降价2.43亿出售沈阳钻石山 招商蛇口频繁转让项目为哪般

财联社（深圳，记者 杨依依）讯，招商蛇口似乎坚决要卖掉其在沈阳的首个项目。北京产权交易所信息显示，近日招商蛇口第三次挂牌转让沈阳金道汇通房地产开发有限公司（以下简称“沈阳金道汇通”）100%股权及4.93亿元债权，转让底价7.02亿元。

引人关注的是，此次挂牌价比2020年3月9日第二次挂牌降价约2亿元，比2020年2月6日首次挂牌的底价降了2.43亿元，债权价格则由最初的4.94亿元降至4.93亿元。

对于此次转让，招商蛇口方面对财联社记者表示，“公司出售的目的在于盘活存量资产，提升运营效率。招商蛇口的综合发展模式，是通过快周转、阶段性持有运营和片区综合运营三类项目比例的合理配置，实现公司经营性现金流的平衡。”

据记者不完全统计，截至目前，今年招商蛇口已陆续挂牌转让佛山招商绿湖10%股权、西安招商嘉时房地产有限公司49%股权、天津武清产业园51%股权、沈阳金道汇通100%股权，其中两个为非住宅项目。而据媒体此前报道，招商蛇口在2018年和2019年分别出售资产11个和7个，其中不乏多次降价出售的项目。

不断处理存量资产的同时，招商蛇口日前发布公告称拟购买南油集团24%股权，并向平安资管非公开发行股份募集配套资金，收购完成后，招商蛇口将全资拥有南油集团。南油集团主要持有的资产为，其通过深圳市招商前海实业发展有限公司间接持有的前海蛇口自贸投资发展有限公司股权，后者在前海自贸区内拥有优质的土地资源。招商蛇口认为，收购有利于增加公司享有的前海片区资源价值。

北京产权交易所出让资料显示，截至2020年4月30日，标的公司营业收入为4317.13万元，净亏损615.41万元，总资产7.79亿元，总负债6.83亿元，所有者权益为9.7亿元。

据了解，2014年10月，招商局地产控股股份有限公司与赣州远康投资合伙企业分别以1.28亿元、1.23亿元收购沈阳金道汇通51%、49%股权，从而获得沈阳奥体项目土地使用权。该项目随后被命名为“招商钻石山”，是一个包括公寓、写字楼、商业的综合体项目，建筑面积21.9平方米。该项目于2018年建成，公寓、写字楼出售，商业自持自运营。

招商蛇口过往年报显示，沈阳招商钻石山项目在2018年开始有结转面积，截至2019年末，累计结转面积为11.56万平方米，仍有约2万平方米的面积未结转。

相对于近几年成交较为火热的住宅市场，沈阳的商业和办公市场略显冷清。据克而瑞数据，沈阳市商业地产成交面积在2017年同比下跌19%后，到2019年也未恢复到2016年的高位。沈阳市办公地产的成交均价在2016年开始下跌后，直到2019年才恢复到与2015年持平的水平，为10563元/平方米，而近十年的高点在2011年。

而招商蛇口自持的商业部分“花园城购物中心”亦在打包转让之列。业内人士分析，沈阳整体的商业经营环境，或是招商蛇口决定转让钻石山项目的主因之一。

“沈阳没有明显突出的商业中心区，城区规划的‘金廊’25公里长，贯穿主城区，这导致商业很分散，很难聚集大的人流。”一位沈阳本地国企开发商内部人士对记者说。

“沈阳商业地产的竞争过于激烈，沿着金廊主要的商业项目有万达广场、夏宫城市广场、佳兆业中心、华润万象汇、嘉里广场、华强广场，恒隆广场等。仅招商钻石山周边3公里范围内就有将近十个商业综合体，我觉得是过剩了。”一家广东房企沈阳公司的商业部门员工表示。

一名刚刚调研过奥体板块的沈阳业内人士告诉记者，“招商钻石山的人流量几乎能排到第二，仅次于奥莱，问题出在奥体板块整体的商业情况不佳。”

上述广东房企的商业部门员工则指出，“招商钻石山有自身定位模糊的问题，再就是整体的运营思路太过于传统，服饰品牌过多，项目本身又在主打折扣服饰的奥莱旁边。如果加一些餐饮品牌，或许会更好。”