2020年，楼市还会有“小阳春” 吗？

作者 | 格隆汇 诺桑布里庵

数据支持 | 勾股大数据

今年北京有点小冷。入冬以来已经下了两场雪。年关将近，街上人们虽然步履匆匆，但却似乎少了往年那洋溢在空气中的喜庆。这气氛，像极了北京现在冷清惨淡的楼市。

去年12月的时候，一篇名为《二手房价下降18%，北京炒房客首付跌没了》的文章刷了屏。

北风寒，南风暖。与北方的大雪纷飞形成鲜明对比的是，今年南国之滨却经历了实实在在的暖冬，动不动就热得像初夏一样。在深圳，这座全楼房价“扛把子”的城市，人们同样也是感觉不到一丝一毫的凉意。

从年初的“粤港澳大湾区”，到年中的“社会主义先行示范区”到，再到年尾深圳市变相取消住房交易的“豪宅税”，这个城市楼市的“利好库”里面，似乎永远有着用不完的政策弹药。

问题来了，北京和深圳，一南一北，一涨一跌，两种趋势、两个模型，究竟哪个才反映了真实的中国楼市？2020年未来，楼市又是否会复刻2019年的“小阳春”呢？

1

北京，为什么跌？

2019年7月份以来，4个一线城市的房价走势就开始出现分化。在上广深三大城市的房子普遍抗跌的时间里，北京的楼市却在上演“独立行情”——全市各区房价普遍从高位开始回调，整体跌幅在5%到8%之间，局部跌幅接近20%。

其中，以石景山、门头沟、通州等近郊以及怀柔、延庆、密云等远郊跌幅最深，而东城、西城、朝阳、海淀等城区相对抗跌，但也出现了一定的跌幅。（下图）

具体下跌的楼盘，我举几个例子，有图有真相。首先是位于石景山的融景城，紧贴五环，距离最近的地铁站乐园站大约1km距离。该小区二手房2017年一季度曾经高见7万开外的单价，到了去年年底，价格普遍回落到5万-6万之间。5万与7万相比，跌幅接近30%。

望京新城这个小区位于北京东北方的望京，北京新中产的密集地，2000年前后建成。这套小区的二手房价在2017年一季度曾经飙到7万5以上，接近8万；而去年年底的时候普遍回落到5万多，有的甚至跌破5万。跌幅同样在30%左右。

下面这个小区国风上观，属于改善型，2017年一季度单价普遍在9万左右，有的突破10万；目前全面回落，价格位于6万-8万的区间之内。

上面几个例子都是真实的挂牌价格，可见北京二手房降价不是以讹传讹，是真实情况。

伴随着价格的下滑，市场成交量也在萎缩。根据最新统计数据，北京2019年二手房成交量在16.9万套左右，与2016年市场火热时录下的31万套成交量，几乎腰斩。事实上，最近3年来北京二手房的成交总体维持在一个比较清淡的状态。

那么问题来了，是什么原因导致北京房价真实下跌呢？须知“京沪永远涨”曾经是多少人心中颠扑不破的真理啊！

北京房价的下跌，很大程度上要归功（咎）于“限竞房”政策的推出。北京市在2016年下半年推出“限竞房”的概念，所谓“限竞”二字的含义是“限售价，竞地价”。在“限竞”的逻辑之下，拍到土地的开发商可能是获利空间最小的那个，

截至2019年10月15日，北京共出让了103宗限竞房地块，已有47608套房源入市。大部分限竞房在2018年三季度集中入市。

限竞房对于打压房价的效应可谓是立竿见影，我们看到，限竞房政策一出，火爆的北京楼市立刻就被按住了，2017年价格从高点回落，成交量扑街。

虽然人们对限竞房一向是颇有微词，例如限竞房的地理位置普遍在五六环之间，距离市中心工作地点通勤周期太长；距离最近地铁站距离普遍在1到2km，有的甚至不在地铁沿线；限竞房普遍存在5年的禁售期，加上交付周期，几乎是8年的时间，有的人在这8年里已经决定离开北京了……

但是，鹤岗房价暴跌吸引流浪者定居的例子曾记否，只要价格足够低，永远不怕卖不出去。是的，限竞房的出现，的确是给了那些由于买不起房子而无法安身立命的城市漂泊者提供了一种选择，即便这个选择是退而求其次的妥协。

人们会这样算这笔账：与其在四环买一个老破小，立刻搬进去；还不如暂时去大兴买套限竞房，然后继续在市区租房子上班。把通勤需求和居住需求切割开来。

因此，限竞房就像一个漏斗，把刚需里面的次等刚需漏下去，让这些支付不起高房价的需求从“没得选”变为“有的选”。由于一部分需求被引流到限竞房上面去了，因而市区的房价立刻就绷不住了，很简单，没人买了。

2

上广深，为什么不跌？

能够压住北京房价的另一个重要因素就是实际供求。北京土地其实是比较多的，五环以外有着大量的空地；北京不需要耕地。而北京人口自从2017年以来持续缓慢流出，也为旺盛燃烧的房价撤了一把火。

