美的置业（3990.HK）：制造业思维 “房地产+产业”顺应“长跑”时代

3月31日，美的置业控股有限公司（03990.HK，以下简称“美的置业”）2019年业绩报“出炉”。公司2018年上市以来，在资本市场表现亮眼，股价涨幅也大幅跑赢同期恒生指数。

美的置业股价收益远超大盘，那么公司这种跨越周期的长期投资价值是否可持续呢？下面来看看。

一、2019年度业绩回顾

下面先回顾一下公司2019年的业绩情况。

1.合约销售：2019年全年，美的置业合约销售额达到1012亿元，同比增长28.1%，跨进“千亿门槛”。2015-2019年复合增长率达73.8%。其中，美的置业在长三角区域的销售增长较快，同比增长43.8%至363亿元；珠三角区域增同比增长9.5%至187亿元。

2.营收及业务发展：公司2019年实现收入约411亿元，同比增长37%。业务上，公司继续坚持“聚焦房地产主业，‘两翼’协同“战略。从收入结构上，物业管理服务与物业租赁收入呈现较大增长潜力。

3.盈利能力与利润：净利润为43亿元，同比增长32%；核心净利润为41.78亿元，同比上升27%；公司拥有人应占利润为43.05亿元，同比上升34%。盈利能力保持较高水平，毛利率为31.6%；净利率为10.5%；归属股东净利率为10.4%。

4.债务水平及偿债能力：净负债率方面，公司实现连续三年下降，于2019年12月31日，公司净负债率为89.0%，同比下降约8个百分点。公司持有现金268.4亿元，未使用银行授信为832.4亿元。总有息负债546.5亿元，一年期内有息负债占比17%，现金短债比为2.95，偿债能力大幅提升。

5.土储情况：2019年，公司新增土地储备的总建筑面积约1453万平方米。截至报告期末，其土地储备的总建筑面积达5908万平方米，涉及278个物业开发项目，覆盖全国18个省级行政区的59个城市。

6.分红情况：董事会建议派发截至2019年12月31日止年度之末期股息每股1.60港元（2018年：每股1.2253港元），以19.4港元股价计算，股息率为8.23%，高于同行及港股平均水平，具备吸引力。

众所周知，全球资本市场中20年以上的价值股，如茅台、格力、美的、苹果等等。这主要源于其稳定的市场地位及现金流，具备跨周期属性。这些具备长期经营优势的公司，只要不犯大错误，就能够长期维持“利润增长-再投入-利润增长”的持续经营模式。因此具有很高的投资价值。

而目前，地产正发生重要改变，这也将影响未来地产行业的投资逻辑：1.政策调控常态化，总量呈现"去周期化"；2.住宅需求回归居住属性;3.全球或长期进入低利率，甚至负利率时代。

房企回归长期经营的稳定环境及估值提升的契机出现了，地产企业要维持”不败之地“，源于管理两大循环：1.经营现金流循环；2.债务现金流循环。下面看看美的置业这两个方面的优势如何？

二、立足长远：产品、科技与现金流

先看，经营现金流方面。房企要维持经营现金流的循环，提高资金的使用效率和周转率。从消费者角度看，去化的本质是产品及品牌，这方面美的置业近年的产品力产生质的提升，且可预见仍能持续提升。

公司产品力提升的内核是“5M智慧健康”，既智慧社区的升级。”智慧科技“是美的置业产品力的标签，也是与行业其他产品形成“差异化”的主要竞争力。同时，2019年美的置业产品，引入第三方飞检和五大评估体系，全面推广了“匠芯”制造体系，应用占比已覆盖至85%。

科技与制造体系这两大产品力驱动力都源于公司坚持”两翼“战略的落地与成熟。

美的置业2019年成立行业首个智慧生活研究院，实现智能化平台自研，并联手阿里云落地首个AI智慧社区；入股深圳欧瑞博科技，丰富现有智慧家居产品品类与应用场景；为近20家房地产开发商提供智慧生活解决方案。

公司坚持“房地产+产业”定位，以智慧生活研究院、建筑品为双“研发核”，实现产业生态全景布局。公司打造的一站式智慧生活系统解决方案，实现全品类互联互通，场景功能多达170多项。智能科技和产业赋能之下，公司“5M智慧健康社区”这一智慧产品IP得到强化。公司管理层表示，2020年起公司新拿地项目均将配置AI智慧社区功能。

正是美的置业快速提升的产品力，支撑公司稳定的去化能力，稳固公司的市场地位。对于土地的再投资，美的置业管理成表示，一般根据当年销售总规模和回款情况，以1/3的金额进行补仓。可持续的“回款+在投资”使得公司具备了长期持续经营的优势。

