银城国际控股（01902.HK）：小而美的内房股，加速成长进行时

港股业绩期已经到来一段时间，透过各家企业公布的财报寻找投资机会也是当下市场投资人必要做的功课。今年以来，受新冠疫情在国内及全球蔓延等利空因素影响，港股市场震荡走低。对于投资者而言，在当下这样的市场环境下，也很容易犯选择困难症，如何寻找结构性的投资机会，也将深度考验投资人的智慧。就笔者来看，当下最具看点的无疑是房地产板块。

一、房地产板块机会显现，该如何选择投资标的？

为什么会选择房地产板块？理由如下：

首先，受疫情影响，房企销售受阻，债务承压，较大的利空因素传递到资本市场带来投资人信心不足。在此条件下，不排除存在一些错杀的机会。毕竟疫情的影响是短期的，就长远而言，企业的投资价值仍然取决于其基本面的变化路径。

其次，随着疫情防控导致的全国各行各业停摆，也给经济带来了较大的下行压力。为应对疫情带来的负面影响，政府也推出了一系列的刺激举措，如释放流动性操作，加大货币信贷支持力度等。此外，全国多地也相继出台房地产产业扶持政策，力促房地产市场的稳健发展。作为GDP的贡献之王，房地产也将直接受到政策的驱动，不论是在资金传导层面亦或是政策扶持层面都将受益。

最后，就房地产公司而言，其业绩与销售存在时滞，当下的业绩的确认取决于过去一年到一年半的销售结转。因此，考虑到过去一年多来，整个房地产行业韧性依旧，销售数据稳中向好，由此也带来了业绩较强的确定性。而长远来看，房企短期销售受到影响，但整个市场的需求仍然未有缩减，只是时间延后，因此预计全年的销售也将不会有太大的影响。在此条件下，考虑到当下整个地产板块估值偏低，房企的股息率也较高，兼具安全边际，当下可以说给投资人留下了一个不错的下注窗口。

在此基础上，什么样的房企更具有机会？笔者更为看重的则是房企的成长性和稳健经营能力，以及是否有自己的核心能力圈。上市刚好一年的银城国际控股（01902.HK）进入到我的观察名单之中。

银城国际控股（01902.HK）是一家总部位于南京的房企，前身为国企南京银城房地产开发总公司，2001年完成从国有到股份制的企业改制。公司自2002年起开始从事物业开发，专注于在长三角地区为全龄客户开发优质住宅物业。公司在行业内实力持续彰显，2019年获得中国房企成长性企业20强美誉。2020年，在中国房地产百强企业中排名第90，并且连续17年被评为江苏省房地产开发行业综合实力50强企业之一。

二、业绩回顾：规模营收再创新高，财务管控效果显着，

下面对公司 2019年业绩核心数据进行回顾。

a 合约销售大幅增长，资产规模稳步提升

2019年，银城国际连同其合营企业及联营公司的总合约销售额约198.21亿元，同比增长107.7%。公司近几年规模快速增长，在行业中展现出较强的成长态势，合约销售2017年至2019年间的复合年增长率达到83.2%。

规模快速提升的同时，营收也在发力，2019年银城国际实现营收为90.12亿元，同比增加77.8%，公司2019年归母净利润为1.55亿元。

截止2019年底，银城国际总资产345.2亿元 ，同比增长25.2%，总权益40.3%，同比增长67.3%。

b 降杠杆成效显着，在手现金充裕

营收规模快速增长的同时，银城国际也在致力于推动财务和业务增长的平衡，加快降杠杆的步伐。截止2019年末公司净负债比率为160.5%，较上一年大幅下降191个百分点。

公司债务总体稳定，有息债务较上一年增长0.3%，债务结构进一步优化，短期借款占债务比为47%较上一年下降5个百分点。

截止期末，银城国际在手现金充裕，达40.3亿元，现金短债比大幅上升，由2018年的0.32倍，上升到0.82倍。另公司未使用授信额度达140.7亿元，财务风险可控。

从业绩核心数据来看，银城国际过去一年取得了较快的增长，与此同时，公司的财务务稳定性和安全性也得到进一步提升，这也凸显了公司有着较强的综合运营实力。

三、投资展望：土储支撑未来成长，区域深耕拓宽护城河

那么回归到投资层面，银城国际的机会和亮点主要则体现在以下几个方面：

1 深耕长三角，土储持续发力，成长性有支撑

银城国际是一家持续专注在长三角区域深耕的房企，公司以多元化方式新增土地储备获得持续的成长动力。2019年，公司新获取10幅地块，总建筑面积约193.9万平方米，区域涉及南京、杭州、无锡、徐州、台州等地。而截止2019年底，银城国际拥有国内9个城市40个项目，其中28个项目由附属公司开发，12个项目由合联营公司开发。公司总土地储备面积522万平方米 ，应占土储面积430万平方米 ，总可售未售货值达414亿 。

