2019年报不错，2020年开年销售数据扑街，当下的地产股怎么看？

作者 707的牛

数据支持 勾股大数据

随着4月到来，上市公司进入了2019年年报披露期。而现在地产公司的处境是，一二月份销售数据扑街，三月份发布的年报业绩却是大好，该怎么看？

其实这当中涉及两个问题，一是疫情对地产公司全年销售的影响有多大，是否还会持续下去；二是地产股的业绩增长还能持续多久?消除了上面两点疑惑，才能理性看待地产股的后续行情。

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行业销售状况

碰上春节假期，一季度本来就是销售淡季，这次受到"肺炎"疫情的影响更加把最坏的状况都在一季度体现了。原本整个一季度销售业绩占比全年销售额的10%-15%左右，好一点的龙头公司可能会控制在10%，二线房企差不多会在15%。

排在后面的末流小房企就更不用说了，资金流能不能维持都是问题。所以这次外部疫情的影响会加速行业洗牌，二季度和今年下半年会出现大量的收并购机会，行业集中度继续提升。

2020年一季度TOP100房企全口径销售额同比下降了20.8%，但是拆分来看，只有2月份的销售业绩受到的冲击最为明显，同比下滑了37.7%。2020年3月份，TOP100房企全口径销售额7690亿元，只同比下滑了17%。和2月份的销售数据相比，环比反弹幅度超过136%。

其实疫情影响了今年2,3月份的销售业绩，也带崩了整个一季度的销售。疫情得到有效控制以后，现在各大房企的售楼处已经复工开业，除了武汉以外，这一点也可以从3月份的销售数据可以看出来。地产行业的季节性特点是，整个一季度销售业绩占比全年的10%-15%，影响不是很大，后期的反弹也会加大。

3月份，有11家房企销售额超过200亿元。招商蛇口的追赶速度很快，3月份销售额217亿元，同比增长22%，深圳太子湾项目就贡献了30亿元。恒大3月份销售额620.8亿元，同比增长13.1%，一季度的累计销售额1473.7亿元，同比增长23.2%。前TOP20的房企中也只有恒大的销售业绩在一季度实现了正增长，排在行业前列。

恒大一季度的销售业绩要远远超过竞争对手，主要是线上"恒房通"的创新营销模式和较大的打折力度。恒大促销的方式有下面几种：（1）买房享受折扣价，比如75折；（2）缴纳几千元定金就可获得最优价格购房机会，如果降价还可以退还差价；（3）不同期限的无理由退房；（4）推荐他人购买可以获得佣金。很多房企也纷纷开始模仿，也的确取得了不错的效果。

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主要公司业绩

多数房企已经发布了2019年度业绩，净利润增速基本可以维持在30%以上。业绩增速越快的公司，涨的越多；越差的和不及预期的，跌幅越惨，比如恒大，万科。

有业绩的公司即使遇到了市场回调，也会跟随下跌；但当市场企稳之后它们会领先于其他公司提前反弹，比如融创，金科；有业绩支撑的都会先涨，资金也是很聪明的。

5家一线龙头地产公司中，恒大业绩爆雷，万科业绩也不及预期，碧桂园业绩没有什么亮点；融创发布了业绩有57%的利润增速，超过了同类公司很多，但也在市场预期之中；只有保利只是发布了业绩快报，大概41%的净利润增速，很有可能存在超预期的地方，值得关注。

虽然地产商的生意模式没有什么差异化，实际上每个公司都是千差万别。之前经过市场流动性恐慌和内房股美元债可能违约的影响，内房股日内跌幅超过10%之后。多数个股也基本见底了，现在又到了反弹的右侧。

融创2019年的合同销售额是5562.1亿元，同比增长20.7%；增速比其他几家都要快。2019年营收是1693.2亿元，同比增长35.7%；归母净利润260.3亿元，同比增长57.1%，依然保持高增速。而且地产行业经过疫情之后又会进入调整期，集中度继续提升，融创最擅长的就是收并购，低价买进来高价卖出去。

