宝龙商业“异常”回购，是提振股价还是另有企图？

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1月30日，宝龙商业(09909-HK)发布公告称，该公司于2020年1月30日斥资469.446万港元回购50万股，回购价格为每股9.21-9.50港元，占现有已发行股本0.08%。

回购自家股票，是上市公司提振二级市场股价的常规运作。但是，在港交所挂牌交易仅一个月的宝龙商业就选择回购自己股票，就显得格外的“异常”。

绿鞋机制及基石投资护航“失效”，股价破发

宝龙商业作为今年港股IPO中的第十只物业管理股，引入“绿鞋机制”维盘和强大的基石投资者增强市场信心。

基石投资者方面，宝龙商业引进了四家基石投资者，分别为永辉超市(601933-CN)的全资子公司辽宁永辉超市有限公司、安踏(02020-HK)副主席丁世家创立的和盛海外控股有限公司、恒安国际集团有限公司(01044-HK)副主席许连捷以及Orchid China Master Fund Limited，合计认购3600万美金的股份，约占发售股份21.49%，设六个月禁售期。

从基石投资者背景，认购金额、认购股份所占比重及禁售期来看，宝龙商业本次的基石投资者阵容可谓是强大，而且认购情绪积极。

绿鞋机制方面，宝龙商业引入了绿鞋机制。采用绿鞋机制上市的企业只有一个目的。防止新股发行上市后股价下跌至发行价或发行价以下，这是增强参与一级市场认购的投资者的信心，实现新股股价由一级市场向二级市场的平稳过渡。一般情况由上市公司包销商为期一个月（上市后30个自然日）进行庇护，即股价兜底。

然而，在基石投资者及绿鞋机制双保险下，宝龙商业股价还是破发了。按照宝龙地产上市发行价每股9.5港元计，宝龙商业出现破发的时间点应该是在1月30日，也是公司回购股份的当天。从时间节点来看，公司的此次回购早有准备，后续不排除仍有回购的可能性。

从某种层面上看，公司上市募集资金本该用于业务拓展，增强企业自身实力。股价一破发就自行回购，难免让人猜忌其背后是否存在“某些对赌协议”。

肺炎疫情肆虐下，宝龙商业股价或将继续承压

全国多地发生了新型冠状病毒感染的肺炎疫情，餐饮行业及娱乐商城影响最为严重。退订了年夜饭、暂停门店营业、关闭商城广场的消息不绝于耳。在餐饮企业营收降至冰点的同时，餐饮企业仍需承担员工工资、租金以及储备食材损耗等多重支出。

在此背景下，包括保利地产、万达集团、招商蛇口、卓越商业、宝龙集团等在内的地产商及商业地产运营方也纷纷推出减租政策，帮助企业共渡难关。其中宝龙商业宣布，旗下45个购物中心正月初一至初九全体商户租金减半。

虽然宝龙商业暖心之举值得赞扬，但是资本市场是逐利的，无情的。减租意味着减少收入，一定程度上会影响2020年一季度的业绩表现，市场投资者自然会下调其估值。另外，在当前疫情危机并未解除时，宝龙商业后续的业务拓展及运营将承受多大的压力仍存在较大变数，资本对其避险的情绪势必有增不减，股价继续承压的可能性也就加大。

除了受疫情影响外，宝龙商业自身的存在的一些不足，也让投资者对其未来价值释放有所保留。

在管建筑面积方面，宝龙商业总在管建筑面积由2016约1440万平方米，增加至2019年6月30日的1690万平方米，规模增长速度并不明显。在百舸争流的物管行业当下，规模增速不占优的宝龙商业如何有效突围呢？

盈利能力方面，截止2016-2018年，宝龙商业的毛利率分别为21.8%、26%、27.1%，净利率分别为8.4%、8.1%、11.1%，对比行业30%左右的毛利率及13%左右的净利率，宝龙商业明显不占优。

项目出租率方面，宝龙商业在环渤海经济圈的宝龙广场项目的出租率普遍不理想。截止2019年6月30日，在环渤海经济圈的莱山项目，城阳项目、天津项目出租率分别为65.8%，69.8%及50.4%，均在70%的出租率以下。面对这些低于70%的出租率项目，宝龙商业如何盘活或提升，是投资者比较关心的问题。

最后的话：

在疫情情况不明朗和自身短板并未解决之前，宝龙商业所承受的压力是比较大的。在此情形下，公司再度发起回购，对股价提振的效果可能不佳。

作者：沈少鸿

编辑：利晴