从百度搜索中“日本投资”的关键词广告来看，热度最高的是日本住宅，“都是小户型，好卖！而且30万人民币就能在大阪买套小公寓了”。 因为国内
房地产市场的长期上涨，很多人曾从中获利或是正在从中获利，这种正反馈的不断刺激让中国市场形成了一个牢不可破的共识——房价永远会涨。随着投资者出海增多，这种共识被迁移到了马来西亚的城市森林，迁移到了澳大利亚的黄金海岸，也被迁移到了对房价愈发谨慎的日本。 1990年至1992年，日本房地产价格下跌了46%，跌势至今仍在延续，只有部分人口聚集的城市圈房价有所回暖，但即便是最核心的东京都中心，住宅地均价增速也刚刚回到6%。 和住宅不同的是，商业物业价格却以另一种速度变化着，因为大资金的参与，其回报周期更短，兼具流动性和波动性。
华住集团战略投资与资本市场副总裁叶菲告诉格隆汇：“只有国内才会出现住宅比商业物业贵的现象，国外一般都是倒过来。” “国外商业物业比住宅物业贵，但收益率也更高——深圳住宅物业只有2%的出租回报，商业物业可能是3%到4%，但日本的商业物业回报能做到5%以上，再加上60%的杠杆率和不足1%的利率，这个市场收益是很高的。” 说这些话的时候，华住集团正与华盛证券联合发布“华盛华住酒店独立组合基金”。看到了日本商业物业的机会，这家国内知名的多品牌酒店集团按耐不住赴日发展的冲动，联合新浪旗下的华盛一同发起该项专注投资日本酒店业的基金。
出海新模式 自从2014年中国出境旅游人次破亿以来，中国酒店行业就积极开始布局出海扩张，激进者，从直接收购海外高端酒店开始入局；保守点的，从审美更接近的东南亚经济型市场入手。 通常扩张模式被认为是自建自营、收购自营和授权代理三种模式，资产从轻到重，然而这种分类过于局限于酒店业，并未考虑其他跨界竞争者的模式。 将跨界竞争者纳入考虑范围，我们会发现，酒店扩张本质上有三种模式： 第一种，资产最轻的“顺风车”模式，不做运营管理，吸纳个体运营的产品以扩大规模，以OYO、Airbnb为代表。 第二种，资产最重的“专车”模式，从建造开始就亲力亲为，全程直营，以欧洲老牌酒店为代表。 第三种，是比较特殊的品牌输出模式，只选择优质物业进行杠杆收购，用现有品牌的模式深度改造物业的运营和管理，获得效率提升的溢价收益。 既然是品牌输出，自然要求品牌实力过硬，至少在本国市场已经得到了验证，符合这种条件的酒店企业并不多。而华住集团拥有汉庭、全季等品牌的成功管理经验，因此品牌输出就成为了华住联合华盛即将在日本进行扩张的模式。 考虑到日本当地的市场和审美，华住选择了中端子品牌全季酒店，“日本人很少进行炫耀性消费，所以中端市场增长非常快，全季酒店又是我们最大的中端品牌，所以选全季是顺理成章的。而且全季酒店的简约风格和日本的审美文化非常契合，我们认为在日本市场接受度也会比较高。” 负责华住战略投资的叶菲认为，华住的扩张模式能够最大限度地发挥品牌势能。“和‘贴牌’扩张的企业不同，我们是真的希望在日本做好品牌，从会员体系、管理能力、IT技术全部都要输入进去，逐步增加密度，来提升品牌在日本的影响力。”
为什么是日本？ 中国酒店业出海扩张，第一站往往选择文化差异小、中国游客占比较高的东南亚旅游国家，华住也不能免俗，首家海外直营店于2019年10月在新加坡开业。伴随着2010年新加坡的赌场开业，当地旅游业的年增长率从3.6%提高到了7.2%。 投资的择时，需要考虑市场变化，只有变化，才能带来增长的拐点。而当下的日本，正处于这样的变化当中。 从宏观环境上看，由于日韩关系日益紧张，赴日旅游的韩国游客呈现断崖式下滑，2019年1月到9月，日本的韩国游客总量从77.94万下滑到了20.5万人，原本与韩国游客人数相当的中国游客成为日本入境游的主力，比重逐渐增大。
从日本本土的中观环境来看，日本本土游客基数较大，本土旅游、商务住宿是酒店业稳定增长的根基。 日本本土市场的稳定增长是酒店收益的基础，大中华区游客对华住的品牌感知带来了增量的空间。 在叶菲看来，华住选择是否进入一个海外市场，主要有两个选择依据，“首先整个当地游客市场不能太小，日本本身就有1亿人口，酒店房间数在1000万间以上的量级。其次，这个国家非常开放，日本旅游业平均有17%的入境游客，东京、大阪的入境游客超过30%。中国游客去哪，华住就去哪，这样品牌影响力才能更快放大。” 除了上述变化外，日本将于2020年、2025年举办东京奥运会、大阪世博会，继2018年当地赌博合法化后兴建的综合性度假村也将在同一时期开业，这些因素都会促使日本旅游业的增长。
VAML首席投资官Dennis Chung告诉格隆汇，“澳门或拉斯维加斯通常是一个赌场周边开设四五家酒店，日本的赌场运营模式和新加坡比较类似，当地的法律只允许在一个指定地区（赌场周边）设立一个综合度假村，对周边其他酒店的溢出效应就会更加明显。” 国际性活动对地方酒店行业并非全都是正向的影响，以国内城市为例2008年北京奥运会举办期间，北京市入境游客人数反而处于前后五年的最低点，2010年上海世博会举办后，两年内入境游客人数陡增至800万人次的量级，随后却又回落到了700多万。 针对这一不确定性，Dennis认为投资应该看得更长远，“日本旅游资源很丰富，你可以去滑雪，可以去购物，甚至可以去深山里住一天，每条线都可以玩上七八天，国际性活动只是日本旅游体验的一部分。” 今年1月，日本政府定下了本国旅游业的目标，2020年拟将访日观光客增加到4000万人次,2030年目标则为6000万人次，行政介入也为日本酒店业的增长增加了一些确定性。 如同投资股市要看大盘走势、个股基本面、消息面和资金动向一样，投资基金也需要叠加多个相互印证的积极因素，来增加收益的确定性。 Dennis认为，酒店收益与选址有莫大的关系，华盛的投资团队已经在东京、大阪等中国游客比较多的城市寻找酒店物业，等待以更加合理的价格入手。“好的位置当然比较贵，因为东京奥运会的影响，房价正处于下行周期，目前价格我们觉得还没到位。” 因为多年跟踪研究日本市场，Dennis对这一市场有十足的把握，“澳门这么小的地方，每年都能吸引4000万人次去旅游，新加坡也能吸引2000万人次。日本的旅游体验这么好，很多人去过还会再去，没有理由不增长。”
