上半年销售数据好于预期，正荣地产(06158.HK)有望迎来估值重塑
疫情笼罩的上半年终于告一段落，随着各大地产半年销售榜单的发布，以及百强房企在二季度整体销售恢复超于预期，带动房地产板块在二级市场全线飘红。7月1日-7月6日四个交易日，Wind房地产指数大涨17.89%，其中不少地产股股价大幅上扬。
(资料来源：Wind)
从全口径销售金额来看，百强房企在一季度实现同比20.9%的下滑之后，二季度实现同比9.6%的正增长。此外，虽然百强房企1-6月销售整体同比录得2.7%的下滑，但在6月份实现同比增长13.8%，复苏势头明显。
2020年上半年百强房企业绩表现同比
(资料来源：克而瑞)
但在整体复苏的背景下，各梯队房企还是保持着分化的格局——除了TOP10房企，截至6月末，百强房企各梯队销售金额入榜门槛仍同比降低。因此，在当前依然存在不确定性的市场环境中，规模房企的竞争优势日益凸显，尤其是TOP30梯队的二线房企，由于自身业绩具备较大弹性，更容易从竞争中脱颖而出。
其中，正荣地产(06158.HK)引起我们的注意，在疫情的负面影响下，正荣地产的销售数据不仅好于预期，从销售增速来看也优于行业平均水平。随着正荣地产在上半年积极扩储，同时通过运营提效夯实公司基本面，正荣地产将进一步打开公司未来的业绩增长空间。
正荣地产上半年复苏力度强于百强平均
根据克而瑞数据和正荣地产披露的销售月报可以看到，自3月行业复苏以来，正荣地产的复苏进程逐渐加快。数据显示，正荣地产3-6月份的销售增速分别高于行业平均2.8个百分点、2个百分点、5.5个百分点和5个百分点。
(资料来源：克而瑞，公司公告)
从另一个维度——业绩目标上半年完成率上来看，正荣地产上半年完成全年目标的43%，而大部分规模房企目标完成率不足40%，考虑到房企一般下半年推货量大于上半年，正荣地产大概率能完成全年目标。
2020年部分标杆上市房企业绩目标及上半年目标完成情况(单位：亿元)
(资料来源：克而瑞，公司公告)
对于正荣地产复苏步伐加快，主要的原因在于公司灵活的“求变”策略。据了解，正荣地产曾经在2月份发布“春风行动”计划，推出“超低门槛+超预期优惠+超高推荐奖励+无理由退房+保底收益+百万红包”六重组合拳，强势入局线上销售“主战场”；6月份，正荣开启线上直播卖房，上述举措均取得了不俗的成绩，从中也折射出正荣地产强劲的内生创新与变革力。
在另一方面，以正荣地产为代表的二线龙头房企本身的稳健与高质发展，让业绩更具韧性。随着各大房企继续加大供货、加大力度促销、狠抓回款，预计下半年房地产行业的表现将更加强势。
不惧疫情积极扩储，运营提效打造护城河
对于一家房企来说，土储质量的高低与数量的多少决定了未来业绩增长的空间。正荣地产在上半年持续推动复苏步伐的同时，并未因疫情停下拿地扩储的步伐，反而围绕坚持区域深耕、布局核心都市圈的策略，拿地速度在加快。克而瑞数据显示，正荣地产2020年上半年新增货值同比上年完成56.8%，在典型房企中同样名列前茅。
2020年上半年部分典型房企新增货值同比情况(单位：亿元)
(资料来源：克而瑞)
此外，据不完全统计，正荣地产3月以来先后在徐州、南昌、苏州、福州拿下优质地块，在5月则以2.26亿元和10.89亿元夺得莆田和无锡两处地块，这也是正荣地产首次进驻无锡，土地规模的持续扩张为公司未来发展奠定良好基础。
进入6月份，正荣地产继续扩充优质土储，先后于莆田(6月9日)、成都(6月11日)、上海(6月19日)、南京(6月23日)和阜阳(6月24日)竞得5宗地块。这5宗地块有3处位于长三角。另据乐居财经《2019上市房企长三角销售金额榜》显示，正荣2019年以721.59亿元的长三角销售金额位列排行榜第五位，而从在长三角的密集拿地，也可以看出正荣地产今年上半年的扩储重点依然放在长三角地区，体现出公司拓展土地储备过程中的稳健。
值得注意的是，正荣地产在6月9日竞得的莆田市西钟潭一号地块是公司今年在莆田斩获的第三宗地块。此前，正荣地产于4月24日、5月7日分别在莆田竞得两个优质地块。而莆田也成为正荣地产实现和落实“提质增效”的代表区域。据了解，正荣地产莆田玉湖地块4月24日落锤后，5月10日即封土动工，从拿地到动工用时16天；而莆田老叶树地块在5月7日落锤后，5月12日即举行开工奠基典礼，用时仅5天。
