「会议直击」越秀房产信托基金：派息不变，疫情期为租户免9000万

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越秀房产信托基金(00405-HK)是全球首只投资于中华人民共和国内地物业的上市房地产投资信托基金，同时具备房地产和金融属性的板块，当前资产总值超360亿元人民币，位列亚洲十大上市房产基金之一。

3月5日，公司发布了2019年业绩报。报告显示，公司年内收入总额为为20.58亿元(人民币，下同)，同比增长1.3%；物业收入净额为14.95亿元，同比增长1.8%；除税后溢利为9.4亿元，同比减少2.7%。

公司管理人议决就2019年7月1日至2019年12月31日期间向基金单位持有人宣派末期分派每个基金单位约0.1051元，约等于0.1172港元(2018年：0.1371元，约等于0.1595港元)。

物业估值稳步上涨

报告期内，越秀房产信托基金物业组合共有八项，物业总体出租率为92.6%，同比增长1.8个百分点，整体续租率为73.6%；租约单价与2018年持平，为每月214.4元/平方米。

从物业类别看，公司写字楼出租率为90.2%，同比上升2.3个百分点，经营收入同比下滑0.45%至9.42亿元；零售商场出租率为90.2%，同比上升0.3个百分点，经营收入同比下滑8.66%至1.91亿元；批发出租率为100%，与去年同期持平，经营收入同比下滑1.44%至3.73亿元。

物业估值方面，公司维持稳定上涨趋势。报告期内，公司8个物业估值均取得小幅上涨，使整体估值同比增长2.9%至349.61亿元。

​国金中心作为公司最大的物业组合，于2019年低估值达189.4亿元，同比增长3.1%。在收入比重方面，国金中心占总营收比重达55.1%。

批发商场及酒店受疫情冲击大

近期来势汹汹的疫情冲击着国内的零售业及酒店业，公司无疑遭受多年来一遇的重大挑战。

政府持续实施各种大规模的应急措施防止疫情的不利影响下，国内的商业环境在短期内将保持疲弱，这对批发商场、零售商场及酒店的经营带来冲击。

值得注意的是，公司有一项物业位于最受COVID-19爆发影响的武汉，即越秀财富中心。武汉物业产权面积达24.82万平方米， 年内经调整净利润约8052.9万元。

公司在年报中称，拟根据情况向批发商场、零售商场和办公室的租户在一对一协商的基础上提供租金优惠。此外，公司唯一的酒店——广州四季酒店在今年2月的平均入住率和惠顾率均大幅下降。

对于疫情带来的冲击，公司管理层于2019年业绩投资者电话会议中表示，租户是企业发展重要的伙伴，在特殊情况下，公司有社会责任与租户同舟共济、共渡难关。在疫情期间，公司共为租户免租9000万元人民币。

管理层称，包括白马大厦、三个零售商场以及酒店均采取一系列措施降低疫情对公司的影响。对于武汉市场，管理层指，疫情未来的发展充满不确定性，短期来看，武汉市场压力较大，预计市场完全恢复的时间较长，预计全年空置率会上升。目前市场相对稳定，租户规模结构较为健康，抗疫情风险的能力较强，预期疫情结束后，市场需求将会释放。

以下是公司管理层于2019年业绩投资者电话会议中的问答环节：

问：公司9000万免租构成情况是怎么样的？

答：我们预计疫情在今年4月底结束，所以我们是出于与客户共度时艰的考虑，是稳经营的措施。此次9000万的免租租金是一次性免租，我们采取的免租措施有差异化，当中涉及武汉。在武汉的写字楼和商场方面，我们有2个月的免租政策，有些关联租户不参与免租。

白马批发市场在3月1日复业，我们对此也会给予一定程度的免租。

商场方面，我们在武汉的餐饮市场大概有2000万收入，零售有1300多万收入。餐饮、线下教育以及健身等店面不能开业，这方面影响较大。

问：公司除了在下半年买了车位外，没有在物业上有扩张，公司如何考虑长远发展？

答：去年开始，我们上海的物业结构发生了变化，银行机构、券商等是我们的重要客源。我们度业绩稳中有升，我们稳定现有经营，寻求对外收购目标。疫情当下，我们的派息政策不会改变，可能有更多的机会。

问：撇开9000万的免租，对公司的资产估值是否会有影响？公司今年会用什么融资手段做收购？

答：我们的所有项目都是有比较稳健的评估，未来租约还是会有提升空间的。上半年的减租需要在未来看续租情况，我们加大了续租等方式以缩减招商周期。

我们有很多融资方式，会视情况而定。

最后，管理层总结称，疫情对我国经济结构带来冲击，但未来增长的动力还是持续存在的。在武汉市场，公司没有放弃租赁业务，在疫情下仍在最近2个月签了大租约，包括线上培训的租户。公司提出，今年将会“内在稳经营，外在寻求扩展”。

作者：覃汉计

编辑：彭尚京