比增速。大房企的融资和实际经营情况受到外界突发事件的影响并不大。

所以，保利的估值还很便宜，估值不应该受到压制反而可以得到提升。2016年公司在实施股权激励之后，开始向外扩张，加大拿地力度；当年的销售额首次突破2000亿元，达到2100亿元，同比增长36%，之后销售额一路走高。

公司不仅销售增速快，同时在实施股权激励之后，也有释放业绩的需求。对比万科，可以看到保利每年的业绩也是居高不下，2018，2019年营业收入分别为1946亿元，同比增长32.9%，2359.8亿元，同比增长21.3%。销售额突破4000亿元，营业收入超过2000亿元，让保利来到了行业前五的位置。

对比行业内的五家龙头公司，增速最快，杠杆率最低的也只有保利了。保利自2016年之后，改革的效果非常明显，业绩大幅释放；同时2019年的销售额也高达4619亿元，同比增长14%，今年在疫情的影响下预计还可以达到10%的增速。

当前保利估值不到7XPE，万科也有8倍估值，而且还是在业绩增速完全跑不过保利的情况下。无可否认万科是一家好公司，但保利也不差，如果是这样的话，对比估值之后我会毫不犹豫的选择保利，而不是万科。