鑫苑置业2019年成绩单：增收不增利 短债同比大幅攀升

财联社（北京 记者，李洁）讯，素有“房企第一美股”之称的鑫苑置业（XIN.N），日前交上了一份喜忧参半的成绩单。

鑫苑置业公布的2019年全年业绩报告显示，期内总收入为24.83亿美元，同比增长11.95%；净利润为8303万美元，同比减少21.63%；归母净利润为6834万美元，同比减少6.42%

在“增收不增利”的同时，该公司合同销售额进一步缩水。2019年，其合同销售额约为21亿美元（约合人民币146亿元），同比2018年的约23亿美元下降6.2%。

据鑫苑置业此前披露，2017年，其实现销售额24.66亿美元。由此可见，该公司销售额已经连续两年下滑。

“销售额下降内在的原因与投资拿地有关，外在原因与营销节奏有关。鑫苑置业在河南市场遭遇不少外来企业和本土企业的竞争，市场份额会有所减弱，此外，其在营销方面表现一般。”一家房地产研究机构的分析师告诉记者。

资料显示，鑫苑置业创立于1997年，并于2007年在美国纽交所上市，成为首家登陆纽交所的中国房地产企业。截至目前，累计开发建设项目超过60个，开发面积超过2000万平方米。近些年其进行多元化发展，已逐步涉足养老养生、文化旅游、电子商业、文化影视等领域。

据该公司披露的2019年业绩报告，截至期末，其毛利为5.6亿美元，同比减少8.96%。与此同时，其毛利率与净利率亦出现下滑，2019年销售毛利率为22.57%，同比下降5个百分点；销售净利率为3.34%，同比下降1.4个百分点。

分析人士认为，相比毛利率，净利率更能反映一家公司的盈利状况，而净利率下降与主营业务成本增加、企业费用或营业外支出增加等因素有关。

鑫苑置业业绩报告显示，2019年其经营及营销费用、行政开支等均出现增长。

报告期内，该公司营销费用为8676万美元，同比增加3.79%；一般及行政费用为1.64亿美元，同比增加4.62%；营业费用为2.5亿美元，同比增加4.33%。

在负债方面，2019年该公司的负债情况有所改善，但偿债能力有所下降。

截至报告期末，鑫苑置业负债总额为66.3亿美元，同比减少9.03%；未偿债务总额为32.1亿美元；资产负债率为89.33%，同比2018年的90.72%减少逾1个百分点。

至2019年12月31日，鑫苑置业现金及现金等价物为9.9亿美元，同比减少16.56%；短期债务为7341.9万美元，同比上升67.96%；流动比率从2018年的1.32下滑至2019年的1.26。

由于负债水平较高，2019年9月以及10月，鑫苑置业曾被标普及惠誉先后下调评级或评级展望。其中标普将鑫苑置业长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”，将该公司的高级票据长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”；惠誉则将鑫苑置业长期外币发行人违约评级展望从稳定调整为负面，并确认该公司评级为“B”。

标普预测，鑫苑置业80%以上的债务将在2021年6月前到期，其中2021年到期的资本市场债务工具接近6亿美元。其认为，鑫苑手头的非限制性现金余额相对较少，这将使公司面临再融资风险。

不过在2020年2月，因鑫苑置业提前赎回于2020年3月19日到期的2亿美元优先票据，惠誉将该公司的再融资风险评估由“高”调整至“低”。

彼时，鑫苑集团董事长张勇表示，鑫苑置业目前有足够的流动性来赎回这些票据；由于国内外融资渠道运作良好，赎回过程进展顺利。

此外，对于疫情造成的影响，张勇表示，“由于COVID-19的爆发，对我们第一季度的销售产生了不利影响，最直接的影响是销售和建筑工地的关闭。不过我们正在努力恢复全面运营，截至到2020年3月底，除了武汉项目，我们所有的建筑和销售点都已经重新开放。”