运营提效其实也是正荣地产一直以来的“杀手锏”。数据显示，2019年正荣地产新项目平均首开时间缩短至7个月，平均首开去化逾70%。其中，2019年3月拿地的天津“津门正荣府”项目首开时间缩短至6.5个月，首开去化率达到70%以上；2019年4月拿地的合肥“北城正荣府”项目，首开时间缩短至4个月，首开去化率达到80%以上；莆田“玖玺正荣府”的手开始就更是缩短到了3.8个月。
“正荣速度”的背后折射的是正荣地产在营销、产品和运营等方面的创新和变革。尤其在今年上半年疫情所带来的冲击，使得房地产行业面临更加严峻的考验，而正荣地产高周转、快去化、运营提效，不仅可以对冲行业毛利率下降，还可以保证公司ROE水平，有效地打造宽阔的商业护城河，助力正荣地产穿越行业周期。
融资保持畅通，跻身双AAA主体信用评级
对于上半年来说，一边是一季度疫情影响下行业销售普遍出现下滑，一边是严监管下融资渠道持续收紧，房地产行业融资呈现出“二八分化”的局面。
但是从正荣地产今年以来的发债情况看，公司融资渠道依然保持通畅，并且随着基本面的夯实，进一步获得资本市场认可。例如在5月份，正荣地产发行美元优先票据，惠誉授予此笔拟发行的高级美元票据“B+”评级。而从本次发行情况来看，此次美元优先票据也得到了境内外投资人的热捧，最终有效订单超过14亿美元，超额认购7倍。
值得一提的是，由于今年的疫情因素，境外主要评级机构对中资美元发债主体评级负面评级行动次数和占比明显增多，但正荣地产的信用评级却保持稳中有升。6月1日，正荣地产发布公告称，公司的全资附属公司正荣地产控股股份有限公司分别获中诚信国际信用评级有限责任公司及大公国际资信评估有限公司给予“AAA”企业主体信用评级，评级展望属稳定。
在今年5月份，由中国房地产TOP10研究组、上海易居房地产研究院、亿翰智库评选的房地产行业的综合实力榜单陆续公布。正荣地产以较强的综合实力，获得各家评选机构认可，正荣地产获“2020中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10”、“2020中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10”、”2020中国房地产上市公司综合实力20强”、“2020中国房地产上市公司经营绩效5强”、“2020中国上市房企投资价值十强”等荣誉。
正荣地产备受市场和机构认可的背后，是正荣地产将2019-2021年设定为“三年高质量发展期”，在新三年“高质量发展”战略指引下，正荣地产财务结构正逐步改善。
数据显示，2017-2019年正荣地产净负债率为从183.2%下降至75.2%，在行业内仍处于稳健水平。同时，短债比例由2017年的54.6%下降至2019年的34.2%，现金对短债比从0.86上升至1.8，显示出正荣地产资本结构的持续优化。
而通过对于高效运营体系的打造，也使得正荣地产三项费用率总体呈现改善趋势。数据显示，正荣地产三项费用率自2016年的9.72%持续降低至2019年的8.20%，其中销售费用率及财务费用率占比下降最为明显，分别由2016年的4.02%和2.44%下降至2019年的2.98%和1.49%。销售费用率的下滑就主要得益于正荣地产运营提效所带来的周转能力的提升。
(资料来源：Wind)
另据亿翰智库数据，2019年50家典型上市房企存货周转率和总资产周转率排名中，正荣地产以0.3084的存货周转率和0.2096的总资产周转率位列行业第24位和第27位，总体保持稳健。
结语：正荣地产仍有“黄金坑”
随着地产板块连日大涨，市场对于地产股的偏好有望进一步提升。根据华创证券的观点，目前房地产行业利润率、周转率、杠杆率三大基本面已经逐步改善，尤其是随着地价/房价比改善，融资成本下行，利润率已经阶段性见底，甚至部分优质房企的利润率或将见底回升。
而对正荣地产而言，随着拖累毛利率的老旧项目出清，以及通过提升产品力，严选土储，项目标准化和运营效率提升，促销售抓回款，公司的基本面将被进一步夯实。而从当前的估值情况来看，正荣地产市盈率不仅处于自身历史估值的地位，也低于行业平均。后续随着市场对于房地产偏好的进一步提高，以及基本面改善的逐步验证，对于正荣地产来说，股价的上涨或许也只是时间问题。
(资料来源：Wind)
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