上实城开（0563.HK）多元化布局，优质土储夯实基本面，具备长期配置性价比

受疫情影响，上市房企一季度合同销售金额同比降幅普遍在30%左右。据中指研究院统计，今年1-5月，房企销售业绩保持平稳，销售额破百亿房企增至78家，较2019年减少了17家，其中Top100销售规模同比下降8.6%。

不过，随着行业复工复产以及疫情逐步得到有效控制，房地产市场所面临的冲击正在逐渐削弱。克而瑞数据显示，1－5月百强房企全口径销售业绩同比降幅自3月以来继续收窄，各大房企都在发力销售，弥补疫情带给线下售楼处的影响。其中，上实城市开发经典项目“城开云外”脱颖而出，荣获2020年1-5月上海别墅成交榜总套数的第一名。

回顾2019年，上实城开销售业绩表现亮眼。其中，实现商品房及保障房的全年合约销售金额76.9亿元（人民币，下同），相较去年同期51.5亿元增长约49.3%；实现合约销售面积16.5万平方米，同时平均售价为3.75万元/每平方米，同比大幅上涨74%。而随着上实城开多元化业务布局的加码以及优质项目的持续拓展，公司业绩有望进一步实现提升。

多元化业务布局打开业绩空间

作为城市核心区域运营商，上实城开围绕“住宅物业开发+投资性物业开发+城市更新服务+产融资本合作”四大核心业务板块，推动多元业态并举发展。其中，物业销售收入仍然是上实城开最主要的收入来源。数据显示，2019年上实城开物业销售收入为75.4亿港元，同比增长26.3%，占公司总收入的87.8%。

其中，西安自然界 • 云宸项目于2019年4月开盘，当天即热销售罄；北京西钓鱼台 • 御玺项目、沈阳睿公馆项目以及上文提到的上海城开云外项目均得到市场热捧，开盘后销售情况火爆。而作为国内标志性地铁上盖综合发展项目，上海TODTOWN天荟于6月开盘并火速清盘。据了解，TODTOWN天荟是上海第一个真正意义上的TOD项目，该项目以公共交通为导向，以轨交换乘站及其核心商业为中心，已成为国际先进的城市综合体。从总体上看，上海万源城、西安自然界及上海城开御瑄是上实城开2019年物业销售额重要的三大贡献点，上述三个项目分别占公司当年物业销售收入的51.4%、20.7%和18.0%。

（西安自然界和TODTOWN天荟项目效果图，资料来源：房天下）

而随着核心城市区域商业资产投资运营的不断完善，上实城开投资性物业业务整体租金收入也在稳步上升，成为公司现金流量的重要来源。

截至2019年，上实城开在上海、北京、天津、重庆、沈阳、昆山、深圳等7个重点开发城市已经建成多个商业项目、持有的投资性物业总面积约75.6万平方米，并有超过100万平方米的商业面积将于未来3-5年竣工，为公司长远发展奠定坚实基础。同时，受益于整体出租率和项目平均租金单价的上升，上实城开2019年实现整体租金收入7.5亿港元，同比增长6.6%。

在不断推进住宅物业销售与投资物业开发的同时，上实城开还在积极试水租赁项目。据了解，上实城开首个租赁住宅项目漕河泾项目在2019年11月正式签订施工合同，该项目总建筑面积约6.61万平方米，建成后所带来的租金收入将成公司现金流的重要补充。值得注意的是，2019年7月，由上实城开联合上海莘驰资产共同打造的全新租赁地产项目——闵行区莘庄镇新建租赁社区（莘至城项目）正式开工，这也标志着上实城开首次正式进军长租房领域。

莘至城项目提供约2600套租赁住房，缓解就业与居住功能的错配

有调查显示，目前上海有77%的租房人群是集中在30岁以下的年轻人，“追求品质生活”成为这一群体的独特标签。但是，传统的租赁市场很难有效的满足年轻消费者的需求，于是莘至城项目应运而生。

资料显示，莘至城项目地处莘庄商务区 ，毗邻七宝板块，位于顾戴路和中春路交接处。项目占地4.7万平方米，建筑面积18万平方米，地下2层，地上30层，并配套社区商业、公共会客厅、咖啡吧、健身房等一系列公共空间。此外，整个项目共有6栋住宅楼，1栋集中商业楼，1栋主题商业楼，1个社交中心。

