东莞一手住宅去化周期跌破“警戒线”最严楼市新政难挡房企拿地热情

财联社（广州，记者 陈业）讯，东莞日前出台的最严楼市新政，并未阻挡开发商的拿地热情。7月28日，招商蛇口经过47轮竞拍，以16.74亿元斩获东莞一幅商住地块，溢价率高达39%，随后保利又经过78轮激烈竞拍，夺得位于东莞凤岗的一宗商住地。

与招商蛇口拿下的商住地相比，保利拿下的凤岗商住地楼面单价创下东莞今年土拍新高。而纵观东莞拍地史，超过该单价的地块也并不多见。该地块位于凤岗油甘埔村龙凤大道旁，距深圳龙岗中心城仅2公里，此次总成交价为19.68亿元，需配建17%面积的安居房，剔除无偿配建后，折合楼面价约25856元/平方米。市场预计该地块入市后单价将不低于4万元/平方米。

值得一提的是，此次保利于东莞拿地的公司为保利湾区投资发展有限公司（以下简称“保利湾区”）的子公司。据悉，保利湾区是由广东保利于去年初拆分而来，两家公司依据区域划分展开业务，广东保利主要负责广州业务，而保利湾区负责中山、珠海、东莞及粤东部几个城市的业务。

东莞当地一位分析人士表示，保利此次积极拿地或主要考虑到该地块位置离深圳较近，未来能吸引深圳部分刚需群体。

“开发商拿地都有自己的考量，但近期东莞及临近的深圳楼市政策都大幅收紧了，如此背景下还拍出这么高的地价，说明开发商看好未来一到两年东莞市场的走势。”合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺告诉记者。

除保利拍下东莞今年楼面单价最贵地块外，于上月底，前海控股分别以25.11亿元、27.67亿元的价格，拿下东莞塘厦2020WR023号地块、2020WR024号地块，其中2020WR024号地块在剔除配建后，折合楼面单价24543元/平方米，仅次于此次保利拿下的商住地块。

合富辉煌研究院曾于地产半年报中指出，东莞上半年商住供地“井喷”，拍地潮重现。而进入7月，伴随保利、招商等开发商竞相拿地，东莞拍地潮得以延续。

据合富辉煌统计数据显示，2020年上半年东莞供地大增，土地市场升温明显，上半年共供应25宗，约137.8万平方米，同比大幅增加194%；成交地块23宗，面积约126.9万平方米，同比大幅增加307%；商住地成交金额401.7亿元，同比增285%。

对于房企积极在东莞拿地，是否与早前深圳楼市调控升级致部分需求外溢有关，东莞本地一资深业内人士认为，不排除该因素会提升开发商对东莞市场的预期，但当前东莞房地产市场的购买主力一定程度源于本地购买力释放，及部分深圳产业转移流入的刚性需求，内部需求仍是当前市场的主力。

“这一两年东莞开始有大量城市更新项目立项，导致本地持续有拆迁户进入市场，也一定程度助益了市场的成交。”上述业内人士补充称。

此外，东莞一手住宅去化周期已跌破6个月的“警戒线”，或是开发商积极拿地的另一主要因素。

据合富辉煌统计，今年1-6月，东莞一手住宅成交面积244.2万平方米，同比增加3.5%。但截至6月底，东莞一手住宅库存面积仅299万平方米，去库存周期仅5个月。