龙光地产（3380.HK）：房企高权益标杆，跨越千亿迎"业绩+估值"双击时刻
随着新一年的到来，各大房企纷纷亮出过去一年的成绩单，在这个时点透过各家企业的销售表现，寻找投资机会，不失为一个不错的策略。
对于房地产板块未来走势预期，近期多家国际投行伸出橄榄枝，其纷纷表示看好2020年内房股的投资机会。而分析也多聚焦房地产调控边际放松、内地户籍政策改革、房贷换锚LPR等一系列深层次利好，并判定这一些因素有望推动内房股连续走强。而从内房股近期表现来看，此前持续冲高姿态强势，当前虽有所回落，但借此判断今年小阳春的行情将会出现。
在此背景下，当下该如何选择地产股，成了投资人要做的功课，而借助国际大行的推荐，寻找个股投资机会，不失为一条捷径。而在一众大行的推荐中，龙光地产的身影频现，其中包括中金、花旗、大摩等多家机构纷纷将其列为行业首选股。那么，龙光地产何以被国际投行如此追捧，背后的逻辑和驱动力又是什么？
接下来不妨从其基本面表现中寻求答案。
一、房地产行业的"规模之问"
在探究龙光过去一年的销售表现之前，不妨先来看看各大房企年终的成绩单。
近年来，房地产市场提到的最多的概念当属行业分化、集中度加速提升。媒体们也常常借用马太效应，强者恒强等理念对这一趋势进行解读。如今，伴随着地产黄金时代的谢幕，行业整体增速趋缓，尤其是融资环境的收紧等一系列因素下，行业资源开始越来越呈现出向头部房企聚集的态势，这也直接加剧了行业内部的竞争态势，并推动了行业的整合。
从数据来看，据相关机构数据统计，截至2019年末，排名前3、前10、前30、前50、前100房企的权益销售金额集中度已分别达到9.5%、21.4%、35.7%、43.5%和53%。行业集中度提升这一趋势，也正表明着，房企规模越大，其在资金、人才、土地等资源上将更具优势，最终其市占率提升的速度也将更快。对于资本市场而言，这也意味着更高的成长性和成长空间，房企在这一优势下也将容易被给予更高的估值溢价，在反身性效应之下，也能进而提升其融资、拿地等优势，推动业绩进一步向上。
需要指出的是，随着合作开发成为常态，房企普遍以全口径进行业绩公告，导致销售业绩的"水分"越来越多，但这些房企的盈利规模与销售规模极不相称，其营收、利润排名要远远落后于流量销售规模排名，这意味着很多房企销售规模的快速增长并没有对其营收及利润形成有效支撑，增收不增利的情况较为明显。
反而是一些权益销售占比较高的企业，对利润的锁定能力更强。例如龙光地产，这类房企通常都有良好的战略定力，一直稳扎稳打，在销售规模与盈利能力之间合理平衡，宛若资本市场上的一颗明珠，在波动的行情中始终能熠熠发光。
二、销售再上新台阶，龙光地产迈入千亿新时代
根据CREIS中指数据监测，2019年龙光地产凭借前瞻性布局和区域深耕战略，精准把握市场脉搏，以充足的货源和高度匹配刚性需求的产品，形成显著的差异化优势，多项目持续热销，屡创佳绩。2019年龙光地产实现全口径销售金额1155.6亿元，同比大增61%，增速远超千亿房企阵营的增速均值。
不过，克而瑞研究报告也指出，在近年政策调控持续、企业规模增长放缓、龙头房企提质控速、追求高质量增长的行业发展趋势下，房企一味追求全口径销售规模的时代已经过去。与全口径销售额相比，权益口径则更能反映企业自身的资金运用、战略把控水平、营销、运营及投资等综合能力，是房企高质量发展的核心指标，对行业从业者和投资者更有参考意义。
而从权益销售来看，龙光地产销售金额权益占比在行业中有着遥遥领先的优势。公告显示，2019年，龙光地产全年实现归属公司的权益销售额约为人民币915.2亿元，同比增长30.6%，超额完成全年850亿元的权益销售目标。
根据克而瑞、中指院等多家机构发布的2019年中国房地产企业销售排行榜，龙光地产权益销售金额排名稳居行业第24位，进一步逼近房企TOP20梯队。
值得关注的是，2019年房企的权益销售比继续下降，TOP100房企销售金额权益比从2016年的85%进一步下降至2019年的75%左右。在TOP50房企中，2019年销售金额权益比超90%的仅10家。
