建发豪掷140亿拿地：高杠杆撬动规模扩张 去年净负债率达176%

财联社（北京，记者 李洁）讯，在疫情影响下，多数房企放缓了拿地步伐，但也有部分企业无惧风险，选择逆势大举扩张。

其中，总部位于厦门的建发集团在土地市场上频频出手。3月底至今，该公司已豪掷近140亿元在热点城市斩获五宗地块。

“对于国企背景的建发而言，其冲规模的压力较大。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者。建发集团管理层则在业绩会上表示，未来2-3年预计保持较高的增速。据悉，2020年其销售目标为700亿元，同比增幅达37.8%。

“在目前的市场环境下，龙头企业纷纷下调销售增速，目标增速超过20%的企业数量占比仅约22%。对于建发国际来说，完成2020年目标的压力并不小。”亿翰智库一位研究员指出。

频繁高溢价抢地

事实上，为支撑规模扩张，建发集团旗下地产上市平台建发国际集团（01908.HK）已经连续四年加速扩储。

在3月23日建发国际2019年度业绩会上，其管理层表示，在今年仍保持较为积极的取地态度，2020年土地款计划约300亿-400亿元。

3月31日至今，建发通过公开市场在5个热点城市拿地，总土地成本为139.41亿元，已完成全年拿地计划的约35%-46%。

上述五宗地块分别位于无锡、苏州、成都、南京以及杭州，总建筑面积为69.94万平方米，其中，有三宗地块的溢价率超过20%。而根据研究机构诸葛找房的统计，一季度全国主要地级市土地溢价率为12.16%。

“建发国际当前的土地储备能维持公司未来两三年的发展，但如要保证公司持续高速发展，则当前的土地储备量并不充裕。”一位研究机构的分析师表示。

据了解，建发国际是建发房产旗下控股子公司，其前身为香港上市公司西南环保发展有限公司，于2014年被收购后更名为建发国际，并成为大股东建发集团的国际资本窗口，与建发集团旗下A 股上市公司建发股份(600153.SH)构成“A+H”双平台融资格局。

亿翰智库在报告中指出，在业务定位上，建发国际主要负责承接建发房产的房地产开发及相关产业链业务，同时负责新兴产业的投资，随着母公司的房地产开发项目逐步注入建发国际，预计3-5年后，建发国际将承接全部建发房产的房地产开发板块。

建发国际经过2014-2016年长达三年的调整期和项目注入之后，在2017年进入业绩释放期，当年销售金额突破百亿；2018年达到247亿元；2019年销售签约金额508亿元，同比增长105%。

为满足快速发展之需，建发国际在承接母公司资源的同时，在土地市场上动作频频。

年报显示，2019年建发国际新增土储963亿元，同比增长15%，总土地款为420亿元。截至2019年12月末，其总可售面积为935万平方米，同比增长68%，库存货值1620亿元，同比增长35%。

“若根据2020年700亿元、2021年1000亿元的目标销售金额计算，建发国际目前的投拓速度并不足以提供充足的可售货值，未来1-2年内仍需进一步加大拿地力度。”上述分析师表示。

有息债务大增逾50%

在土地市场高歌猛进的同时，建发国际的有息债务大幅攀升。

截至2019年底，该公司有息债务为460亿元，同比增加约52%；净负债约344.6亿元，同比增加34%；总借贷成本为28.53亿元，同比增加29.4%。

在快速扩张的近几年，建发国际的流动负债压力也在加大。财报显示，2017-2019年，建发国际流动负债规模分别为166.42亿元、254.97亿元和576.65亿元，占总负债比例分别为57.9%、48.9%和60%。

此外，该公司流动比率在逐年下降，2016-2019年建发国际的流动比率分别为2.6、2.33、2.28及1.84。

“一般情况下，流动比率应在2以上，比率越低，说明企业资产的变现能力越弱，短期偿债能力亦越弱。”一位研究公司债券的律师告诉财联社记者。

建发国际披露，截至2019年末，其账面现金为116亿元，短期有息负债总额约 87.33 亿元，现金短债比为1.3。

不过，因背靠国企建发集团，以高杠杆撬动规模扩张的建发国际得到母公司在财务资源上的大力支持，融资渠道及融资成本优势明显。

由于2019年建发国际完成配股和可转债股权转换股本增厚等因素，其净负债率降至176%，较2018年的242.08%降低66个百分点，但仍处行业高位；平均融资成本为5.4%，同比下降0.3个百分点。

财报显示，2019年建发国际实现营业收入179.95 亿元，同比增长45%；毛利润 46.53 亿元，同比增长13%；净利润19.98亿元，同比增加26.6%。

“毛利润增速低于营收增速，说明销售成本的投入金额较大。”亿翰智库研究员表示。

据悉，2019年建发国际销售成本为133.4亿元，同比2018年的82.56亿元大幅增加61.5%。

与此同时，建发国际近年来毛利润率及净利润率在不断下滑，2017-2019年其毛利率分别为32.9%、33.3%和25.86%；净利润率分别为14.2%、12.8%和11.1%。

“毛利下降的原因主要是售价受政策调控以及拿地成本增加所致。”建发国际方面解释。

对于利润率的走低，建发国际管理层表示，公司要求的拿地利润率至少达8%，并通过后续运营跟踪，降低开发成本、提高效益，以获取更高的项目利润率水平。利润是核心价值创造，8%利润率是公司可实现的利润水平。

“拉长时间维度来看，近年来公司毛利润率及净利润率不断下滑，略低于百强房企的平均水平，未来盈利能力的提升或许是建发国际前进道路上需攻关的课题之一。”上述亿翰智库研究员如是说。