绿景中国（00095.HK）的护城河，城市更新的多面共赢

在寸土寸金的深圳，拿地越来越难。今年5月，深圳再次上演土拍大战，十余家房企争夺前海限价宅地，激烈竞价上百轮，最终成交总价高达近116亿，不断刷高土地成本。

当大多数房企为稀缺宅地抢破头的时候，鲜少在招拍挂市场露面的绿景（中国），已经低调启动“深圳旧改航母”白石洲项目，年内在深圳参与的城市更新项目还有黎光项目和沙嘴二期项目，总用地面积超过56万平，总建筑面积超过400万平。

被称作深圳旧改专家的绿景（中国），多年来操盘的都是核心城市核心区域的城市更新项目，不仅充分享受“一手旧改”带来的高回报，还通过在这些城市综合体项目中持有一定比例的商业物业，依靠差异化运营模式，保证经营性收入的稳定增长。

通过特色发展模式构筑的深厚护城河，让绿景（中国）长期保持充沛现金流和高毛利率。2019年绿景（中国）实现总营业额69亿元，同比增长52.9%；毛利44.3亿元，同比增长64.9%；净利17.5亿元，同比增长41.4%。

绿景（中国）地产行政总裁兼执行董事唐寿春曾用煲汤来形容旧改，“除了原材料要好，更考验厨师的技术。”事实上，这也是绿景（中国）能够对抗逆周期，耐心煲好汤的底气。

拿地“专一”：聚焦核心地段的高价值城市更新

当规模竞争成为趋势，多数房企匆忙走向全国扩张的高周转循环时，绿景（中国）始终还是“当初那个少年”——以深圳、香港为主轴，重点布局粤港澳大湾区。

截止2019年底，绿景（中国）拥有总面积450万平方米的高质量土地储备，控股股东现有的总面积约1210万平方米也计划逐步注入公司，总可售货值超过4000亿元人民币，90%集中于粤港澳大湾区。

在拿地方面，绿景（中国）多年来始终保持专一，眼下备受市场瞩目的白石洲项目，正是典型的“绿景风格”：1、核心城市核心位置，地段优势明显；2、单一项目体量巨大，总建面可达到近400万平方米；3、高毛利率，绿景（中国）过往项目毛利率基本都可以达到50%以上，2019年绿景（中国）毛利率达到64.2%。

据了解，白石洲项目计划分三期滚动开发，可售面积预计为180万平方米，可售货值达到2200亿，预计在2023-2030年进入销售、现金回笼阶段，营收及利润的双贡献将为绿景带来净资产的里程碑式增长。

案例：白石洲旧改（南山沙河五村更新项目）
位置：位于南山区沙河街道沙河五村片区，东临华夏街，南临深南大道，西临沙河街，北临香山西街
规模：总占地面积46万平方米，总建筑面积358万平方米
项目情况：该项目地处深圳核心城区，紧邻深圳主轴线深南大道，南面是传统豪宅区华侨城片区，西面靠近南山科技园，周边环绕福田CBD、深圳湾超级总部基地和后海总部基地，堪称深圳目前最优质的城市更新项目。因为地理位置优越、体量巨大，被业内 称为“深圳旧改航母”。

绿景拿下白石洲项目，并非偶然。从福田的蓝湾半岛、红树湾壹号，到龙岗的绿景大公馆，复盘绿景（中国）在深圳操盘过的项目，基本上都是白石洲这样的靓地，单个项目入市即可大幅提高集团当年的总收益。

以2019年深圳热门项目绿景红树湾壹号为例。报告显示，绿景红树湾壹号项目合同销售金额达44.64亿元，确认销售收入为44.87亿元，占公司房地产开发与销售收入比重的75.3%，毛利率超过70%，净利润率超过30%。

案例：绿景红树湾壹号（红树华府）
位置：项目位于福田区沙嘴路与金地一路
规模：总占地约2.4万平方米，总建筑面积约30万平方米
项目情况：深圳投入300亿全面升级大金沙片区后首个现房发售项目，集住宅、商业、公寓、办公等多功能于一体，自带有3.5万平商业，南看深圳湾一线海景，北可望深圳高尔夫（未来的中央公园），是福田稀缺的大户型海景豪宅。
状态：2018年10月开盘入市，83-167平户型，开盘均价8.8万元/平；178-242平户型，整体均价10万元/平。

当然，这些只是近年来市场较为熟悉的热门项目，绿景（中国）拥有三十多年的城市更新经验，目前已经成功操盘二十多个知名项目，每一个项目背后都是长周期的城市更新带来的丰厚土地红利。

值得一提的是，绿景（中国）一贯采用与控股股东联动的方式获取城市更新项目，由控股股东负责一级开发工作，等到项目比较成熟、不确定性消除后，才会注入上市公司。这一方式为高收益的城市更新项目，又增添了低风险的魅力。

“双轮驱动”升级：持有型物业的厚积薄发

除了可售项目入市带来的一次性收益，支持绿景（中国）深耕护城河的还有其成熟的城市更新开发、运营模式。

绿景中国近年来开发的项目基本都以“住宅+商业”双轮驱动模式进行布局，不同物业类型之间的良好互动，带来了1+1>2的增量效果。不仅提升了精品住宅的综合价值，绿景还通过持有一定比例的商业物业资产，创造稳定现金流并实现资本的稳步增长。

目前，绿景（中国）已经成功打造“NEO”和“佐阾”两大商业品牌代表，包括深圳NEO都市商务综合体、香港绿景（中国）NEO、绿景佐阾虹湾购物中心、绿景1866佐阾荟、绿景佐阾香颂购物中心以及其他城市综合体项目的投资性物业，共计26项优质物业，总建筑面积约61.27万平方米。

截至2019年年末，绿景集团来自商业物业投资与经营的收益约为人民币6.18亿元，同比增长约13.9%。

案例：绿景虹湾
位置：位于福田区北环大道西行辅道与梅华路交汇处
规模：总占地面积3.2万平方米，总建筑面积37万平方米
项目情况：下梅林村改造的第一期，片区标杆项目，地铁口物业，定位为梅林片区标志性高尚居住区。自带6万平方米的商业（佐阾虹湾），定位为社区型购物中心，极大丰富了下梅林的商圈商业结构，目前是片区内的热门商业。
状态：二手住宅均价9.3万元/平

在错综复杂的经济形势下，绿景（中国）的商业依靠差异化的运营模式，仍旧保持着较高的出租率。资料显示，“佐阾”系列商业2019年综合出租率约为97%，深圳NEO都市综合体的综合出租率约83%。

今明两年，据了解绿景（中国）还计划新开业总建面6万平的东莞绿景佐阾购物中心和总建面3.5万平的绿景佐阾红树湾壹号购物中心两大商业，为商业版图再添“新丁”。

在绿景（中国）的发展战略中，2031年以后，绿景将升级双轮驱动模式，商业或占至半壁江山。唐寿春曾透露，随着控股股东资产注入，绿景商业面积将稳步扩张，租金收入未来将达到数十亿人民币。目前来看，绿景（中国）正在一步步履行规划。

虽然随着楼市调控的常态化,市场已经开始进入下行周期，但在专注核心城市高价值城市更新项目的绿景（中国），很少感受到市场周期带来的巨大波动。

回顾深圳地产四十余年，不被规模竞争追逐、不受增速下滑波及，以充沛的现金流和大量优质土储对抗逆周期，这样自带较强的抗风险能力的企业，能够拿下一个又一个另人羡慕的优质项目，既是自身稳定发展形成的良好循环，也是城市更新市场的正确选择。

• 绿景中国地产(00095)