东莞、惠州、中山，临深楼市刚需盘应该买哪里？

“深圳的房价越来越高攀不起，那么临深楼市是不是要考虑一下呢？”随着今年初深圳楼市的走高，刚需群体们已经有点坐不住了。

但是，据一些数据显示，东莞、惠州、中山这些城市的房价自年初以来也出现了一波上涨，单就涨幅来说，也不比深圳逊色多少。

如果要买临深楼市，刚需族们究竟应该买哪里呢？今天我们就来说说今年临深楼市的一些新情况。

城区洋房备案价4万+

东莞楼市有点烫手

今年最火的临深楼市当属东莞。

4月3日，东莞莞城区丰华珑远翠珑湾16号楼通过备案，总共248套房源，建筑面积约99-126平的三房两厅、四房两厅产品。项目的备案均价约38279元/平，最高备案价40208元/平。莞城区另一个在售楼盘，最新备案价均价也达到了3.84万元/平，相比2018年9月首次备案的2.5万元，涨幅超过50%。

东莞万江区某在售新盘一栋楼备案价，95-120平的三四房，最高价达到了3.8万元/平，均价达到3.54万元/平，而就在去年12月底，该楼盘首次备案均价仅为2.65万元/平。按备案价计算，短短4个月上涨了33%。

需要说明的是，按照东莞城市区划，虽然莞城、万江都属于城区，但莞城属于东莞老城区，不但区域面积狭小，而且老旧建筑较多，而万江位置较偏远，其实也不是东莞城区的中心位置。

东莞的行政中心区是南城，而南城新盘房价也已破4，即便是那些二十年前的老房，现在二手均价也在3万+的位置。而东城区的房价更胜一筹，据东莞市住建局公开信息显示，今年东城万科御景湾8号备案了17栋住宅，共计41套房源，最高备案单价为63315元/平。

然而，东莞城区楼市最受关注的是松山湖附近，这里的优质盘价格也早已破4。去年9月11日，深业鹏基在松山湖拿下一块地，成交价23.3亿元，楼面价28000元/平，预计上市销售价不低于45000元/平。

东莞是一个制造业发达的二线城市，地理位置处于广深经济走廊中心位置，区位优势非常明显，因此这里不但本地购买力强劲，而且汇聚了不少来自深圳的买盘。整体来看，东莞楼市南高北低，临近广州的镇街楼价不及临近深圳的高，临深镇街的楼价追平城区楼价。

东莞临深的几个镇，如塘厦、凤岗等地，都是深圳刚需盘最青睐的区域。这些地区虽然是东莞地界，但由于紧贴观澜，高速路可以直达深圳，从当地自驾到福田中心区，车程只需三四十分钟，比龙岗到福田还快。

凤岗是东莞深圳化最彻底的区域，凤岗大运城城邦、名流印象花园等小区二手房挂牌最高价逼近6万元/平，挂牌均价也在3.6万元/平左右。而塘厦有赣深高铁东莞南站，该工程虽然目前正在建设中，但按照政府披露的工程进度，主体结构计划2020年12月底完成，2021年6月底试运营，届时从塘厦乘坐高铁到深圳，时间约在20分钟左右。

存量巨大，价格萎靡

惠州楼市有点凉凉

与东莞楼市的火爆相比，惠州楼市简直有一股凉凉的感觉。

根据中原地产数据显示，今年五一期间，惠州整体的成交均价为12285元/，同比上升6.2%，如果换算成单价的话，惠州今年五月的房价较去年，涨了717元/。

惠东县属于临深区域，又临近海滨，风景优美，气候宜人，但是惠东的楼价却秋意很浓。

（图源房天下）

那么，这是为什么呢？

第一个原因是，惠州临深区域主要在深圳东部，而深圳现在的城市格局很明显，整个城市的经济中心在西部。这就让惠州在临深楼市中处于非常鸡肋的位置。

第二个原因是，惠州的城市基本面很普通，自身承接高价盘的力量非常薄弱。惠州城市面积11599平方公里，在广东湾区城市中仅次于肇庆，是深圳的5.8倍，但常住人口只有488万，是深圳的1/5，城市人口密度411人/平方公里，是深圳的1/15，在广东湾区城市中倒数第二。经济方面，惠州2019年的经济总量为4177亿，比福建漳州还差这一截，低于中国二线城市平均水平。