（莘至城项目效果图）

近年来，长租公寓行业快速发展，各大房企也纷纷进入长租公寓市场，力求分得一杯羹。但是，在行业初期野蛮生长的同时也带来了诸多问题——租金贷、房屋高空置率、甲醛超标等“黑天鹅”事件频发。

在这种情况下，上实城开凭借莘至城项目切入长租公寓行业，不仅构建起餐饮、娱乐、运动、学习、工作、都市生活为一体的社交邻里型生活方式，而且随着莘至城项目预计于2021年9月竣工，整个项目将提供约2600套租赁住房，极大缓解了莘闵地区高端商务区就业机会与居住功能之间的错配。

优质土储奠定发展基础，烟台、徐汇项目具备较高增值潜力

对于一家房企来说，土地储备数量的多少与质量的高低都决定了公司未来的发展节奏，而多元化的土储获取手段和优质的土储结构是上实城开未来稳健发展的重要保障。

资料显示，上实城开长期以来采用招拍挂结合、股权收购、城市更新、旧改等多元化手段在全国核心城市布局优质土储。截至2019年，上实城开已于国内11个主要城市拥有26个房地产项目，分布于上海、昆山、无锡、北京、沈阳、天津、西安、重庆、烟台、长沙及深圳，当中大部分为中、高档住宅物业，此外还有约378万平方米的可售建筑面积，为公司长远发展奠定基础。

虽然从整体上看，上实城开项目数量不多，但是公司对于项目质量的要求较高，尤其是积极加码核心区域的优质项目。

据了解，上实城开在2019年12月就斥资6.19亿元夺得山东省烟台市芝罘区幸福新城优质地块。资料显示，该地块宅为兼容商服用地，容积率2.05。地块所在的幸福新城，规划总面积27平方公里，北依黄海，西靠夹河，是烟台打造“黄金岸线”的关键环节，也是衔接芝罘区、开发区、福山区，实现市区融合发展的重要板块。

（烟台幸福新城规划图）

根据现有规划，幸福新城将建设成为“产港城”高度融合的现代产业聚集区，富有特色、生态和谐的中央活力区。同时，该项目将导入国内外领先的、优质的医疗康养、高端教育、文教旅游、产业金融等现代产业示范项目。按照时间表，幸福新城分起步区、推进区、提升区三个阶段组织实施。项目位于起步区，也就是一期改造范围之内。随着城市规划的逐步完善，预计项目建成后，将为公司带来持续的收入贡献。

（地块所在位置）

进入2020年，上实城开继续扩充优质项目。1月2日，上实城开与上海航天、宏伊集团联合竞得上海徐汇区虹梅街道xh221-01地块，成交总价46.28亿元。该项目占地面积9.11万平方米，规划26万平方米科研用地、9万平方米租赁住宅和6万平方米地下商业区域。

（项目效果图）

资料显示，该项目功能定位为“以航天研发为引领，以园区平台构建为目标，以工作-生活24小时复合为导向的科技创新园区”，形成国际接轨、聚焦战略性新型产业、具有航天技术特点，打造航天研发新智谷、创新服务新平台、活力生态新社区。未来，该项目将作为漕河泾开发区的东大门，毗邻上海地铁9号线与15号线交汇处，区内交通极为便利，随着产业基础的加强以及配套资源的丰富，该地块建成后物业未来租金回报和物业价值也将具备较大的增值潜力。

3月以来股价大涨近15%，估值仍处低位，长期配置价值凸显

6月9日，上实城开股价大涨3.9%，在疫情中创下近3个月以来的股价新高。而且，自3月23日股市反弹以来，上实城开累计涨幅约14.3%，在地产股中涨幅居前。不过即便如此，上实城开当前市盈率仅6.2倍，市净率0.28倍，估值仍处于历史低位。

随着目前房地产行业逐渐复苏，上实城开多元化业务布局的加码以及优质项目的持续拓展将进一步夯实公司基本面，从目前情况来看，上实城开当前股价已经具备一定的长期投资价值。