刺激需求、力挺楼市 三四线城市频出购房补贴政策

财联社（上海，记者 王海春）讯，以往地方政府欲松绑楼市调控，几乎都是从调整公积金政策、提供购房补贴开始，此次也不例外。

抚州、钦州、宜宾等三四线城市，近日均出台了刺激需求端的购房补贴政策。此外，驻马店市将首套房公积金贷款首付比例降至20%，南宁则允许公积金购买二套房。

就近期地方“暖楼市”政策频出，社科院最新报告指出，疫情对住房需求的影响，主要体现在受影响家庭临时推迟购房计划，但并非永久取消购房计划。当前疫情对房地产业的影响主要集中于部分企业的临时性资金困难，应严控购房加杠杆及各类刺激购房行为。

“如果应对疫情的阶段性措施转变为刺激楼市的行为，地方不断试探政策边界，是不是会有城市尝试突破限售、限贷政策，目前很难说。”上海一家房产机构分析师对财联社记者表示。

购房补贴、契税补贴卷土重来

多地出台疫情期间扶持房企一揽子措施之后，针对购房需求端的刺激政策，开始在三四线城市不断涌现。

日前，江西抚州市出台了《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见》（下称《实施意见》），其中第九条显示：为促进房地产开发项目尽快开工，拉动市场消费活力，2020年3月1日至6月30日期间，购买新建普通商品住宅的，给予购房户150元/平方米购房补贴。

“以100平方米一套房产来估算，购房者能获得的补贴约1.5万元，购房者从这一措施中获得的贴补金额相对有限，但考虑这是一系列措施中的一部分，背后反映出的是地方对楼市的力挺态度。”亿翰智库首席研究员张化东告诉记者。

实际上，除直接实行购房补贴，抚州市还将对购置新房的契税，给予阶段性补贴。《实施意见》明确，在此期间购买新建商业用房的，购房者全额缴纳契税后，对购房户所缴契税予以全额补贴。

在中原地产高级研究经理卢文曦看来，如果将购房补贴与契税补贴措施进行叠加，政策效应则明显放大。

“政策并未明确说契税补贴只针对首套房，二套房不可以享受该政策。由于抚州是非限购城市，因此该措施对刚需及改善需求均有不小吸引力，将对需求入市产生相当积极的作用。”卢文曦表示。

不只是抚州，四川宜宾市在2月21日印发的《宜宾市促进农民工就业创业八条政策措施》中明确，对农民工在20个中心镇购买新建商品房，将给予200元/平方米购房补贴。对获得高级职称农民工，购买新建商品房给予300元/平方米、最高3万元的购房补贴，所需资金由各县（区）财政承担。

此外，广西钦州市也于2月25日出台了契税补贴政策，且对政策执行划出明确的时间表。按钦州的措施，今年三月在钦州购买新建商品房的，按已缴契税为基数，契税补贴比例为100%；四月购买，补贴比例为80%；五月、六月购买，补贴比例为50%。

“一些城市出台的购房补贴政策，虽然被指有刺激成交之嫌，但应当注意到，目前这些政策被明确限定在今年一定时期内。而一些契税政策的补贴力度，也根据时间的发展有所递减。目前这些举措，主要是为应对疫情而出台的特殊阶段政策，目前暂时还不能完全将其解读为长期政策。”卢文曦在接受记者采访时说。

不过，卢文曦亦指出，虽然部分城市的购房补贴及契税补贴措施为阶段性政策，但这些措施其实具有一定灵活性，到期后可进行延期，或再出台另外可进行衔接的政策。“阶段性措施通过延期，其实也可达到长期性政策的效果，不排除一些地方此后会进行类似操作。”

值得关注的是，马鞍山不久前就对此前出台的购房补贴政策，进行了延期。2月18日，马鞍山市住建局和市财政局联合发文，将此前首套普通住房交易购房补贴政策，延期至2021年2月28日。

马鞍山该政策主要针对购买首套普通住房购房人，对于在市区购买90平方米以下普通商品房（含二手房），且该住房属于家庭唯一住房的，给予购房人商品房核定价值1%的补贴。

政策演变折射地方土地财政需求

“从疫情期间地方楼市政策的演变路径来看，首先是大范围铺开针对企业的扶持措施，此后开始出台面向需求端的政策。”张化东告诉记者。

他进一步表示，近期各地为应对疫情出台的举措，目前来看还未突破限购、限贷、限售政策，但不排除未来会发生演变，向进一步加强引导需求入市的方向延伸。

尽管目前多个城市针对房企、市场及购房者的政策还较温和，短期看也许未必会产生很大效果，但这些政策对于稳预期的作用不可小觑。

“稳的不只是供应方预期，还有需求方预期。房企如果长期现金回流遇阻，也将引发其预期改变，通过减少拿地、收缩投资来减轻自身压力，而房企预期的转变，将对地方卖地收入产生不利影响。”克而瑞研究中心企业研究总监房玲表示。

业内人士分析，三四线城市房地产市场正在进一步降温，而这些城市对于土地财政的依赖度，却明显高于一二线城市。

上海一家小型房企营销经理对财联社记者透露，“除非有很好的项目，目前新增投资处于暂缓的状态。”

因疫情冲击，各地楼市交易迅速冰封，房企正面临巨大的刚性支出压力。

除土地、建安、销售成本，房企的成本还包括员工薪酬、其他管理费用及利息支出等。而土地、建安、销售等成本，往往与企业投资开发节奏相关，疫情期间企业拿地开发节奏放缓，加之政府对部分税费、土地款缴纳的延缓政策，使这部分支出具有一定弹性空间。但员工薪酬、利息这些支出则无法拖延，成为房企疫情期间最大的刚性成本。

据克而瑞测算，64家百强上市房企平均单月员工薪酬约2.87亿元，平均利息成本约为5.71亿元，两项刚性支出合计平均值约为 8.58 亿元。在“停工停产”的情况下，这部分刚性支出显得尤其突出。

在卢文曦看来，项目销售周期拉长、销售陷于停滞，将对买卖双方预期产生影响。而地方出台面对需求端的政策，意在使交易保持适度活跃。

“项目成交一直处于谷低，购房者容易产生楼市走向或发生调整的预期，从而产生持续观望情绪。但各地政策的出台传达出这样的信号：对于可能的市场下行，地方将通过积极举措，引导购房者择机入市从而达到稳定楼市的效果。”卢文曦补充道。

房玲指出，由于不少城市售楼处未开放或网签被暂停，房企目前只能展开线上营销。但线上营销更多具有蓄客、认筹的味道。

“这些认筹仍有待疫情结束后，通过线下签约转化为实际成交。由于这个闭环不知何时能完成，交易周期被拉得很长，因而线上营销不能真正解决房企现金回流紧张的局面。”房玲说。

张化东表示，目前看多数城市面对需求的政策，仍限定在首套新建商品房，着眼的是刚需；如果刺激需求端的政策再进一步，预计接下来可能会将着眼点放到改善需求，向二套房演进。