土地、人口、限竞房，这三个因素的组合方式，使得北京的房价出现松动，最终下跌。而其它三个一线城市，上广深，由于这三个因素的组合方式不同，因此对房价的影响也不尽相同。

先说上海和广州。

上海和广州的土地也比较充足，人口处于流入或持平的状态，而这两个城市也没有推出限竞房。从房价表现来看，这两个城市最近两年来部分区县出现上涨，部分下跌，总体是平稳的。

上海在2018年夏季与2019年“小阳春”分别出现了一次普涨行情，其中去年夏天崇明区上涨明显，后回落。而2019年小阳春上涨之后，普遍维持。

广州2018年夏季各区房价出现了一波上涨，而2019年没有出现的小阳春，并且进入2019下半年来，各区房价开始出现轻微松动。

2019年7月份以来，一线城市房价走势也出现了分化。深圳房价走出独立行情持续上涨，而北京，上海，广州的房价开始出现调整。

最后说深圳吧。

从人口、土地、政策任何角度看过去，深圳都似乎是一个例外。深圳这几年人口的持续流入非常明显，深圳近6年的常住人口一直是净流入的，从2013年的1063万人增长至2018年的1303万人，人口净增量240万人。这也是深圳房价能维持长期不跌，还能上涨的原因。

而且深圳与上广最大的不同在于，土地奇缺。这一点上几乎可以与香港比肩。而在政策上，深圳除了局部搞过一些限房价的试验之外，没有像北京一样大规模推开“限竞房”。因此，深圳的房价这几年在一线城市中一路绝尘，是当之无愧的“扛把子”！

看图说话。深圳2018年春夏那波行情，坪山和大鹏两个区一言不合就直接翻倍了；同期其他各区房价也普遍飚了一波。随后2019年三季度之后，先行示范区和取消豪宅税这两大利好又刺激了一波，南山和宝安两个区房价涨势迅猛。

深圳的购买力真心不是盖的。首先，深圳有着全国最低的落户门槛，大学生、留学归国都可以直接落户，而且还发钱；这些都是全国各地的精英，他们背后的购买力都可以透过这个途径把触手伸到深圳来，因此购买力的基础大大扩增不断。

其次，深圳还有一大波是房价的受益者，他们的租金收入每年也可以稳定提供几套甚至几十套的购买力。因此一旦有房子放出来，这拨“440”也是购买的主力军。

再次，此外就是来自港澳的新购买力。深圳房价再高，比香港还是便宜一半的，因此那些买不起香港房子的香港人，可以到深圳来买房。

最后看经济。当然，今年深圳的经济不如前两年景气了，一部分原因是受P2P的拖累；但是新经济正在崛起，深圳众多的科技公司与创新产业，也将使得深圳在下一轮复苏中成为排头兵。

总而言之，深圳的房价会是全国最后一个跌的，并且是第一个涨的^^那么接下来只剩最后一个问题：2020年，究竟是继续跌，还是重新开始涨呢？

3

楼市变局，谁主涨跌？

2020年会不会出现“小阳春”？

这个问题不好回答。因为无论怎么说，都会使一部分人不爽。告诉你房价会涨，那么没买房子的人会扎心；说房价继续跌，那买了房子的人岂不是继续去售楼处维权？

是的，我一个平头百姓，想要负责任地回答这个问题，都会左顾右盼；那么你可以想一下制定政策的各地政府与国家了，几乎是战战兢兢、举步维艰。

这也就是我们看到为什么最近这两年国家只是在宏观层面上喊“房住不炒”与“因城制策”，但是具体政策的落实上，每一步子都走得非常细小的原因了。毕竟房子这个事牵涉的人太多、面太广，多少人的身家财富都压在这个上面，多少人的前途未来又捆在这个上面，涨跌都不很难令所有人满意。

但是有一件事是毫无疑问的，那就是：政策对房价的影响是非常重大的，甚至是决定性的。虽然都说短期看政策，但是只要这个政策的实施改变了市对房价的预期，那么影响就会持续到中长期。

而经济的影响其实是似是而非的。经济不行但房价持续上涨的例子太多，深圳隔壁那个特别行政区就是。购买力来自世界各地，我可以在这买房，但不在这工作啊~

因此，还是刚才那三个因素，土地、人口、政策。再列一遍。

2020年房价怎么走，就看这三个因素。目前上广深都没有推限竞房政策，未来会不会学着北京的案例，在这三个城市推限竞房呢？

此外，土地因素短期看来是不会变的，但是行政区划调整，或者是产生一些跨行政区划的合作形式呢？结构主义一直都在强调这个逻辑。

因此房价怎么走，与其去预测，倒不如关注些实际的细节。

我的看法是，普涨普跌行情不会存在，局部会有涨跌和交易机会。并且未来楼市的交易，会更重视使用功能和属性，地段、配套、户型、甚至装修，都会纳入考虑范围。

的确，房子是人生中重要的事情，但又不是唯一的事情。与其把全部注意力放在价格上面，天天提心吊胆，倒不如关注自身，你不能改变房价，正如同房价也不能改变你选择怎样的人生。