其次，在维持债务现金流方面，由于地产商业模式决定融资端的现金流循环同样重要，这也是债务情况会极大影响公司估值的原因。对此，美的置业财务上一直保持十分稳健。

地产企业需要有维持两个方面的平衡：1.有足够的现金满足短期债务的偿还；2.有足够的信用和财务能力实现不同信用周期下的债务置换。

短期债务循环方面，公司具有较高的“抗风险”能力。截至2019年，美的置业持有现金及现金等价物达到269.4亿元，而现金短债比进一步上涨至2.95，偿债能力极大的提升。

而长期债务循环方面，信用评级与债务结构影响着公司的再融资空间和能力。信用评级方面，2019年美的置业的主体信用评级为AAA，评级展望稳定。债务结构方面，公司的存量债务中银行借贷的占比进一步提升至66%，整体一年以内到期的短期债务占比下降到17%。

债务结构的优化也有助于美的置业进一步发挥低成本融资优势，巩固核心融资能力。年内，美的置业的借款总额加权平均实际利率进一步降低，为5.87%。其中，新增借款加权平均实际利率达5.76%。

较优的再融资实力推动公司的再融资保持通畅。根据近期公告显示，2020年，该公司抓住市场窗口期，成功以4%的低利率发行14.4亿、4年期公司债券，创公司发债票面利率历史新低，也是2017年以来同期限民营房企债券最低利率。

三、逆势成长：土储结构调整成熟

作为一家在行业具备长期优势、“护城河”的一家企业，接下来投资者便会关注公司其成长性如何。一家企业的成长主要源于两个方面：1.行业总量增长；2.行业结构构型增长。对于地产行业而言，目前总量稳定但天花版明显。因此地产企业的成长性至关重要。

过去几年，美的置业的成长性是有目共睹的。截至2019年，美的置业合约销售额达到1012亿元，同比增长28.1%。根据克而瑞数据显示，美的置业2019年排在行业TOP34，而到了2020年第一季度，公司以151.5亿合约销售及104.7亿权益销售位列行业TOP31，行业地位正在逆势向前。

2017-2019年随着行业“去周期化”，过去各大黑马在冲刺进入800-1000亿规模附近后便开始求稳，增速放缓。2020年遇上疫情影响，通过撬动杠杆带动规模增长的时间窗口已消失，能在通过结构性增长难度也越来越大。

而公司在2019年度业绩会上表示，公司销售规模不做强制目标，但长期预期增速保持20%左右。那么美的置业如何做到可持续的成长呢？

第一，如上文第一部分所述：卓越的产品力。正是因为地产正式进入“产品为王”，同时公司的产品多为改善性需求，而改善性需求的爆发正是建立在城镇化后期及大量存量市场的基础上。可以说，当下才真正进入美的置业的发展“节奏”。

第二，公司有足够支撑发展的存量土储，以及稳定的再投资速度。同时，也依赖于不断提升的产品力，公司有实力在一二线夺得市场。

2018年以来，美的置业土储结构一直进行调整和优化，逐步向一二线城市靠拢。2019年，美的置业新增的土储面积中，一二线城市占比高达64%，长三角和珠三角区域占比58%。年内，通过招标、股权收购等多种方式新增的土储权益建面约1117万平方米，新进入上海、杭州、武汉、天津、南通、台州、东莞、惠州、茂名、等城市。

截至2019年，公司土地储备的总建筑面积达5908万平方米，涉及278个物业开发项目，覆盖全国18个省级行政区的59个城市。其中二线以上城市占比达到54%，长三角、珠三角地区占比达到45%。

同时，城市更新也成为公司土储增长的重要驱动力。目前，美的置业拥有的城市更新项目共有10个，规划建筑面积402万平方米，可售货值549亿。

结尾：受机构与资金持续关注

在地产进入“长跑”时代，美的置业秉承“科技+产业”的基因支撑公司长期投资价值。而公司目前也逐渐引起市场机构和资金的关注。同时，公司宣布年末派息达到1.6港元/股，股息率超过8%，这也使得公司股权在市场的吸引力大大提升。

2019年以来，公司被花旗、法巴、中金、大摩、中信等多家投资机构覆盖并给予“买入”或“增持”评级;此外，美的置业2019年还成功完成配售，改善股票市场流动性，并成功被纳入恒生综合大中型指数成分股、港股通指数等7大指数。

（资料来源：WIND）

根据各大机构一致性预估，预期美的置业2020年归母净利润为56-57亿元，同比增速为32-33%，并且公司有望将此增速延续至2021年。可见，公司的利润增长具备一定的“确定性”，这在全球市场越发动荡的环境下，显得稀缺。

（资料来源：WIND）

聪明的资金已在行动。美的置业在进入港股通以来，南下资金对公司持股比例稳定上升。而特别在进入2020年以来，受到全球经济动荡影响，南下资金对公司持股比例不降反升，从不足1.5%上升至目前接近2.7%。可见，资金对公司越发青睐，美的置业逐渐成为具备成长潜力的价值股标的。