这个冬天不太冷：开年拿地热潮来袭，房企积极补仓，最高溢价率超180%
《国际金融报》记者观察发现，2020年第二、三周以来，“碧万恒”、保利、蓝光、龙光等房企在土地市场上活跃起来。
众家争抢，溢价率自然水涨船高。1月15日，蓝光发展在常州竞得一宗商住地，溢价率达73.68%。1月10日，经过74轮竞价之后，金辉以10.44亿元的总价拿下了绍兴一宗住宅用地，溢价率为61.58%。再往前，荣盛发展于1月7日宁波的土拍市场上，以4.63亿元的价格拿下宁波慈溪一宗商住用地，溢价率更是达到了180.49%。
业内人士普遍认为，当前土地市场的热潮源自房企补仓的需求，对于热点城市推出的优质地块，房企也愿以高溢价的方式拿地。
1溢价率“抬头”
回顾刚过去的两周，高溢价地块频现。
1月8日，保利地产以21.87亿元的总价竞得郑州市两宗城镇住宅用地，土地总面积约7.45万平方米，两宗地块溢价率均超过50%。同日，华润置地以16.47亿元竞得郑州一宗地块，溢价率同样超过50%，为50.15%，楼面价9783元/平方米。
1月9日，阳光城以约7.16亿元外加6%自持比例的代价竞得杭州一宗住宅用地，溢价率约为29.97%。1月14日，融创联合体还以14.55亿元拿下南通港闸区1宗商住地溢价率59%。
相较于2019年，2020年以来的多宗地块的溢价率明显居于高位。
克而瑞研究中心日前发布的土地市场研报显示，截至2019年第四季度，各能级城市溢价率均已经跌破10%，尤其是一线城市溢价率已经跌破5%，大部分地块均以底价成交，降无可降；二线和三四线城市溢价率也分别降至8%、9.7%，土地溢价率也降至相对低位。
诸葛找房数据中心发布的报告显示，土地成交平均溢价率在2016年达到47.17%的高峰之后大幅下滑，2018年，土地推出溢价率仅有13.77%，成交楼面价及溢价率双双下滑，全国土地市场遇冷明显。2019年，楼面价受到成交结构性影响小幅回升，溢价率回归至14.66%。
对于现阶段的高溢价情况，58安居客房产研究院分院院长张波告诉《国际金融报》记者，一方面，从土地溢价率偏高的城市分布来看，依然是处于热点的城市群、热点都市圈，例如长三角城市群是房企拿地的重点区域，以郑州为中心的中原都市圈也是必争之地；另一方面部分商住用地溢价率高企，和地块所处的区位以及起拍价定位偏低有一定关系。
亿翰智库研究总监于小雨表示，目前土地市场成交主要集中在一二线和强三线，这些城市的优质、高价值地块相对稀缺，房企愿意以溢价方式拿地，导致近来出现一些高溢价率地块。
不过，即便是热点城市，也并非都受到热捧。
同样是郑州的土拍，却在1月16日遭遇寒流。公开信息显示，当日共有5宗地挂牌出让，最终有3宗地块以底价成交，土拍收金24.26亿元，分别由康桥地产、中鼎置业、泰康人寿等拿下；另有1宗住宅用地流拍，1宗商业用地暂停出让。
财经评论员严跃进向《国际金融报》记者指出，拿地溢价率一般跟地块属性相关。“地块属性比较好，项目比较好规划时，其成交的溢价就会比较高”。
严跃进认为，从企业拿地的心态来讲，底价成交的地块多是因为不好盈利，一则地块区位不太好，二则可能地块有限制。
公开信息显示，郑州于16日拍卖的地块中，有一宗地块须按照相关要求配建机动车、非机动车停车配建标准，另需配建相应的充电设施及充电车位；还有一宗地块为城中村改造项目，为安置开发混合区用地，并要结合市场需求，宜优先规划设计中低价位、中小套型普通商品住房。
2房企积极补仓
“最近降准后参拍企业多，各地土拍溢价又很高了。”有投资者如是说。
记者注意到，近日参与招拍挂的企业数量确实较多。
在1月8日的郑州土拍上，3宗地块同时被近20余家实力房企“争夺”，碧桂园、金茂、保利、华润、建业、正商、正弘等房企均在其中；而1月15日的南京新年首场土拍上，其南部新城G107地块吸引了包括保利、金基、卓越、招商、龙湖、金茂、中梁、卓越、华发、大名城、中铁建等20家在内的房企竞拍。
亿翰智库研究总监于小雨向《国际金融报》记者表示，房企的拿地意愿强，主因是房企需要补货，只要有机会就会在土地市场提高拿地力度。当前，房企无论信用债、还是海外债的融资规模都有大幅增加，信贷资金流入企业，从而使房企有足够的资金去土地市场上加大投资。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱也认为，年初各开发商手头资金充足，且有补仓的需求，因此新年开局的土地竞拍争夺较为激烈。
不过，也有房企表示不追高。
“溢价率太高，账算不过来。”一位TOP50国企背景的房企人士告诉记者，“我们的目标一直都是踩准市场节奏拿地，招拍挂太贵的，肯定不会去拿”，即便是一些很看重的城市和地块，也“肯定要账算的过来才会拿”。
3热度或难持续
其实，开年高涨的土地溢价率，并不鲜见。“回忆一下，每年都有一波。”于小雨说道。
即便是在土地市场被压制的2019年，也在年初出现过“小阳春”。诸葛找房数据中心提供的数据显示，2019年4月曾出现过溢价率的小高峰，达到23%；6月再达21.68%。此后，随着土地市场回归冷淡，多幅地块底价成交使得溢价率连续下滑，至12月溢价率回落到6.55%。整体来看，2019年的溢价率呈现出前高后低的态势。
2020年整体的土地市场是否延续这样的态势呢？机构还是给出了“稳”的整体预测。
张波分析称，土地热潮如果在春节后持续存在，不排除有针对土地侧的调控政策出台，以保障2020年楼市稳定目标的切实有效落地。总体来看，2020年土地市场整体依然还将持续去年热度，但城市分化将表现得更为明显，区域间热冷不均，总体趋稳的态势不会改变。
于小雨从资金的角度指出，拿地潮在什么时候发生，很大程度上要取决于融资环境的改善，房企只要把握住融资窗口期，土地市场上自然会有热度出现。
“房地产是资金密集型行业，当信贷窗口放开、融资流入增加的时候，房企势必会增加投资力度，这是正常现象。”于小雨告诉《国际金融报》记者，“但是在2019年融资政策频繁出台，融资渠道持续收紧的情况下，2020年融资紧缩的趋势难有大幅改变，这就决定了土地市场的热度不可能一直持续。”
王小嫱指出，整体来看，市场冷热不均，热点城市的优质地块仍然受到热抢，“随着年初各种高价地、高溢价地块的成交，市场活跃度提升，但这种局面长期维持的可能性不大，预计2020年土地市场大概率会低温运行。”
记者 郑娜