「调查」自如降租金风波持续发酵 长租公寓野蛮生长后危机暗涌

财联社（北京，记者 李洁）讯，长租公寓龙头企业自如再度被推至舆论风口浪尖，这一次是因降租金引发众多业主维权。

近日，多位自如业主接连发声，称自如方面要求业主降低租金，否则将单方面解约并赔偿业主两个月房租，但是业主则需要赔偿自如改造房屋时的装修及家电费用。

一位来自北京昌平的自如业主向财联社记者表示，自如管家在电话中向其透露，自如与北京至少80%的业主在谈降价的事情。不过自如方面指出，自如与业主启动价格协商的房屋仅占极少的比例。

据记者了解，目前不只是北京，深圳部分自如业主也接到了自如要求其降低租金的电话，不同房源的降租幅度存较大差异，降幅在8%-45%不等。

多位受访的专家告诉记者，疫情导致很多长租公寓的空租期延长，单一通过提升租金并不足以弥补相应的资金缺口，需要盘整收房成本过高的房源，以缓解目前的现金流难题。

对此，自如方面回应财联社称，进入2020年以来，由于经济和疫情不确定因素，以及城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等因素影响，房屋租赁市场出现了显著的变化，特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格倒挂的趋势。为了与业主、客户实现长期的合作共赢，随即与个别业主展开了适当调整委托价格的友好协商。

“不降租就解约”

“从6月23日开始，我已经接到自如三次电话，主要是以疫情导致亏损为由，说服我在原有基础上下调租金8%，如果不同意，他们就要走单方面解约程序。”一位来自北京海淀的自如业主对记者表示。

这位自如业主的房源位于海淀区马连洼北路兰园小区，其在2018年7月与自如签订为期四年的长租合同，加空置期5个月，实际共交给自如管理期为53个月，现在刚满24个月。目前租金为7100元/月，自如要求其降至6500元/月。

“疫情当前，短暂降租许多业主都可以理解，但是大家要求，降的租金要直接让利租户，而且疫情结束后，还应该按原合同执行。但自如要求剩下的两年多时间都按降价后的租金来执行，这是我接受不了的。”上述海淀业主说。

而来自朝阳区北京像素的一位业主被自如要求降租的幅度更大，高达40%。她表示，“6月24日，自如方面联系我说行情不好让我降租，目前的房租是4990元/月，自如直接要求我降到3000多元/月。”

此外，自如降租风波也波及到深圳。深圳福田区岗厦社区的一名自如业主告诉记者，“我5月初接到自如资产处置部员工的电话，要协商降价，对方要求租金从4770元/月降到3900元/月。”

另一位深圳罗湖金光华片区的业主也表示，“6月23日接到自如电话通知，说是现在自如出租房子的价格比给我的房租要低，所以要我每月减租1100元，目前租金是4892元/月。”

据财联社记者了解，业主与自如签订的合同期为3年-5年不等，自如按照约定每年会有3%的租金涨幅。但自如要求业主此次降租后，未来合同存续期间均按照降价后的租金来执行。

多位接受记者采访的业主指出，如果业主不接受降价，自如就要求解约，并赔偿2个月租金，但要业主赔偿装修费以及家具折损费用。这也是众多业主不能接受解约的主要原因。

“在自如和业主签订的合同里有霸王条款，不管是谁解约，都要业主承担当初自如的装修款，但装修款是多少，完全是自如说了算。”上述北京像素的业主表示。

记者获悉，目前多位业主接到自如通知的装修折旧费在2万-4万元之间。其中一位业主称，其已被要求赔装修折旧费用约3.7万元。

“如果诉讼，业主可以主张承租方提供相关合理的依据，如果双方不能达成共识，法院无法判断的，可以评估相关装修及家电费用。”北京大成（广州）律师所律师谢玲丽告诉财联社记者。

目前自如业主组成的违约维权群里，不接受自如降价要求的业主已超过400人。

多位维权的业主表示，希望自如将商业诚信放在首位，并承担相应的社会责任，继续履行合同。就算要单方面解约，也必须妥善处理好与业主签订的资产管理合同中关于装修以及家具费用的归属问题。

对于业主维权行为，自如方面回应财联社称，非常理解部分业主在房租水平和价格走势方面与公司有不同的看法，短期内难以达成一致。公司坚持友好协商的原则，严格遵守合同约定的内容，切实保障业主的权益，尽力妥善解决这部分房屋面临的问题，期待与他们未来能再次合作。

长租公寓至暗时刻

“自如联系业主降租金的核心原因，应该是现金流出现了问题。”景晖智库首席经济学家胡景晖指出。

他进一步表示，原来在自如的财务测算模型中，默认北京每年房租会上涨10%左右，但疫情造成大量房间空置，租金已经没有强烈的上涨势头，而自如的房源做的都是重新装修装配，成本相对比较高，这些原因导致自如面临现金流压力。

“自如亏损不是业主造成的，而是此前自如为抓住房源，盲目扩张后导致成本升高，没有预估好未来租房市场的变化。这是企业战略失误，不应将企业误判的成本转嫁给业主。”上述海淀区的业主向记者表示。

2018年前7个月，长租公寓运营商纷纷大举扩张，甚至陷入抢房大战，收房价格一度高出当时市场租金20%以上。长租公寓市场乱象被曝光后，自如等相关机构曾被政府约谈。

业内专家表示，整个长租公寓的模式，是高进低出、短债长投的模式，需要规模不断做大、不断有新的租客、租金不断上涨才能持续下去。而一旦这种模式遭遇市场下行，租客减少、租金上涨无法持续，便只能从业主入手，让业主降价，削减高成本。

据我爱我家研究院统计数据，6月1日-6月21日，北京住房租赁交易量较5月同期下滑5.78%，其中，6月第三周租赁交易量较第二周下滑19.27%，降幅较大。

有媒体报道称，受年初以来疫情影响，今年前6个月，企业的租赁房源总成交量为去年同期的一半左右。

事实上，从已上市的长租公寓品牌来看，无一例外都在亏损。其中，青客公寓2017财年至2019财年连亏三年，分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

同样，2017年-2019年，蛋壳公寓分别亏损2.7亿元、13.70亿元、34.37亿元。2020年第一季度再次亏损12.34亿元。

“青客公寓实际上已经爆仓，其负责人也被约谈过，目前正在政府支持下，由国家队进场接盘。”一位知情人士告诉财联社记者，蛋壳未来也存在被国家队接盘的可能性。

公开数据显示，2015年至2017年，自如3年累计亏损近13亿元。但2017年至今，其未再公开相关数据。

“突如其来的疫情让危机提前发酵，不过自如比起蛋壳、青客要好一些，毕竟有贝壳以及链家来背书。大概率讲，自如有可能通过降租以及再融资等手段，挺过这段艰难时期。”上述分析师如是说。

作为长租公寓头部企业，自如在2011年成立以来一度受资本热捧，发展迅速。

根据自如发布的数据，截至2019年11月，其已重点布局北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、广州、武汉等城市，全国累计管理房源规模突破100万间，有近50万业主、300万自如客。

根据已披露的公开信息，自如迄今至少完成了三轮融资，其中A轮融资募集了40亿元，B轮融资5亿美元，最新一轮融资10亿美元，三轮融资过后自如估值已达66亿美元。

对于行业今后的发展，胡景辉建议，长租公寓这个行业顶层设计是立法，在立法基础上一方面加强行业监管，另一方面加强政策扶持，才能使行业走向长期稳定健康的发展轨道。