星盛商管二度赴港，业务高度依赖深圳

早在2019年8月23日，星河商置集团从全国中小企业股份转让系统摘牌，随后经过一系列的股权转让、收并购、注销公司、成立公司操作，在2020年1月17日，以“星盛商业管理股份有限公司”的身份赴港IPO，可惜的是6个月内没有收到港交所聆迅，上市失败。7月20日，星盛商管再次向港交所递交招股书，二度冲刺IPO。

星盛商管是大湾区领先的商业联营服务供应商，在全国其他地区管理多个项目，公司为业主提供商业物业管理服务。2019年底，按照深圳是联营的购物中心数量公司排第一，按照深圳市联营面积公司排名第三，公司整体实力在中国商业地产百强企业中排第14。

公司是较有特色的商业地产公司，主要包括城市型购物中心“COCO PARK”，区域型购物中心“COCO City”及“iCO”、社区型购物中心“COCO Garden”及高档家具布置购物中心“第三空间”。“COCO PARK”的品牌有时尚、潮流、体验的独特品牌理念，在2019年中国商业地产品牌价值中排名第四。公司的商用物业拥有一系列主题馆品牌，包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题。公司致力于提升租户的品牌知名度，提高客户的忠诚度。

公司在过去几年维持稳定增长，2017-2019年间，公司营业收入分别为2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元，2019Q1和2020Q1公司营收分别为1.24亿元、1.36亿元。公司净利率较高，2017-2019年净利润分别为0.5亿元、0.85亿元、0.96亿元，2019Q1和2020Q1净利润都为0.45亿元。

截至2020年4月底，公司已经将低于覆盖范围扩展至中国17个城市，向45个商用物业项目提供服务，其中25项位于大湾区（16项位于深圳）。在整个2019年，虽然深圳的物业项目数仅有17个（全国总项目数为42个），但是深圳的营收占比达到86.2%，公司的业务仍然主要集中在深圳。

我们不难发现，2019年深圳单项目平均收入为1963万元，而长三角项目平均收入为328万元，大湾区除深圳外单项目平均收入为为174万元，华中和其他地区就更低了。公司虽然成功向全国扩展网点，但是网点的创收能力远不如深圳本地。公司毛利率能够达到50%，主要是深圳市的项目客流量较大，盈利能力较好，后续扩张的项目盈利性较差，或拉低公司的平均毛利率。

虽然公司是深圳地区领先的商业地产运营公司，能够分享深圳经济增长、人口增加的成果。商业地产运营公司呈现一定的地域性，有品牌效应，公司在其他地区扩张时，由于布局较晚、知名度较低等原因，扩张并不容易，后续的增长或受到限制。