疫情下的蛋壳公寓：长租公寓走入深冬？

蛋壳公寓又撞上大板了。前日，深圳市政法委向深圳地方金融监管局、深圳银保监局发文，要求尽快对蛋壳公寓开展排查工作，全面了解蛋壳公寓以及深圳市其他房屋租赁公司"租金贷"情况。

若蛋壳公寓的租金贷受限制，可能会动到蛋壳公寓的根本。据公司招股章程显示，蛋壳截至去年第三季有67.9%的住户选择使用租金贷，产生的现金为31亿元，规模相当于同期融资活动流入的金额30.82亿元。同期，公司录得收入合共为50亿元。

疫情之下，人人喊穷。西贝诉苦现金流撑不过3个月；魅KTV说再给哥两个月的时间，江湖上就只剩哥的传说。

但它们至少都可以博得同情，有了社会关注融资就容易得多。

蛋壳公寓却来了个反向操作，现在成了众矢之的，连呼吸都是错的。最重要的是，其主要资金来源租金贷还有可能在这个时候被从梦中惊醒担当起责任的监管机构彻查--而且是在疫情下现金流公司现金流紧缺的时候。

一切都像是疫情触发的偶然事件，但仔细再看，更像是长租公寓经营模式下的必然。

归根结底，还是那个问题，长租公寓真的是一个好生意么？

一

二月初，当全国大部分人都窝在家里，打死不出门减少疫情传播，并键盘指导抗疫工作的时候，蛋壳公寓出现了。它的出现就好比春节档的电影题材，话题性、娱乐性及社会性一样都不缺。

有蛋壳公寓的业主反映，公司单方面要求业主，由于疫情等合同中列明的"不可抗力"因素，减免一月份对蛋壳收取的月租。

蛋壳这个操作其实和大家将国家减免房租的倡议转发给房东看没有区别。房东大概有两个选择，顺应时代潮流，减租；或者照常收租，但在道德上自然处于下风。

蛋壳的很多业主采用了后者，理由除了钱的考虑之外，还有蛋壳强势的要求。如果说转发倡议还带着点委婉，蛋壳引用合同力争则多少有点硬上的意思。

按老一辈的说法，这算不地道。

与此同时，2月3日，蛋壳公寓发布公告，疫情期间对租客展开补贴，无法返程的武汉租客，返还一个月租金。其他城市根据各地延期返工天数，返还相应租金，或提供免费延住天数。

对业主来说，这叫木已成舟，就从了吧。

但不少房客反映，在蛋壳发出公告之前，并不知道有此补贴的存在（或未收到补贴通知）。一来一去之下，"二房东" 蛋壳就赚足了差价。据有关自媒体的披露，蛋壳内部要求10至15日期间完成七万业主的减免沟通。

于是，硬刚的业主要求结束与蛋壳的合约，蛋壳要求房客换租。不想换租的房客想退租，却发现无意间已走上了租金贷这条不归路。监管部门慕然回首发现，原来租金贷是这么危险的东西，必须要彻查一下。

（图源：新浪微博，图中措辞比较激烈，不代表本文立场）

顺着时间线理下来，蛋壳不仅没能凭借着骚操作挽救自己疫情期间的现金流，还赔上了自己的声誉口碑，让自己落得个发国难财的口实。

就算疫情过去了，还有多少人愿意租蛋壳的公寓呢？

二

蛋壳这次现金流危机始于肺炎下的武汉中青少年，听上去就很让人焦虑。

事实也是这样的。据链家数据显示，1月全国18个重点城市的住房租赁总成交量环比下降幅度达40.99%，新增房源及客源数量环比分别下降48.28%和42.64%；同比2019年1月微增0.63%。

以北京为例，1月租赁成交环比减少34.48%；新增房源同比减少27.96%。贝壳研究院表示，鉴于1月份新增供需量下降较多，节后2月租赁旺季难以出现。

结合当前的复工情况，这是意料中事情。

租赁需求下滑，首先倒下的除了一房东之外，还有二房东蛋壳公寓，而二房东蛋壳受影响更大--因为它房多，要还的租金贷是一手房东所难以想象的。网上除了关于蛋壳要求业主减免房租的不满之外，另外最多的就是蛋壳拖欠工资。

长租公寓的经营模式就是拿到房源，装修之后转租给房客，赚取中间的差价。如果按照正常二房东经营方法，很难迅速的扩大经营规模。于是公寓就用租金贷的方式，房客与金融机构签下长期贷款，金融机构把钱一次性贷给公寓运营方，房客每个月上交的房租交给运营方之后，运营方再还给金融机构。另外，运营方还要给业主租金。

