上坤地产赴港IPO 快速扩张致净负债率高企
财联社（上海，记者 王海春）讯，上海房企上坤地产集团有限公司（以下简称“上坤”），日前向港股IPO发起了冲刺。
财联社记者在采访中获悉，上坤2019年便提出赴港IPO的计划，市场一度传出其去年下半年上市的传闻，但此后上市时表有所推迟。直到今年3月底，上坤的上市团队奔赴香港，才向港交所正式递交了上市申请表。
招股书披露，上坤2017年—2019年的收益分别为12亿元、68.5亿元和75.4亿元。“三年的时间公司收益翻了约六倍，成长性确实很强。”上海一家房产机构分析师表示。
不过，与其它谋求快速扩张的房企相似，上坤也面临着净负债率高企的问题。分析人士认为，该公司上市融资后，负债水平有望下降。
个别项目一度出现亏损
上坤是一家相当年轻的房企，从其在沪开发首个项目至今，不过短短十年时间。该公司创始人朱静曾在河南建业地产担任副总裁，离开建业后于2010年创办了上坤，同年在上海开发了第一个住宅物业项目。
2016年上坤首次进入苏州，开始在长三角进行布局，2017年先后进入安徽、浙江、广东，并在2018年进军湖北、河南市场。
经过一番扩张，至今年2月29日，上坤在全国14个城市共有43个物业项目，总土储约360万平方米，公司应占总建筑面积约260万平方米。在该公司项目储备中，超过70%的应占总建筑面积位于长三角区域，且近半数的物业项目及18%的占应总建筑面积位于上海。
“我们高度依赖长三角经济区的房地产市场，尤其是上海。”上坤在招股书中表示。
从收入来源来看，该公司主要收益来自于开发物业的销售。2017年—2019年的收益中，分别有97.3%、99.1%及98.9%来自物业销售。
尽管过去三年上坤收益上涨较快，但其毛利率却并不稳定，2017年其毛利率为30.9%，2018年增至51.5%后，2019年又降到40.8%。
除住宅开发销售外，上坤还持有几个商办项目，并提出增量市场开发与存量资产管理并举的双轮驱动发展策略。
至今年2月29日，该公司共有7个处于不同开发阶段的商业物业组合，均位于上海，包括3座已竣工办公楼、2座已竣工商业区购物广场，以及2个开发中未来或进行持有的商业项目。
招股书披露， 2017年—2019年，上坤投资物业的公平值收益分别约2.54亿元、1.6亿元和1.76亿元；分别录得年内溢利3460万元、6.73 亿元和6.77亿元。上坤方面表示，如果撇除同期投资物业的公平值收益，公司或在2017年产生亏损。
实际上，上坤位于杭州、苏州、合肥的三个项目，在过往记录期间曾出现亏损。上坤披露，在2017年—2019年，公司对开发物业进行减值拨备4430万元、5850万元及3790万元。
之所以出现上述状况，是因为杭州‧上坤山语四季、苏州‧上坤水岸四季及合肥‧上坤海棠四季项目录得减值亏损。对于这几个项目出现亏损，上坤方面解释，主要是“由于限价政策，令公司的预期售价产生了变动。”
扩张中的高负债之惑
招股书显示，上坤2017年净资产负债率高达684.9%，2018年降至325.9%，2019年进一步降低，为118.8%。
“这说明该公司为配合其全国化布局，在扩张过程中借用了不少外部资金。虽然此后杠杆降了不少，但净负债率仍然处于高位。”前述上海房产机构分析师表示。
而在净负债率居高不下的2017年、2018年，上坤的经营现金流净额一度录得负值。
招股书披露，该公司2017年的经营现金流净额为-3850万元，2018年这一指标为-38.06亿元；不过该项指标去年已经回正，2019年经营现金流净额约20亿元。
对此，上坤方面解释，主要因物业开发活动持续增加，导致经营用了大量现金。
就经营现金流为负对公司可能造成的影响，上坤表示，“经营现金流为负，要求我们取得充足的额外融资，来支持我们的扩张计划。如果未能通过业务运营产生充足现金，或以其他方式取得充足的外部资金以拨付我们的业务，流动资金及财务状况可能受到严重不利影响，而公司或不能按计划扩张业务。”
此外，该公司短期债务占比偏高。截至今年2月29日，该公司计息银行及其他借款总额较2019年底减少5亿元至62.7亿元，但约30.75亿元借款将于一年内到期。
上坤方面在招股书中坦陈，公司当下及未来的债务水平，以及相关借款契约条款，可能会限制公司寻求额外融资的能力。
在过往业绩记录期，上坤有两个项目曾因违规而受到处罚。
“我们其中两个项目被发现已建总建筑面积超出相关批文，或许可证明的已获批总建筑面积。”上坤方面披露，超额的建筑面积需要政府相关部门另行批准，并支付额外的土地出让金。这两个项目超出的建筑面积，约1575平方米。
据了解，如果项目建造的总建筑面积超过了许可，或已完工项目中存在与建设工程规划许可证不符的情况，房企将无法取得项目的竣工验收备案表。而无法取得该备案表，房企将无法向购房者进行交付。
上坤表示，对前述两个项目超额的部分，公司支付了约9.96万元的罚款。