本来惠州和东莞一样，都是制造业城市，但东莞发展势头从改革开放初期开始就比惠州好很多。最近几年，东莞引入华为，而惠州最知名的企业还是TCL，两座城市产业重合度很高，但发展差距还在扩大。

第三个原因是，惠州房价透支严重。据统计，2012-2019年，惠州商品房销量83.58万套。相比之下，深圳自改革开放以来，一共只建了170多万套商品房，相当于惠州7年卖掉了深圳一半的商品房。

然而，即便如此，惠州楼市的存量仍然非常巨大。

以惠州楼市现在最热的大亚湾片区为例，据不完全统计，从大亚湾石化区到惠东平海镇的这条海岸线上，按照各项目规划数据统计，就有大约15万套房，相当于深圳市5年的新房销量。以惠州整体均价12285元/平的价格计算，至少要数千亿的资金来接盘。这个体量有点惊人。

不过，惠州楼市不但价格便宜，而且还是大湾区为数不多的没有限购的城市之一，这也算是一个优势吧。根据房天下数据，惠州5月关注度最高的10大楼盘价格如下图，大家可以感受一下。

炒完深中通道之后

中山楼市已经被人遗忘

根据5月份的统计数据显示，5月第二周，中山楼市二手房挂牌价从11070元变成11032元。此外，最近三周，中山楼市在售二手房数量为31222套、31586套和32359套。

单从数据来看，似乎变化不大，但其实从今年以来，中山楼市二手房价格一直在走低，在售二手房数量一直在走高。

中山是珠江西岸城市，本来无论如何也不能算临深楼市，但2015年12月，深中通道的建设正式获得国家发改委的批复，一时之间，深中通道这个概念让中山的临江房火了。

当时炒作中山楼市的逻辑是，深中通道开通后，这个本来与深圳八竿子打不着的对岸城市一下子就变成临深城市了，两地距离一下子缩短到了24公里。如果仅从距离来看，中山到深圳的直线距离比东莞到深圳还近。

此外，当时还有一些人认为，中山作为深中通道的西岸接口城市，还有望成为珠江西岸城市群的新领袖。

但是，这些逻辑非常牵强，其实都很难成立。

首先，中山常住人口300多万，城市经济在广东省内排第五，存在感较低，本地购买力对1万出头的楼市均价都已经难以承载，其上涨空间是非常小的。

其次，即便深中通道开通，这24公里的路到底是多长时间的车程也是一个谜。如果届时深中通道堵车堵的水泄不通，中山临江盘的价值可能就要出大问题了。

中山楼价在2016年开始起涨一波，但随后就一直不温不火。至于其楼价情况，我们可以来看看网上的挂牌价格。

（图源安居客）

丽豪花园三期在2017年2月的价格是8100元/平，这种80平左右的房子价格也就是65万元左右，三年过去了，现价76万元。丽豪花园位于中山市民众镇，离深中通道非常近，算是比较典型的深中通道受益盘了。

2015年，中山平均房价还在5300元/平左右，2018年达到12300元/平左右的最高峰，而近期又回落至11000元/平左右了。

结语

如果条件允许的话，买房首选当然是直接在深圳楼市里选位置上车，但是在现实中，的确有很多刚需盘是真的买不起深圳房，所以临深楼市也是普通家庭可以考虑的对象。不过，虽然刚需盘重点考虑刚需，但也不是说就对未来升值的事情完全无视，毕竟谁也不希望自己买入之后房价不涨反跌。

综合来看，东莞临深片区紧邻深圳西部经济重心区域，有多条高速公路接入，且有地铁、高铁等公共交通接驳的预期，其房价的升值空间是最好的。另外，东莞城市自身的价格承接能力也较强，因此东莞楼市的远景预期较好。

惠州楼市地理位置紧邻深圳东部，但已经被炒作过几轮，且存量较大，未来升值前景并不乐观。除非未来深圳东部因为某些新规划而变得越来越重要，否则惠州楼市很难有大的起色。虽然深圳是中国的奇迹之城，但从目前的规划看，城市重心西移是一个趋势，东进可能会是很多年之后的事情了。

至于中山楼市，虽然深中通道确实会对中山临江区域的楼盘带来一些实质性利好，但利好作用有限。深中通道计划于2024年通车，现在买入至少在未来4年里会是一个考验期。