招商局商业房托(1503.HK)：稳定高投资回报率，疫情凸显优质资产价值

3月10日，招商局商业房托基金(1503.HK)发布了2019年12月10日至2019年12月31日止报告期间的业绩公告，房托管理人计划将可分派收入约为1224.5万元人民币100%向基金单位持有人分派。

一、年化分派率达6.1%，未来三年稳健高收益

公告显示，自上市日期（2019年12月10日）至2019年12月31日，招商局商业房托基金的营业收入为2,876万元人民币，较发售通函预测高21%；可分派收入约为1,224.5万元人民币，较发售通函预测高32%；年化DPU为0.2017港元，较发售通函预测高31%。按2019年12月31日的收盘价3.33港元计算，招商局商业房托的年化分派率达6.1%。

招商局商业房托基金属于REITs（房地产信托投资基金），具有稳健分红的特点。今年以来新冠肺炎爆发，海外股市暴跌，很多资产的投资不确定性加大，在这种大背景下REITs不失为稳健投资之选。

而且与其他房托相比，大家所担忧的新冠肺炎疫情并不会影响招商局商业房托投资者的收益。为充分保障投资者权益，招商局商业房托基金在上市之时就已经由招商蛇口提供了上市后三年收益承诺，因此招商局商业房托基金的投资价值会优于市场上其它可比房托基金。

另外，随着整个港股市场的下跌，招商局商业房托近期股价也有所回调，若按照最新的股价3.09港元，自上市日期至2019年12月31日的年化每基金单位分派承诺0.2360港元计算，招商局商业房托的年化分派率则会提高至7.6%，由此进一步凸显了招商局商业房托基金的投资吸引力。

二、整体物业组合出租率提升至88%，疫情凸显低密度物业价值

招商局商业房托基金首先专注于粤港澳大湾区及北京和上海等一线核心城市，目前其资产聚焦深圳区域。目前招商局商业房托的投资组合由位于深圳蛇口的新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、花园城五处物业组成，所有物业均具有便捷的公共交通网络及设有停车位。

招商局商业房托物业的租户多元化，分布在各大新兴行业，而且物业组合的整体出租率在明显的提升，由2019年9月30日的84.1%增至2019年12月31日的88.0%，增加3.9%。其中，科技大厦维持100%的爆满出租率，而新时代广场的出租率由76.3%增至96.4%。

在疫情特殊时期，招商局商业房托的区位优势进一步凸显，房托持有的物业位于深圳蛇口，属于刚性社区商业，而且密度低、通风好，因此复工快。疫情爆发之后，招商局商业房托管理人通过积极落实检测防控措施来强化卫生水平，得益于物业组合的低密度社区特性，目前房托管理人已确保各项目员工和租户的全面复工复业。

值得注意的是，招商局商业房托所持有的都是一线城市核心区域的优质资产，物业具有稳定升值的潜力。于2019年12月31日，招商局商业房托的物业经重估后，市值约为66.09亿元人民币，与2019年9月30日的估值相比升值0.5%；与2018年12月31日的估值相比提升7.7%。另外，房托的有息负债率为23%，远低于REIT Code要求的45%的上限，因此有较大的融资空间。总体上，房托的资产负债表维持稳健。

展望未来，随着深圳地铁12号线的开通，招商局商业房托的物业资产将成为双地铁物业，不仅物业本身会有升值潜力，物业的出租率、租金单价也有望上升。为了提升经营收益，招商局商业房托也会有效和前瞻地管理租约，并在租户组成、增值服务等加强精细化和专业化程度。

此外，招商局商业房托拥有实力雄厚的发起人招商蛇口和管理人招商置地，房托基金的资产组合有望扩容。背靠优质的资源，招商局房托将积极从招商局集团筛选适合的资产注入到房托当中，房托管理人也将密切关注特殊投资机遇的项目。根据公司的投资及收购策略，招商局房托将聚焦湾区资产，目前房托已经拥有三个物业的优先购买权，分别为深圳蛇口的汇港二期、太子广场以及新时代广场二期项目。

综上，在市场风险上升、新冠肺炎疫情影响众多行业之际，招商局商业房托的优质资产展现出很强的抵御风险的能力，持续提供稳定高投资回报率。与其他房托相比，招商局房托提供上市后三年的收益承诺，投资者的收益不会受到疫情影响，因此是一个稳健投资的好标的。