当下，为什么我让你关注地产股？

作者 | 707的牛

数据支持 | 勾股大数据

3,4月份是上市公司发布年报的密集期，有些公司公司业绩是有确定性的，有些是会变脸的；应该怎么区分？就拿地产股来说，有业绩支撑的保利可以一直上涨。业绩下滑严重的高位股都开始回调了。

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主要标的的市场表现

这里只讲3家A股的地产公司，都是还没有发布年度业绩的。因为已经发了业绩的公司，有增长的确定性，股价上涨也在市场预期之内。

地产板块最近出现了一波小行情，但持续时间不长，市场认为是资金风险偏好的轮动也是可以解释的。年初到现在，地产股的累计涨幅是不大的，或者说一直处于震荡中。以下面三家代表公司为例：

一、万科A

万科最近几年股价一直没动，不是公司不够稳健增速不够快，是因为市场长期面临宝能的巨大减持压力。从2015年7月举牌万科开始，宝能最高持有万科25.4%的股份。但是宝能从2018年4月就开始减持公司股权，到2019年12月持股比例不到5%。

随着宝能系的不断退出和外资不断买入，王石那个时代的万科又重新回到了大众的视野。万科依然是行业龙头，但从市场表现的角度来看，是没有跑赢保利的。

其实万科和保利还是存在很大差别的，从现在起投资万科的收益率可能会超过投资保利。保利从2016年实施了股权激励之后就进入了转型期，一家国企能做股权改革在当时也是非常大胆的，当然也换来了保利的高速发展。

万科的看点不仅在于销售的基本盘非常大，2019年销售额高达6312亿元；同时万科也有自己的物业业务，每年转化的竣工面积也保证了万科物业的增速增长。万科物业现在还在万科体量内，而保利物业已经拆分上市，所以万科的想象空间是会比保利大很多的。

二、新城控股

在行业前十的地产公司里面，论基本面的稳健性和高成长性，港股有融创，A股有新城。但是自从新城经历黑天鹅之后，股价也是大起大落，不过当时敢于抄底的投资者也的确可以赚到超额收益。

但是新城从底部补涨之后也没有明显跑出独立行情，对应公司现在的体量和增速，显然是市场已经麻木了，新城也明显被低估，短期和长期看都是机会。

有人会说新城方面还没有消化完之前的“黑天鹅事件”，我认为是不合理的。大型房企不至于到破产的地步，一是可以自救，二是也会有人愿意救你，毕竟涉及的利益关联方太多了，只不过短期会丢失一点市场份额罢了。

三、金地集团

对于金地，大家也比较熟悉了，我之前写过一些关于金地的思考：《金地为什么值得抄底？》这篇文章里面有比较详细的分析。

金地在今天行情中也是领涨所有地产股的，的确也跑出了超额收益。当初为什么会选择它？因为金地的的确确非常便宜，看一眼就会买的那种，估值才6X PE。而公司2019年的销售额却首次突破了2100亿元，同比增长30%。说明金地之前的基本功还在，只不过被过去的战略失误给暂时绊住了，其中包括产品定位和土地市场的误判。

后来花了几年时间重新去调整产品结构和拿地策略，从最近的销售数据也可以看出金地已经慢慢消化掉了前期的后遗症。增速快，估值低，这时候的金地为什么还不买？

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行业性的利好

虽然楼市“房住不炒”的政策至今还没有松动，短期内也看不到会有大量资金进入楼市。但是对于全面性的流动性宽松，房企也是当中的受益者之一。

流动性泛滥必然会导致资金成本的下降，主流房企平均的杠杆率大概在80%左右，融资成本下降会提高房企的利润率。2019年房企信托被叫停，地产公司融资渠道受限，短期的融资成本大幅上升。现在流动性宽松，也算是变相回馈各大地产商吧。

房企资金成本下降的有多厉害呢？2019年融创和恒大部分海外债的融资利率分别是7.95%，10.50%，高的惊人。同期有国企背景的房企，融资成本差不多也有5%。

而现在房企的融资渠道也适当放宽了，证监会同意地产公司线下向合格投资者发行企业债，其中包括金科股份的23亿元，万科的90亿元，估计后续会有越来越大的房企发行企业债。

（图片来源：公司公告）

同时融资利率下降也非常明显，根据招商蛇口最新公布的融资情况来看，融资利率都在2.5%左右，国企背景的地产商融资成本从大概5%下降到了3%，差不多消减了40%的融资成本。民营房企下降的幅度可能没有这么大，但也是从中受益的。

融资渠道放宽和融资成本下降只是当前的行业背景之一。其次还有一个逻辑就是：多数投资者都看好地产下游竣工产业链的公司，为什么就不看好房企呢？毕竟下游竣工端的确定性是上游地产公司提供的，房企加快结算有业绩释放，下游的周期才能持续反转回暖。

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高增速公司

一、万科A

房企今年的业绩状况如何，翻一下过去的销售业绩就知道了，因为地产公司2019年的业绩结算基本上来自于2017年全年和2016年下半年的销售。

根据万科2017年年报公布的行业数据，整体情况是非常好的，销售额保持两位数的高增长。2017年全国商品房销售面积为16.94亿平米，同比增长7.7%，销售金额13.37万亿元，同比增长13.7%。

（万科2017年报）

万科今年业绩增速大概是多少呢？参考过往数据，2017年1~12月份公司累计实现合同销售面积3,595.2万平方米，合同销售金额5,298.8亿元。销售额同比增长45%。

假设不算2016年下半年的结算，同时2017年的工程项目全部结算；万科2019年全年的营收增速大概是50%，利润增速估计更快，按照15%的净利率算出全年净利润也不是难事。

现在万科还没有发布年报，2019年年报发出来大概率也是超市场预期的。和保利对比，注意万科物业体量的成长性尤为重要。

二、新城控股

对于新城年报的看法思路和万科也是一样的。新城最近一直没怎么上涨，年报出来很有可能补涨的。之前也分析过，新城和其他公司有很大的差异化，同时新城旗下也有物业公司，新城悦服务。

新城的差异化在于住宅+商业的创新模式。商业地产的发展模式给新城带来了很多先发优势，也让公司得到快速发展，在行业中名列前茅。一是成本问题：在拿地的时候，选择商住用途地块，可以降低土地成本。因为当地政府很乐意地产商进来发展商业，这样可以刺激居民消费，对增长税收也正向作用。低价格的商业用地就是地当地政府给地产商最大的红利。

新城2017年1-12月累计合同销售金额约1,264.72亿元，比上年同期增长94.39%，累计销售面积约928.28万平方米，比上年同期增长61.44%。按照新城2017年的销售数据，2019年的业绩大概率也就爆炸了，确定性也是极强的。

三、金地集团

对于金地，可以看成是困境反转带来的估值提升。但是业绩层面呢？估计股价方面也还远远没有反应，金地2017年销售额1408亿元，同比增长40%，也是很快的。

市场之前一直习惯了金地的低增速，但是2017年的销售情况也不差，公司业绩的增长也会进一步支撑股价和估值。即使经过这轮大涨，金地的估值还是不高的，毕竟产品结构和拿地策略失误的重大调整带来基本面的改善是长期逻辑。

最近市场不太平，总是上蹿下跳，震荡幅度特别夸张。而地产股估值不高，整体股价也不在高位，还有2019年多数公司超预期的业绩做铺垫，这也是当下市场中投资地产股的确定性。