年度涨幅高达161%的雅生活服务，迈入2020年还能再创佳绩吗？

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2019年，港股物管服务公司在资本市场大放异彩。物管公司的股价也以一骑绝尘之势领涨恒生指数。中国物业服务百强TOP10中已上市的四家企业，绿城服务(02869-HK)涨幅43.63%、碧桂园服务(06098-HK)涨幅112.67%、雅生活服务(03319-HK)涨幅161.70%，同期恒指涨幅仅有9.07%。2019年12月19日上市的物管TOP10之一保利物业(06049-HK)，截止2020年1月10日收盘已大涨48.1%。

市场环境在发生剧变。逢年关，过去国内房地产投资客见面寒暄“你今年又买了几套？”，现在更可能会聊一聊“你新房的物业是哪家？服务怎么样？”眼看跨入2020年，物管行业上市公司似乎没有打算因2019年惊人的涨幅而“获利回吐”，2020年伊始继续涨幅如虹。

2019年涨幅最佳的雅生活服务在今年继续保持龙头气质，2020年第一个交易日即突破前期高点，随后几个交易日连创历史新高，2020年头七个交易日累计涨幅达14.87%，同板块个股也表现抢眼。

在这个快速发展的行业市场中，促使上市公司们以更积极的姿态应变。2020年1月7日，雅生活服务服务发布了修改后的《公司章程》。早在2019年8月15日，公司也曾修改《招股章程》中的“未来计划及所得款项用途”，将原定的用于收购的资金占比由65%上调至85%。而由于此项调整，用于开发一站式服务平台及数字化、自动化流程提升的计划资金占比由早先定下的25%，下调至5%。这里实际上也能一窥当前的国内物管行业现状，在注重扩张速度以快速提升在管面积的行业趋势下，外延式扩张优先于内生式发展。

2019年双十二这天，雅居乐服务与新中民物业签订协议，以不超过5亿元（单位人民币，下同）的价格收购新中民物业60%股权。

中民物业集团及新中民物业集团是全国头部的物业管理公司，截止2018年12月31日，旗下物管公司的累计在管面积约为1.9亿平方米，参股的物业公司合计管理面积约为1亿平方米，合计近2,000个项目。收购完成后，预估将使雅生活集团在管面积（含参股公司）突破5亿平方米的大关，管理项目合计将突破3,000个。

收购新中民物业不仅仅是总量上的突破，对公司经营业绩也将提供助力。据披露信息，2018年中民物业集团及新中民物业集团收入合计约39.6亿元，扣非税后净利润3.51亿元，项目续约率达到95%。

此次雅生活集团收购新中民物业集团事件意义重大，可以说是国内物管行业的核聚变。而雅生活服务的股价也在之后的2019年9月中旬正式突破一年前的历史大顶，开启新一轮快速上涨，其上涨速度远高于同业。也正因此奠定了其2019年高达161.70%累计涨幅的基础。

雅生活服务方面称此次收购将实现集团业态及区域的有效互补，巩固既有优势地位，以此产生的协同效应将有利提升集团的管理规模、盈利能力及品牌力，将雅生活集团打造成全国性、全业态、具有品牌优势的物管龙头企业。

上市物管TOP10数据对比

根据中国指数研究院发布的2019中国物业服务百强企业名单中，位居行业TOP10的依次是万科物业发展、绿城物业服务集团、碧桂园服务控股、保利物业发展、长城物业集团、恒大金碧物业、雅居乐雅生活服务、深圳市金地物业、龙湖物业、金科物业，其中已单独上市的有四家企业。这里将他们做一个基本的对比。

以各家企业披露的2019年中期业绩报显示（保利物业数据出自招股书），保利物业以2.60亿平方米在管面积位居四家企业之首，碧桂园服务2.17亿平方米，位居第二，雅生活服务以2.11亿平方米位居第三，绿城服务以1.84亿平方米排名第四。所以若将雅生活服务收购中民物业的1.9亿平方米在管面积算上，雅生活或将成为国内物管行业名副其实的龙头企业。

截止2019年中期末，雅生活服务来自第三方项目的合约面积（含收并购）合计为2.17亿平方米，同比增长58.1%，占总合约面积的比例达到66.9%。在该集团这样大的体量下，如此高的第三方占比着实不易。在同体量的物管企业中也居于前列。需要注意到的是，物管公司拓展在管面积依赖母公司严重，高第三方占比的雅生活服务在外延式发展上取得成效，同时有利于公司积累丰富的物业资源整合经验和管理经验，在物管行业这样一个劳动力密集型行业中，可以有效的降低成本以提升企业的竞争力和经营利润。

据Wind数据显示，从销售毛利率来看，雅生活服务于2016年、2017年、2018年及2019年上半年，雅生活服务的销售毛利率分别为25.04%、33.54%、38.2%及37.01%。在整体四家企业中位列第二，且处于较高的水平位置。

如今雅生活服务已经通过大手笔的收并购完成了在管面积的大跨步，未来一段时间其外延发展的步伐或将放慢，内生性发展将成为阶段重点。在高在管面积的覆盖下，若能将目前较低的社区增值服务渗透率提高将显著增加公司的盈利能力。

作者：金博

编辑：彭尚京