恒大启动新战略：“三大方针”降负债

经历规模冲刺后，中国房地产迈入稳健发展期。大变革时代下，如何步稳谋远，恒大已经擘划好发展大计。

3月31日，恒大2019年度业绩发布会上，许家印正式宣布，恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略。

按照新战略，恒大计划用三年时间，实现销售金额万亿跨越，大幅降低负债总额，进入稳健发展新阶段。

许家印宣布恒大全面实施新战略

三大方针助战略转型

许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

三大方针的最终目标指向，就是降负债。这也是许家印大刀阔斧实施新战略的根本诉求，“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

在过去20多年里，恒大凭借高杠杆策略弯道超车，带动市场占有率与品牌效应实现跨越性提升。2019年，恒大实现销售6011亿，销售面积5846万平方米，稳居行业前三。

不过，硬币总有两面，伴随着规模快速壮大，恒大的负债也不断攀升。数据显示，截至2019年末，恒大资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点，处于行业中高水平。

时代已变。从行业发展环境来看，高负债模式显然已不适用于当下，不仅容易蚕食公司的盈利能力，也会阻碍扩张。唯有质量增长，才是决胜之关键。

“在不同时期、不同阶段、不同情况下，企业应对的策略也会不同。2020年对于恒大来说是极为重要的一年，要下决心转变发展方式。”许家印在会上表示。恒大此番转型，也是一次顺势而为。

以“高增长、控规模、降负债”为主题词的新战略，为恒大接下来的发展指明方向。

高负债成过去时

恒大已快步走进三年转变期。据透露，恒大新战略已于今年初推行，其中最直观的变化，是呈现于销售端的改革。

今年一季度，在新战略指引下，恒大率先打响“网上卖房”第一枪，迅速实现“开门红”，销售额1465亿同比增长23%，销售回款1133亿大增55%，均为行业第一，刷新公司有史以来一季度销售及回款最高纪录。

房地产市场仍处寒冬，恒大“高增长”战略初战告捷，显示恒大战略转型的巨大成效。与此同时，作为拥有大量土地储备的房企，将土储变现金，以现金降负债，是恒大未来三年的主要工作。年报显示，截至2019年，恒大拥有2.93亿平土地储备。即使在完全不拿地且每年销售8000亿的情况下，这样的体量仍可支撑3-4年。因此，在土储充足的前提下，恒大决定在拿地规模上进行限制，并采取“负增长”模式，通过节流助力现金储备。

恒大一季度销售及回款对照图

许家印算了笔账：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

告别高杠杆扩张时代，恒大新战略目标清晰，一方面进一步提升增长质量；另一方面降低财务杠杆，实现持续稳健发展。三年之后（即2022年），外界将看到一个规模过万亿、盈利稳增长、负债降至行业中低水平的全新恒大。