2019年，龙光地产销售金额权益占比达到95.3%，在内房股中位居首位。这意味着相比于有"水分"的全口径合约销售，龙光地产在行业中的排位已经实质上处在头部位置，销售业绩的含金量较高。
毫无疑问，权益占比较高的龙光地产，其利润也将受益于规模提升而实现更快速的增长与释放。从2019年上半年的业绩表现来看，龙光地产实现拥有人应占核心利润达到45.1亿元，同比大幅增长70.2%，其核心利润率达到17.3%，位居上市房企前列，展现了远远优于行业的盈利水平。结合过往来看，根据wind统计数据，2013年至2018年，龙光地产净资产收益率（ROE）连续六年超过20%，在内房股中仅此一家。
按照龙光地产发展战略，公司目标是净资产收益率连续十年超过20%，持续领先行业。
三、拿地具备优势，坐拥大湾区核心土储
在超额完成年度目标的同时，龙光地产的增长也确保了高质高量，而这主要则得益于该公司坐拥粤港澳大湾区核心区域优质土储资源，相对低廉的拿地成本和高效的运营管理赋予了企业强劲的利润释放动力与空间。
截至2019年6月30日，龙光地产总土储建面为5469万平米，总货值达7520亿元。其中，粤港澳大湾区土储货值为6111亿元，占比81%；深圳土储货值1803亿元，深圳及临深区域土储货值3370亿元，占比44.8%。
土地成本方面，受益于前瞻性的布局及借助招拍挂、收并购、城市更新、逆周期拿地等多重策略，龙光地产在大湾区核心城市获得了相对较低的土地成本。2019年上半年财报显示公司土地储备成本仅为4304元/平米，继续保持在占公司销售均价在25%水平以下。未来随着湾区房价进一步水涨船高，低廉的土地成本也将为公司项目开发奠定可观的利润空间。
在城市更新方面，龙光的竞争力表现突出，截止2019年6月末，公司7520亿货值的土储里有3250亿是来源于城市更新，比重超过四成，其中深圳及珠三角货值更是接近2600亿。公司预计每年孵化城市更新项目货值不低于300亿，核心净利润率将达到15-20%，每年将会贡献当年利润的10-20%。
总结而言，不论是大湾区核心地带的优质土储资源的陆续开发，还是城市更新项目的不断推进，都有效的展现了龙光地产区域深耕和城市更新双轮驱动战略取得的显著成果。而公司借助这一系列优势，也在持续巩固自身在行业中的领先地位，最终实现了盈利强劲的增长和规模的快速扩张。
四、融资优势构筑核心竞争力，业绩释放助推股价催化
当下在持续严调控背景下，伴随房地产市场整体增长趋缓，融资环境紧缩，如何有效防控经营风险，保障企业可持续运营成为房企需要着力的关键点。而在一众房企债务违约阴霾的笼罩下，重新审视所关注房企的财务杠杆状况及融资能力也理应是投资人必要做的功课。
由此关注到龙光地产，其中保持冲刺规模的同时，有效的做到了速度与杠杆两者之间的平衡。
近年来该公司净负债率维持在稳定水平，融资成本也长期处在行业相对低位状态，以2019年上半年数据来看，公司净负债率为65.4%，中期加权平均资金成本为6.1%，整体财务风险维持在可控状态。
值得一提的是，1月6日，龙光成功发行2020年首期公司债券，发行规模为人民币10亿元，债券为期五年，票面年利率为4.8%，创下公司近三年发债利率最低记录。1月8日，龙光地产发布公告，公司成功完成发行3亿美元2025年到期优先票据，票面年利率5.75%，又创下近期民营内房股同评级债券发行利率最低记录。
在当前房企融资趋紧的环境下，龙光展现了自身强大的融资实力，融资成本在民营房企中优势显著，并有效的优化了自身债务结构，降财务成本，为未来利润的释放提供了更多的空间。
考虑到当前公司整体财务杠杆率低，融资成本可控，债务结构相对合理，也将有效支撑公司进一步扩张，在踏入千亿规模之后，不断实现向更高的规模冲刺。
回归到估值维度，龙光的投资潜力也较为明显，当前市盈率在六倍左右的水平，处在近年来历史低位，对标同规模房企具备优势。
从资金面来看，自十二月以来该公司港股通持股比例呈现较明显的上升趋势，南下资金的青睐以及较强的利润释放预期或成为龙光地产股价走强的催化剂，值得投资人留意。