从过去的销售表现可以看到，银城国际维持在高速增长的姿态。合约销售增速2018年为65.7%，2019年飙升至107.7%，而克而瑞数据显示，2018及2019年的百强房企销售增速仅分别为35.1%、6.5%。可见银城国际取得了远远优于行业的增速。

助推公司业绩成长动能的核心要素为土储，而银城国际也在土储端持续发力，不断吸纳优质土地资源，这也将对公司未来业绩的增长起到根本性的支撑作用，由此，在银城国际的成长性也还将持续。

2 优质区域房企，具备核心竞争力

尽管银城国际的体量并不算大，不过作为区域性的房企，公司在长三角具有多年的开发经营，也积累了广泛的资源，对区域的房地产发展有着深刻的理解。

一方面公司在南京区域具有领先的市场地位和良好的市场口碑，2019年银城国际在南京房企排行榜中，销售金额排名第8，销售面积排名第6 。另一方面，公司坚持"立足南京，深耕长三角，辐射都市圈"的发展策略，不断深耕南京、苏南、 浙江、淮海、安徽五大区域市场。值得一提的是，2019年，公司在江苏省地产开发商中综合实力蝉联第二。

凭借在长三角房地产市场多年的经验与积累，公司有机会持续把区域做透做深做强，在区域房地产市场做到极致，构筑核心竞争能力，而借助此银城国际的持续性经营也将得到有力保障。

3 资源性企业，多元化发展助力进一步成长

银城国际不仅在南京核心黄金地段持有大型商业综合体，与此同时也在积极发展康养产业，与着名医院、健康产业园合作 ，打造长者生活社区及高端养老公寓、投资物业等一系列新兴业态。

公司的多元化布局不仅具有资源性特征，同时也有效切合了老龄化趋势，这也将有助于其项目获得政府官方的支持，在土储、融资等各方面得到优待，多元化业务之下，也将获得多重收入来源，提升跨周期经营能力，企业的长期发展也将更为稳健。

4 高品质产品，标准化开发，高效运营能力

在产品层面，银城国际打造了五大系列住宅，满足了各阶段多维度人群的需求，这也将有助于公司去化率的提升，同时有利于应对行业周期波动，而凭借公司打造的良好品牌形象和市场的高认可度，其在销售端也将有保障。

银城国际坚持客户至上，不断为客户提供优质的服务，客户满意度在行业内表现领先，数据显示，公司在2015、2016及2017年客户满意度调查中分别取得84分、89分及88分的成绩，而行业均值为65分、66和70分。

在运营层面，银城国际推进标准化房地产开发程序，不断加快周转，提升企业运营效率，2019年公司四证齐全的平均周期缩短至4.8个月，首开平均周期缩短至7.2个月。运营效率的提升对公司整体经济效益带来了提振，也将驱动业绩更进一步释放。

5 一年两次IPO，资本运作能力优势显着

去年3月银城国际正式在港股上市，而短短四个月后，银城系旗下物业公司银城生活也申请赴港IPO并最终于2019年11月登陆港交所。可见公司在资本运作上有着较为突出的能力，与此同时两大业务板块接连上市成功也展现了资本市场对其经营体系的认可。公司自身上市及分拆物业板块上市将有利于银城国际品牌影响力的提升，资本结构的改善，公司治理的进一步规范。而伴随融资渠道拓宽、抗风险能力也将得到提升。

值得一提的是，银城国际在上市不久后还获纳入MSCI中国全股票小型股指数，再次展现了资本市场对其表现及价值的认可。

四、结语

今年受疫情影响，资本市场大幅波动，银城国际的股价则相对较为平稳，截止2020年4月3日公司年度涨幅为8.58%，同期恒生指数跌17.57%，内房股跌19.86%。正如前述所言当下内房股板块整体估值已经处在了历史低位，未来板块修复行情较为期待，银城国际也将受益于此，迎来新一波的上涨机会。

从长期来看，银城国际深度聚焦区域房地产市场借助多元化不断挖掘行业价值，加速成长，这也将有利于公司持续不断的创造更加稳定和庞大的自由现金流，其内在价值也就有机会得到提升，在板块修复之中，公司长期的投资窗口有望被开启。