花样年控股（01777.HK）：平稳过渡“疫情”淡季，财务夯实中长期发展

1. 销售上网，效果喜人

2020年1月以来，由武汉爆发的新型冠状病毒疫情在全国范围内蔓延，地产销售较为依赖线下营销，因此，地产行业同样受到疫情影响严重。

进入2月虽然，销售依然不景气，但有所回升。这得益于少数企业迅速推出“线上服务”，而花样年控股（01777.HK）便是其中之一。

花样年）所有在售项目在疫情严重后第一时间暂停开放营销中心。为了保障客户的看房需求，花样年迅速开展线上营销活动，通过VR全景看房、抢电子优惠券、看房直播等多种线上看房、订房功能，实现停业不停工。

与此同时，花样年快速跟进了最新的营销策略：“线上大富翁，人人当房东”，并推出了五大购房优惠政策，积极推动了线上销售及去化。

上图可见，花样年推出的营销方案非常吸引眼球，提供优惠同時也结合了佣金制度，线上销售提升效果十分显著，上线22小时认筹率即达到了88.95%。 “线上化”的成功落地，为花样年日后的业绩增长奠定了良好基础。

2.需求“延后”，财务实力具备竞争力

近日，依据国家有关法律法规规定和各地新冠肺炎疫情防控形势，多地对新冠肺炎疫情的应急响应等级进行了调整。其中江苏、广东、山西由省级重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。甘肃、辽宁、贵州、云南、广西由一级响应调整为三级响应，部分地区的售楼处已经恢复营业。

因此，疫情的影响是短期的，而未来公司的投资价值仍取决于行业与公司的中长期发展。

春节后的2月2日，央行宣布为维护疫情防控特殊时期银行体系流动性合理充裕和货币市场平稳运行，2月3号将开展1.2万亿公开市场逆回购操作投放资金，确保流动性充足供应。2月4日，央行继续充足供应流动性，当日公开市场操作逆回购投放资金5000亿元，央行两日投放流动性累计达1.7万亿元。

受到流动性释放带动，2020年1月，根据融360数据对35重点城市房贷利率的监测，全国首套房贷款平均利率为5.51%，环比下降1BP，为5年期LPR加点71BP，二套房贷款平均利率为5.82%，环比下降2BP，位5年期LPR加点102BP。

房贷利率的下降对2020年后续需求有刺激作用，因此一季度购房需求，将受到一定的“延后”作用，积累到今年年中。虽然中期地产行业需求有所支撑，但是地产行业的融资依然受限，“停售令”和“停工令”，让资金密集型的房地产行业面临考验。

对比同行，花样年在2019年“先行一步”，在债务上实现良好的管控，进一步提升财务实力，奠定了当下夯实的基础。目前，花样年现金充足，财务状况稳健。

2019年以来，花样年采取十分积极的债券管理策略。首先在融资受限的行业背景下，公司累计发行超过13亿美元的境外公司债，及15.3亿人民币的境内公司债。在保持资金融通同时，公司也在积极的进行债务置换，优化债务结构。

根据公告显示，公司自2019年以来积极进行债务管理，包括提前全部赎回于2020年1月到期的2.5亿美元公司债，并于月内提前部分赎回于2021年3月到期的美元债，花样年于2020年1月6日成功发行4.5亿美元3年期公司债。

目前2020年到期的境外美元债仅为1亿美元。疫情对销售的短期影响不会对花样年集团的财务稳健性产生负面影响。

（数据来源：观点指数）

根据观点指数数据显示，2019年中期货币现金/短期债务超过0.50的仅有4家，分别为合景泰富集团、花样年控股、首创置业和瑞安房地产。可见，花样年控对债务风险的把控能力在行业是突出的。

3.疫情冲击大市，公司估值受中长期价值支撑

受到疫情影响，春节前后，不管是A股还是H股，大市都形成大幅调整。直至最近在开始逐渐修复。花样年控股作为内房股，同样受到疫情影响，但春节前后，股价受到影响较小。表现其二级市场股价受到支撑，股价波动较为稳定。目前花样年股价已基本回复疫情发生前水平。

股价平稳，主要受到两个方面支撑：1.公司较低的估值；2.公司长期丰富的土储价值。

根据wind数据显示，根据目前市值计算，各大机构对花样年PE（2019E）的一致性预估值为3.7倍。这样的估值是花样年近3年的PE水平的历史极值。而3.7倍的PE估值对比同行，同样处于低估区间。

这主要源于市场对公司2019年的业绩有较为乐观的预计。截至2019年12月31日，公司全年合约销售金额达到362亿元。

而从土储上看，土地储备的质量决定了房企中长期的业绩与价值。

继2019年12月在土地市场斩获三地后，花样年于2020年1月继续积极参与土地市场，分别在杭州江干区及宁波奉化斩获两块优质土地。优质土储的扩增也为集团快速发展补足了弹药。

根据2019年中报数据计算，花样年规划土地储备建筑面积约3320万平方米（包含预期未来可转化为土地储备的城市更新项目总建筑面积约1672万平方米）。土地储备集中于全国五大都市圈，一线城市和二线城市占比超过90%，其中粤港澳大湾区土地储备占比超过50%。

值得注意的是，公司在大湾区已有39个城市更新项目正处于不同的发展阶段，大部分位于深圳，并已布局惠州、东莞、中山、佛山、广州等城市，预计规划总建筑面积约1672万平方米，储备总货值约3526亿元人民币。

根据公司公布的计划显示，预期未来3年有20个城市更新项目可转化为开发用地，预计供地总建筑面积约631万平方米，供地总货值约1334亿元人民币。

高质量的土地储备将成为公司未来投资价值持续增长的基石，同时，疫情过后，公司业绩的增长空间也是可预见的。