香港内房股到底怎么了？

作者 | 707的牛

数据支持 | 勾股大数据

最近的外围市场一直很动荡，每天被刷屏的不仅有美股的熔断，还有欧洲各国的新冠确诊人数的攀升。天黑的时候鬼故事特别多，昨天朋友圈又在疯传桥水基金爆仓了的假消息......虽然传言是假的，但是全球股市的长期下跌也迫使大量基金被客户赎回，股票资产被低价甩卖，恐慌情绪进一步加重，形成负反馈循环。

这时候大量抛售就会造成市场的流动性危机，A股，港股也是一样。不过港股表现的更加充分，恒生指数从年初高位到现在已经回调了25%，上证指数不到15%。恒指权重股没能逃过这次大跌，内房股也一样涨幅全被抹掉，股价回到了2019年年初的位置。

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几大龙头股的市场走势

国内的房企大多数集中港，A两个市场上市，不一样的地方在于香港内房股多半都是民营背景的地产商；A股几个大龙头都是国企，比如保利，招商蛇口和拥有深铁背景的万科。

因为历史原因造成了两个市场房企背景的巨大差异。这也导致了两地房企融资成本的严重分化。关于融资成本的问题，后面可以接着讨论，现在可以看看几大龙头内房股的市场走势情况。

一、中国恒大

最近投资圈都在讨论融创的市值迟早会超过恒大，最近就被市场验证。让人没有想到的是，市场竟然是以下跌的方式而不是上涨来实现了这种可能性。

今天盘中跌幅最大的时候，恒大回调超过15%，融创下跌12%，融创市值第一次超过恒大。跌幅收回去之后两家公司的市值是差不多的，在1480亿港元。

2016年到2017年内房股大牛市，涨幅都有三到五倍。恒大作为行业龙头，业绩增速也很快，享受了那一波5倍的上涨空间。不过自从2017年10月中国恒大股价创出新高之后，以后的年份股价长期在某个区间来回震荡。股价长期的市场走势也的确反应了公司基本面的一些问题，不过公司的优势在于早些年疯狂扩张，拿地成本非常低。

二、碧桂园

碧桂园在2018年之前是有看点的，那时候增速特别快。2016，2017年赶上了政策利好，国家提出棚改，低线城市的房子也特别好卖。公司2017年的业绩也到达了历史最高峰，营业收入同比增长49%，净利润同比增长126%。

有业绩有增速市场也敢给估值，2017年碧桂园的估值最高有20X PE。2年左右的内房股牛市，涨幅一般都有5倍，所以短期内估值上升会很快，那时候估值都很高。

为什么碧桂园的估值最近几年杀的非常厉害呢？棚改的政策持续期太短了，或者说这块的存量市场已经被开发完了。再加上2018年碧桂园物业上市，碧桂园剥离了增速最快的业务，估值当然也会往下掉。

现在地产政策调控趋严，低线城市的房子也没以前好卖了，市场预期也降低了不少。碧桂园最近几年的股价走势也没能创出新高，也是长期震荡横盘和恒大差不太多。

三、融创中国

在内房股三大龙头里面，融创的市场表现是最令人满意的。2016,2017年也有一波大涨，中途虽然有所回调，但在最近是有创出新高的。过去4年公司净利润翻了8倍，股价也涨了8倍。

所以，融创过去股价上涨的幅度也几乎来自于业绩驱动。公司的管理层敢想敢干，业绩也一直很好，股价也一直能创出新高。

一个公司的基本面情况怎么样，长期下来会反应到股价走势当中。内房股3家市值最大的公司，恒大，碧桂园，融创；过去5年的时间里，只有融创股价最近创出了新高，是什么原因？说明公司还是存在非常硬核的优势的。

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房企真实负债率

研究房企，很重要的一环是分析资产负债率。因为房企和银行类似，玩的都是金融杠杆游戏，追求资产负债表的平衡。商业模式也是不停的拿地，开发，卖房；然后再拿地，再开发，再卖房子，一直这样循环。

地产公司上杠杆就和股民融资炒股票是一样的。楼市行情非常好的时候，地产商杠杆高，房子可以买的又多又快，这个阶段业绩增速也快，地产股的估值也可以得到提升。即使杠杆负债率高，市场也是可以容忍的，因为产生的杠杆效益比也高，有超额收益。

2019年4月份政治局会议开过之后，定下了“房住不炒”的长期政策，也不把房地产作为短期刺激经济的手段。房地产信托开始叫停，地产政策开始趋严，这时候主要的融资渠道受到限制，融资成本一下子就起开了。

前面讲过就是因为两地市场房企背景的差异，在融资成本端也有所不同。019年融创和恒大部分海外债的融资利率分别是7.95%，10.50%，高的惊人。同期有国企背景的房企，融资成本差不多也有5%。

最近美股市场的波音为什么大跌？负债率太高了，有破产重组的可能性存在。今天港股大幅回调，内房股首当其冲，导致市场抛售；我觉得一部分原因也有这些公司负债率太高的原因，引发了市场共振。

对于现阶段的房地产行业情况和市场风险偏好，负债率高的离谱的地产股最好远离，特别是排名在行业前20以外的。龙头房企的风险性相对可控，也可以卖地补充现金流，特别突出的阳光城，融信集团。

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哪个值得抄底？

抄底是一门艺术活，不是谁想干就能随便干的。市场行情好的时候，多数公司都在上涨，是很难分清个股之间的优劣的。但是下跌的时候，利用市场的力量是可以做出区分的。

过度悲观下的恐慌，今天的内房股又被砸出了一个底部，收盘多数个股跌幅都有收窄。基本面稳健的公司有吸引力，还是会有人买的。

现在多数内房股不仅回吐了今年年初的涨幅，股价也回到了2019年年初的位置。但现在和2019年的背景窗口是不一样的。2019年年初的盈利情况比现在慢很多，多数房企也发布了业绩盈喜，动不动就有40%—50%的净利润增速。

公司盈利上升，股价下跌带来了估值下降，所以有业绩的公司是越跌越便宜。如果要在内房股的3大龙头里面选，一定要选负债率相对较低，融资成本有优势的公司。行业内一些房企的融资成本差不多是这样的：中南建设实际融资成本是13%，恒大也不低大概是11%，融创也有9%，新城大概在8%，金地大概6%。

比较下来融创融资成本比恒大要低很多，在A股上市的地产公司融资成本还是要港股内房股低很多，特别是行业TOP 10的房企，万科差不多是4.5%，保利是国企也有5%。

现在市场的回调力度非常大，地产股的估值也只有6X PE，已经非常便宜了。参考负债率，融资成本，业绩的持续性和增速；内房股可以考虑融创，A股也有保利，金地，新城。