它手上积累大量的一次性贷款在扣减以上款项之后，就可以用来迅速地寻找下一批房源，装修出租再进入如此的循环。

过去，蛋壳的公寓数量扩张得非常快。2016年至2018年复合年增长率为360%，16年至19年9月间数量增长了166倍数。

（图源：公司招股书）

但是无论蛋壳公寓怎么扩张，似乎都无法达到公司预期中规模经营之后出现的盈利点。截至去年第三季，公司录得收入50亿元，但亦租赁成本（主要为给业主的租金）亦上升至44.5亿元，占收入89%。三个季度下来，蛋壳40.7万间公寓产生的毛利为5.5亿元。

但同期，公司产生的市场、销售及管理费用为19.5亿元。结果导致蛋壳在快速扩张的同时，亏损同样快速扩张。去年前三季，公司的经营亏损高达25.18亿。18年同期，蛋壳的经营亏损为8.08亿。

（图源：同花顺）

蛋壳将收到的租金贷用于寻找新的房源，购置新的家具电器，这就导致公司的投资活动出现现金净流出。去年前九个月，公司投资活动所用现金为16.69亿，其中取得租赁权、购置家具电器的费用为15.96亿（剩余为定期存款及收购支出，占比较少）。

因此，公司在用租金贷越做越大，越大经营亏得越多的同时，其投资活动所用的金额也越来越多。在内部资金无法满足经营需求的时候，蛋壳就不得不向外融资。从招股书披露情况来看，蛋壳的融资明目众多，有银行借款、A到C各个系列可赎回可转换优先股、可转债。当然，还有上个月在美国进行的IPO。

而这部分融资很多都是要还的。截至去年第三季，公司有现金及现金等价物22.98亿元，而短期债务则有45亿。

（图源：公司招股书）

在长租经营模式下，轻资产的蛋壳公寓资金压力一点也不比重资产的房地产开发商们轻。

而这亦并非蛋壳公寓所独有问题，你看到蛋壳公寓出问题，那是因为其他公寓在蛋壳公寓出问题之前就已经出问题，并因为资金链断裂只留下一个江湖传说了。

相较之下，自如公寓疫情之下直接给房客涨房租的方法无疑较蛋壳公寓更骚。

一般我们谴责这些发国难财的人都会说他们想钱想疯了吧，真就那么缺钱吗？

但对于长租公寓的这些运营方来说，是的，他们真的很缺钱。可恨之人必有可怜之处。

三

现在再来看疫情期间的蛋壳公寓或是它的同行，它们的做法是很不地道，很不厚道。在数量上看，直接涉事或间接涉事的房东、租客数量比它们的公关多上很多倍，所以在网络上近乎看不到来自长租公寓的解释。

蛋壳有解释过，是沟通上出现问题。但是这个说法很生硬，解释不过去。

真正的原因可能很简单，就是它们可能真的想钱想疯了。但碍于自身业务性质，外界都期望它们能在这次疫情中做点什么，例如国家倡议的租金减免。

要打肿脸充胖子，首先也得有副够大的骨架吧。但疫情之下的长租公寓们虽然规模也做得很大，但也许只有其表而已。于是它们不得已采用灵活处理的方式，没想到弄巧成拙，当前还站在人民群众的对立面上。

在股票市场上，蛋壳上市以来股价已跌15%，昨日成交额为113.9万美元，关注的人并不多。

而按目前阶段性复工情况来看，长租公寓运营方的挑战还在后头。一般而言，春节为租赁市场旺季，今年旺季不旺几乎成定局。行业的公司现金流经过了一月份的折腾，又是如此紧张。这时候，监管部门还要来查租金贷，无疑是雪上加霜。

看热闹者也许可以说既然蛋壳公寓选择了这条路，含泪也得租下去，活该。但长租公寓背后的个体也许就和你一样，此刻还没有拿到上个月工资，内心无比忐忑。这些雪花也许不是无辜的，但也不那么理所当然地成为键盘的靶子。

好消息是，在疫情好转后，租赁市场将可能反弹，五六月份的毕业旺季料不会受到影响。但业内人士表示，如果疫情持续3个月以上，绝大部分长租公寓企业都会倒闭。

而且，当前俨然已成为"人民的公敌"的长租公寓运营方们似乎已经失去了喊穷的option。

在这种情况下，不止是蛋壳公寓，整个行业谁才能真正见到今年的春天呢？