70家房企每月利息总支出350亿 疫情下债务违约风险加剧

财联社（上海，记者 王海春）讯，年初往往是房企发债高峰期，突如其来的疫情令楼盘销售遭遇寒流，加之今年迎来偿债高峰期，房企发债意愿变得尤为强烈。

据穆迪监测数据，至2019年底58家高收益开发商中，已有12家出现流动性减弱；受疫情影响，今年第一季度房企流动性将进一步减弱，融资需求将持续增强。

销售遇阻的同时，房企今年面临巨大偿债压力和财务成本支出。克而瑞报告显示，今年95家房企年内到期债券将超过5000亿元，较2019年上涨45%。从利息支出情况来看，根据2019年上半年70家房企平均融资成本和有息负债总额进行推算，这70家房企每月利息总支出就将超过350亿元。

“财务压力原本就较大的房企，因受疫情影响开工延迟、销售停滞，资金回笼受到不小影响。如融资安排不得当，多种因素的累积将进一步加大这些企业债务违约风险。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟如是分析。

国家发改委近日表示，因疫情未能在现有额度有效期内完成外债发行的企业，有效期可延长6个月。业内人士指出，这一安排提高了房企在市场不确定性因素增强情况下，管理境外发债的灵活性。上海、江苏、浙江、福建及深圳多家房企内部人士向财联社记者表示，将按年初拟定计划推进发债，但如有适合窗口期，会考虑尽早安排融资。

偿债能力面临大考

据穆迪最新统计数据，27家受评房企今年1月份境外债券发行额高达165亿美元（约合1152亿元人民币），不仅高于2019年58亿美元（约合405亿元人民币）月均水平，也刷新了2019年1月份111亿美元（约合775亿元人民币）的历史月度纪录。

穆迪分析师杨昱颖指出，如果3—6个月后销售仍受疫情影响，流动性疲弱将进一步削弱房企偿债能力，而未能在资本市场获得再融资的房企，抗冲击能力将大幅下降。

“疫情已使楼盘销售受到不小冲击，今年又恰逢房企还债高峰期。对比历年同时期销售情况及资金回流，房企在财务上将遭遇前所未有的巨大压力。”深圳一家中型房企财务负责人告诉财联社记者。

“在集中偿债的压力下，部分激进扩张、负债高企的企业应加强现金流管理，缩减投资开支，加快销售回款和加大融资力度，否则现金流将面临失控风险。”一位房地产行业分析师表示。

据克而瑞数据，今年1月25日至2月10日这17天时间，95家典型房企只完成4笔发债融资，发债规模约70.5亿元，与2019年春节相对应时段相比，发债规模骤降86%。

对此，汇生国际融资总裁黄立冲认为，这其中既有春节因素，也有受到疫情影响的因素。

“一方面，投行对房企调研活动减少，这使得发债周期被拉长，融资效率无形中被降低；再者，受疫情影响投资者认购债券时，对房企还债能力如何并不确定，多少有一些观望。房企发债是否会持续受到影响，后续仍有待进一步观察。”黄立冲表示。

不过随着各地陆续复工，最近房企融资有所复苏，中梁控股、招商蛇口、佳兆业、禹洲地产等企业均计划从境外融得资金。

2月11日，中梁控股拟发行2.5亿美元境外优先票据，期限为1年；招商蛇口成功发行10亿元超短期债券，期限为162天。2月12日，合生创展发行了5亿美元境外固定利息债券，期限为364天；新力控股与中银国际就一笔1.4亿美元定期贷款签署协议，这笔短融贷款应于今年12月31日前偿还。

近期拟发债规模最大的是富力地产。据上交所2月10日消息，富力地产非公开发行2020年公司债券已受理，拟发行金额高达80亿元。

值得关注的是，房企近日已发或拟发的债券，相当一部分是短债甚至是超短债。在疫情叠加偿债压力背景下，下一步房企会做出怎样的融资安排？

“疫情的出现使销售持续承压，接下来几个月房企的资金周转，将遇到比往年更大的困难。为应对可能出现的财务压力，今年房企发债意愿较前几年同期更为强烈，能早些做的融资，我们会尽量提早安排。”上述深圳房企财务负责人说。

上海一家大型房企财务部负责人向财联社记者透露，疫情发生后，公司在2月初便在内部做了压力测试，并据此做了应对方案。

他进一步表示，“短期现金回流将面临压力，但预计五六月前可得到缓解。即将到期债务如可以通过借新还旧方式承续，将及时展开多方融资；若融资计划出现变数，也会考虑通过自有资金偿还到期借款。”

一家闽系房企回应记者称，公司将按原定计划融资，但如能从资本市场更早融得资金，会及早储备以应对不时之需。

“我们将采取一系列的现金流管控措施，通过增加银行按揭回款、严格控制支出等综合手段，保证现金流健康稳健。”另外一家闽系房企相关负责人如是说。

海外发债成本上升

黄立冲在接受记者采访时表示，房企现在融资需求相当旺盛，但资本市场的预期已经发生了一些微妙的变化。

“随着疫情对销售的影响逐渐增强，投资机构对企业偿债能力有一定顾虑，债券认购意愿有所下降。此外，去年实行房企海外发债新规后，今年如果没有到期债券需要偿还，房企境外融资在额度审批上有一定难度。”黄立冲说。

对于房企接下来融资需求的规模，穆迪分析师认为，自今年2月1日起的未来12个月内，将有约513亿美元（约合3581.4亿元人民币）境内债券和276亿美元（约合1926.8亿元人民币）境外债券即将到期或可回售，因而房企再融资需求将持续处于高位。

房企融资需求持续上升背景下，近期房企海外发债的利息，较春节前出现小幅上扬。

“从境外融资成本来看，房企发债利息较春节前上浮约1至2个点，上扬幅度虽然不大，但反映出投资机构要求与风险相匹配的更高收益。”黄立冲表示。

一家大型房企财务部副总经理对财联社记者透露，春节前海外融资利息在5%左右，但目前境外发债成本上涨了1%—2%，且境外投资人出现了一些观望情绪。

“我们近期与不少投资人进行了接触，部分投资人就疫情对楼市的冲击及房企财务健康表示了担忧。出于安全考虑，境外投资人要求更高的收益。从风险偏好看，投资人更偏向于投资短债，三年以上长债发行有难度。”上述房企财务部副总经理说。

黄立冲指出，如果房企资金回流持续遇阻，在各方资金均处于紧绷状态下，项目和房企并购重整将比去年更加频繁。

“小企业债务也许不多，但融资渠道少，几笔债就可能压垮企业。大企业虽然实力强，但总债务量大，疫情期间房产交易受到很大影响，没有足够多现金流，大企业面临不小的债务压力。疫情期间的困难，是每家房企都不得不面对的现实问题。”黄立冲告诉记者。

杨科伟表示，房企如果未能及时融得资金，销售回款又受阻，将进一步加大其债务违约风险。与金融机构进行协商，请求对借款进行展期，可能成为接下来一些企业不得不做出的一种选择。

“境外债务延期可能比较困难，但境内到期债务，银行未必会实行严厉的抽贷、压贷、断贷。如房企与金融机构进行协商磋商，将债务顺延，一定程度可缓解企业债务压力。待疫情过去楼市交易恢复正常，房企通过交易获得现金回流，可逐步化解债务危机。”杨科伟指出。

另有投行人士表示，近日资本圈传出部分银行或适度放开房企非标融资，如境内融资在政策面适当放开，将有利于减缓房企资金压力。对此，上海一家研究机构分析师告诉记者，“目前并未得到房企非标融资放松的确切消息，这更像是房企及金融机构的一种预期。”