史上最严调控令下，你还敢买吗？

三十而已，四十在即；楼市调控，刚需先行。

湾区落地，红利外溢；示范效应，全民欢喜！

近日，湾区城铁建设规划被批复，近期到2025年，湾区铁路网络运营及在建里程达4700公里，全面覆盖湾区都市圈；远期到2035年，湾区铁路网络运营及在建里程达5700公里，覆盖100%县级以上城市。

届时将实现，主要城市间1小时通达、主要城市到省内地级市2小时通达、主要城市到邻省会城市3小时通达的交通网。

湾区建设的红利正在外溢，示范区带头作用也该展示出开山斧的魄力。作为拥有着双重身份的深圳，可谓是受益最大的城市了，然而并没有之一。

715楼市新政余热未退，又将迎来特区40岁生日。活力和实力同在，深圳这座城市未来前景是不可否认的。

在一系列的重大利好和楼市的急刹车下，高门槛定居的深圳又将何去何从？

01

供需之困，北上广“不带”深

近日，克尔瑞地产研究院发布了《中国房地产市场月报（7月刊）》，《月报》数据显示：7月全国楼市供求环比出现阶段性回调，同比也出现由负转正，复苏态势明显。

从供应方面来看：7月一线城市商品住宅新增供应233万平方米，环比下降22%，同比微增3%。深圳，在经历了上半年的供应低迷期，迎来75万平方米新增商品房住宅供应，环比增长达到135%，同比增长更是高达188%。

而与之对应的北上广新增商品房住宅的供应面积，环比跌幅均达到或超过20%，北京跌幅过半，同比分化比较严重。

从成交数据来看：7月一线城市商品住宅实现成交288万平方米。环比上涨4%，同比上涨13%，较2020年月平均成交面积高出42%（当然，受疫情影响，月平均值被拉低了）。

因月中715楼市调控政策出台，在升级限购限贷、调整首付比例、增加交易税费等一套组合拳下，深圳楼市在强有力的政策打压下表现依然坚挺。7月新房成交面积达40万平方米，环比仅小幅微跌2%，同比持平。

可以看到，一线城市7月新增供应233万平米，成交却达到了288万平米，处于明显的供不应求的局面。

而深圳则表现得一反常态，7月商品房住宅新增供应75万平米，实现成交仅40万平米，这中间35万平米的“空缺”当然就只能算是库存了。这个35万平方米的库存，并非意味着成交减少了，而是供应的增幅太大了。715新政也必然抑制着成交量，否则这个的库存将会小得多。

可见，这场史上最严调控来得还是相当地及时，否则再创新高也并非不可能的。

对于一直以来以紧缺著称的一线城市，尤其是在这人多地少的深圳，消化这点库存，压根就不在考虑范围之内。

02

715急刹车，深圳稳如磐石

从7月数据来看，一线城市供不应求，而深圳则出现明显的供过于求，深圳脚步总是让人捉摸不透。

是715新政左右了市场走势？

近日，诸葛找房公布了最近一周深圳住房市场的成交量情况。结合此前的数据统计，我们发现从7月3日到8月2日这一个月以来，深圳新房成交量和成交面积整体偏向于平稳。除了7月20日和7月21日的数据缺失，并没有因为715调控出现大幅度的波动。

反倒是，在临近8月，深圳楼市出现了成交量的持续上升。

截至发稿，距离715深圳史上最严的楼市调控已经有20天了，购房门槛的提高这是有目共睹的。随之，潜意识里也会出现，因政策面的收紧，深圳楼市也将迎来预冷。

可事实却告诉我们，深圳楼市的这次“急刹车”，的确终止了5月份以来的火爆局面。换来了一个长达20天短暂的稳定期，这也许就是所谓的“房地产市场平稳健康发展的长效机制”吧。

讲完了供需，再看看价格。

中原地产数据显示：从近一年的二手房成交情况来看，在715新政的强压之下，成交量有所下降，但同比依然是增长的。

再结合克尔瑞的总成交数据来看，新房市场承载了大部分的成交数据。

而成交均价却在持续创新高。

同样58安居客数据显示，在715新政下，深圳7月房价的增长似乎相较于前几个月要更加猛烈一些，但进入8月份以来房价的增幅有所回落。

从各方数据来看，在715新政后的20天时间里，深圳楼市的持续火爆明显被抑制住了，成交量被很好地控制住了，尤其是二手房市场。

即便是在这样强有力的政策调控压力下下，也终究没能阻止深圳房价持续性的上扬。

03

二手房收紧，“豪宅”掉队

最后，再深入看一下具体的成交情况，所谓的750万元“豪宅线”（成交价超过了750万，或面积超过144平方米）。

我们将重点放在二手房市场，这次715新政无论是在存量房的税费上还是在公开交易信息上，对二手房市场的调控力度要远大于新房市场。

笔者从中原地产公布的最新成交数据里随机抽取了新政前后连续100套成交记录。新政后从7月22日—7月26日的五天时间里，连续百套成交中有22套达到了“豪宅线”。

在新政前从7月9日—7月11日的三天时间里，连续百套成交中有25套达到了“豪宅线”。

新政前百套住房“豪宅”交易量由25套下降至新政后的22套，从数量上来看新政后的豪宅成交量有所回落，但差距并不算大。若是再加上数据库的交易记录误差，更是难以反映“豪宅”是否因为新政而出现被购房者所“遗弃”。

但是有一点值得关注的是，在交易记录无误的前提上，百套住宅，在新政前只用了不到三天时间完成，在新政后却用了将近五天时间完成。

这就再次印证了，715新政对于二手房市场还是有着很明显抑制作用的。

同样，如果说715新政后五天才出现了22套“豪宅”的成交，715新政前三天就出现了25套“豪宅”的成交。我们似乎也可以断定715新政抑制了“豪宅”市场的火爆。

毕竟，这门槛也确实被提高了，尤其是“豪宅”，可见这深圳人也并非都是“不差钱儿”的。

04

坚定的投资者

虽说，三周数据并不能代表着什么，但在715这个“拐点之际”我们看到了深圳楼市正在进入了一个量跌价稳的行情。

也许，特区成立40周年的“大礼包”还未送达，大湾区核心地块的市场的红利和潜在的机遇还未被挖掘出来。

也许，这就是深圳楼市的基本面，即使面对政策调控的强压之下，稀缺的资源依然少不了各路资本的青睐。

成交量被摁住了，尤其是二手房市场，在一定程度上缓解了市场供不应求的紧缺现状。抑制住了投机性的资金流入，算是达到了调控的预期目的。

成交价却稳在高位，在新政的高压之下，因部分丢失了买房的名额，一向紧缺的市场供应，迎来成倍的增量供给，供需出现了短暂的逆转，房价依然坚挺，或许这就是这座城市的投资价值所在。

抑制了短期逐利炒房的热钱投机行为，剩下的都是刚需和坚定的投资者。对于这群购房者而言，三五年的政策调控算的了什么？我买的宅子，可是70年产权！

短期内拉高门槛，抑制市场的火热，一定程度上达到了调控的目的。

但从长期来看，这就是在积蓄能量，在本就稀缺的市场环境中，再次以行政的手段进行制造“二次紧张”。

如此积累下去，只会一边倒地抑制需求。若不从供给端去解决问题，终究是难以实现房地产市场平稳健康发展的“长效机制”。

一旦被压制的“闸门”被放开，或找到了出手机会，这就是对这群坚定的房产投资者最大回报。