房贷利率大变动，房贷一族如何把握这仅有的一次机会？

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前几天，好几个邻居在群里讨论，收到银行调整房贷利率的通知了。新的房贷定价机制下，选择LPR+点的浮动利率好，还是选择固定利率好？

房贷利率要改革，固定利率+LPR加基点利率如何算？

关于你的房贷调整机会来临了，只有一次机会。

近日银行纷纷发出要约短信，提示房贷一族要选择新的贷款利率了。每个人都有5个月的时间去重新签订合同。原则上将于今年8月31日前完成合同重签。

事关重大，我们有必要从头讲起。

2019年12月28日，中国人民银行发布〔2019〕第30号公告（以下简称《公告》），明确存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR的有关事宜。

公告要求，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商：

将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。也可转换为固定利率。

选择固定利率，意味着你的房贷利率将维持当前利率水平，在剩余合同期不变。

贷款基准利率改革前，房贷利率的计算公式是：房贷利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例。改革后，房贷利率计算公式变成：贷款利率=LPR利率+加点。

选择“LPR+加点”浮动利率，LPR每月公布一次，可升可降。加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的LPR，加点数值确定后固定不变。

这两种算法哪个更划算，产生的利息更少？

对贷款一族影响几何？

贷款一族本身就背负房贷不小压力，很多人都寄希望于能在这个选择题上减负。如果选择固定利率，LPR降了只能干瞪眼。如果选择LPR定价，万一涨了咋办？

不过由于LPR自推出以来，已经合计下调四次，下调幅度达到26个基点，其中五年期LPR下调3次。所以，很多人都在考虑是不是选择浮动利率比较合算。

其实基准转换不意味利率降低，虽然LPR有大概率下行可能，但房地产调控依然存在，各金融机构也对房贷管控严格。

对于大家都很关心的浮动利率问题，易居研究院智库中心研究总监严跃给出一个简单易懂的演算。

1、2019年初，张先生买了套房子，贷款30年。当时5年期以上贷款的基准利率为4.9%，银行9折优惠，算下来2019年的实际贷款利率为4.41%。

2、到了2020年2月其利率也没变，还是4.41%。

3.到了2020年3月，张先生接到银行短信，告知可以通过银行“一键转换”来调整贷款合同。

参考2019年12月的LPR利率4.8%计算，他此次调整后的基点应该为-0.39%，这样算出来的最终利率为4.8%-0.39%=4.41%，即和今年2月份的利率保持不变。

需要注意的是，这个“39基点”在后续贷款中永远不变。

4、2020年4-12月，这期间都按照这个4.41%的利率去还月供，即今年是看不出月供额的变化的。

5、2021年3月。如果他和银行约定1年调整一次，那么到2021年3月，其利率计算重新调整，即为“2021年3月的LPR-0.39%”。

如果那个时候的LPR为4.7%，那么实际利率为4.7%-0.39%=4.31%，这个利率继续执行12个月。

6、2022年3月及以后。均根据前面的定价机制每年默认调整一次，一直到30年房贷偿付完毕。

最后还是要提醒大家，30年是一个很长的周期，而房贷LPR利率重订周期一般为1年，这其中变化将很大，还是谨慎选择。

作者：李莹

编辑：彭尚京