港龙地产：名声响亮长三角，港股会否买账？

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港龙房产项目在常州、常熟、盐城、南通、湖州等地“名声响亮、品牌强大”，港龙地产在招股书中表示。

但就是这么一家名气响亮的长三角房企，却在2019年10月向港交所递交招股书后没能成功上市。

不过2020年5月13日，公司二次递表。这一次港龙地产不打无准备的仗。有了2019年全年业绩做支撑，公司财报好看许多。

常州港龙地产二次递表

港龙地产历史可追溯至2007年8月，当时吕永怀、吕永南、吕永茂、吕文伟、吕志聪及吕进亮组成的“吕氏家族”在常州创办港龙地产。

不过在这之前，吕氏家族主要从事纺织品贸易。

1993年，吕氏兄弟吕永怀、吕永茂及吕永南在香港成立建兴行纺织品有限公司，从事纺织品贸易。

2000年代中期，鉴于纺织品贸易也竞争日益积累，行业增长有限，吕氏兄弟积极寻找其他行业机会。

在一次常州市政府在香港举行的招商引资活动中，吕氏兄弟看到了常州市及中国房地产市场的发展潜力，决定进军房地产开发行业。

2007年8月，吕氏家族利用透过建兴行积累下来的财富，也拉来一些个人投资，以及银行贷款成立港龙地产。

成立之初就顺利在常州取得两幅土地使用权，并于2008年推出首个住宅项目“港龙华庭”，以及首个商业项目港龙尚层。

2012年公司足迹就扩展至长三角区域城市，在长三角已经树立稳固地位，特别是江苏省常州市、南通、盐城、连云港，以及浙江省杭州、嘉兴、湖州、绍兴。

2018年公司业务进一步扩展至上海、河南省、贵州省。

为了上市，港龙地产也是拼了。

在2019年10月向港交所递交招股书前夕，公司将总部迁入上海。

此外，公司还在上市前大肆“补仓”，2020年4月港龙地产经过多轮竞拍，摘得安徽省芜湖县拍2001号地块。

公司还曾于2018年、2019年公司收购16幅地块，拿地速度明显加大。

地处富裕长三角，港龙地产为何没能做大？

深耕富裕的长三角十几年，港龙地产规模不算大。

截至2020年3月末，港龙在22座城市拥有64个开发项目。截至估值日期，公司于21个城市涵合营、联营开发的53个开发项目总土地储备约为540万平方米。

招股书显示，根据行业报告，按2019年出售的合约建筑面积计，港龙在中国住宅物业市场的物业开发商中排名第83位。

2019年，港龙从19个城市52个项目录得总合约销售额234亿元。

2017-2019年，公司物业开发及销售收益分别约为4.34亿元、16.60亿元以及19.78亿元；净利润分别约为3280万元、3.32亿元以及4.7亿元。

2019年公司营收和净利较前两年有较大提升，为上市填了一把动力。

不过深耕长三角十几年，港龙虽然在长三角城市闻名遐迩，却为何难以做大规模？

这或与其保守的发展方式有关。纵观公司发展历史，2015年是港龙发展重要里程碑。

彼时港龙与碧桂园江苏上海地区的投资经理接洽，共同开发首个与碧桂园共同开发碧桂园领誉。

受与碧桂园合作启发，港龙董事会将与大房企合作开发定位策略性发展路径，共同开发项目数量由2016年的6个增加至2019年的49个。

上述合作项目合作方不乏碧桂园、中南建设、融创中国、弘阳地产、正荣地产等知名品牌旗下第三方合作伙伴。

房地产合作开发项目虽然可以较好把控风险，但较为适合大型房企拓展边际市场用。

港龙这类坐拥长三角寸金寸土、正处于成长中的房企，如果甘于合作开发分收益，想对于国内本土房企来说确实有点保守。

这或与港资创始人身份有关，因为很多当初看好内地市场的房企，在早年发展得很好，却在近十年战略收缩，错失内地房地产发展红利。

资产负债率172.6%，搏命上市为自救？

作为房企一员，港龙也难以摆脱高杠杆特性。

2017-2019年，公司资产负债率分别约为98.8%、122.1%、172.6%。

与此同时，港龙的借贷规模也越来越高。截至2017年、2018年及2019年，公司未偿还银行及其他借款分别为3.16亿元、8.56亿元、28.53亿元。

截至2019年末，上述借贷中将在一年内到期的约有11.44亿元。而公司在手现金及现金等价物约有10.52亿元，不足以覆盖年内到期债务。

即使背负债务压力，港龙仍在大手笔投资。上述负值主要是2018年、2019年公司收购16幅地块，以及用于若干物业项目开发成本资金。

“雪上加霜”的是，港龙的经营活动所得现金流净额也在2017、2018年连续两年录得净流出，分别约为-6.26亿元、-67.56亿元。

过去两年突击拿地，港龙究竟是为规模还是为突击上市？

虽然一举两得的发展策略，不过从眼下看，“搏命”上市或是港龙地产“流血拿地”的主因。

上市得有点资本对吧，不然机构投资者谁买你。例如安徽一家差不多体量的房企三巽就上市失败，也为港龙敲响警钟。

自2019年中下旬以来，监管限制房地产各类银行和信托融资后，房企融资不再容易，上市成为中小房企“救命稻草”。

虽然上市也不是一劳永逸的事，但至少为企业提供了一个开放的融资平台。二次冲刺港股的港龙地产此次能否成功上市，这个答案交给时间。

作者：喇叭花

编辑：彭尚京