公司的杠杆率虽然也高，但融资成本是在下降的，高增速的业绩也能保持，也得到了市场共同的认可。就像孙宏斌自己说的那样：今年是行业洗牌年，对融创或许是不错的机会，公司股价在反反复复的波动中，于今年1月份也创出了新高。

至于万科，依旧还是那种风格：财务稳健，费用控制有效；2019年公司营收3678.9亿元，同比增长23.8%；归母净利润388.7亿元，同比增长15.1%；利润增速下滑很明显，低于市场预期。万科到底有没有隐藏利润？不过土地增值税异常攀升带来的营业成本大幅上升的确很反常，这也是市场共识。

不过万科最近频繁发布利好消息，3月31日事业合伙人深圳盈安财务顾问企业以每股25元的价格购入公司65,000,026股股份，占公司总股本的0.58%。万科很少出现黑天鹅，管理层也靠谱，兢兢业业，所以市场还是看好龙头公司的确定性买单的。

万万没想到的是恒大，2019年营收4775.6亿元，同比增长2.4%；核心净利润408亿元，同比下滑48%，当天恒大股价下跌15%，不过现在又涨回来了。长期来看，恒大的新能源汽车业务存在变数，虽然没有并表到中国恒大财务上，但中国恒大向新能源汽车输血的现象依然存在。

因此，高负债，高融资成本和新能源汽车业务的拖累是恒大必须面临的长期问题。公司业绩的稳定性也不如以前了，自从2017年以来，恒大股价在近期也没有创出新高；说明市场也不愿意为不确定性买单。

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地产股的投资价值

疫情影响一季度业绩大概占全年的10%-15%。现在疫情得到有效控制之后，全国除武汉以外的复工率可以达到95%以上，对主流房企的影响是有限的。多数地产公司仍然定下了高于2019年的销售额，增速基本在10%以上，从这个角度看，地产商并不悲观。

疫情影响较大的是出口业务，对消费和投资都有政策性利好，包括各地政府发放消费券和基建的投资力度会加大，地产新开工数据也好于预期。加上3月12日，国务院刚刚颁布的"农转建"政策，虽然首批试点城市只有北京，天津，上海，江苏，浙江等10个城市，但加大土地供应量的确有利于稳地价和压缩土地溢价率，对于地产商也是好事。

新一轮的"大放水"，地产公司融资渠道通畅和融资成本不断下行，未来成本端的支出也会继续压缩，业绩弹性也会体现出来。同时疫情会加速地产行业的重新洗牌，大量收并购的行业性机会存在将会加大土地供应量，排名靠前的公司可以拿到低成本的土地。

因此，没有必要过于担心今年一季度业绩会冲击全年销售状况。可以选择在疫情控制之后，3月份销售领先复苏的地产公司。同时参考各个公司2020年的目标销售额，部分企业的目标增速是很快的，这类地产股也是值得关注的。

在市场情绪的带动下，房地产指数的点位差不多回到了今年年初2月3日的位置，但现在和2019年的背景窗口是不一样的。2019年年初的盈利情况比现在慢很多，多数房企也发布了业绩盈喜，动不动就有40%-50%的净利润增速，而且2020年还会继续保持增长。

公司盈利上升，股价下跌带来了估值下降，所以有业绩的公司是越跌越便宜，板块估值也在近5年来的低位。同时板块整体盈利能力的提升带动了股息率的上升，这个阶段的地产股性价比也比以前高了。

房地产政策其实并没有大幅松绑的预期，地产板块估值也不会有太大的上升空间，更多的还是需要关注公司业绩的成长性。二线房企当中，中国金茂，龙光地产2020年的销售目标预期增速都在20%以上，并且过往的业绩也并不差，这类公司的后续行情是可以期待的。