存量首套房贷降息落地！房地产“金九”迎重磅政策
房地产销售“金九银十”黄金季节到来之际，行业迎来重磅政策大礼包。
8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确个人住房贷款实际首付比例下调和利率下行。
著名房地产专家陈保存认为，存量首套房贷、首付比例下调是必须执行的从上到下的政策，明显趋向于鼓励刚需和改善需求。存量房贷下调对于刚需和改善性需求来讲是一个很好的助力作用。在工资上涨不能保证的情况下，现在政策都是大力在给老百姓减负。
存量首套房贷降息落地
近期关注度较高的存量房贷利率下行终于水落石出。
《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》指出，对于符合条件的存量首套住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请降低利率，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。
调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。
利率调整幅度上，由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
对于为何降低存量房贷利率，中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
此次，两部委还就个人商业住房贷款首付比例做出调整：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
对于首付比例下调，浙商证券认为，此次两部委首付比下调力度可观。不论限购和非限购，首套和二套比例均下调到历史低点（20%和30%），政策力度达到了2008年和2014年周期底部的力度。
回顾以往房地产行业政策，2008年在房地产行业发展遇到瓶颈期，首套普通自住房最低首付比例曾调整到20%，政策刺激幅度较大。
此外，浙商证券还认为，降低一二套房首付政策也为一二线城市优化现有政策明确打开了操作空间。
政策指向刚需、改善型需求
央行不仅放松存量房贷利率、首付比，此前还实施房贷利率下行，以及认房不认贷。近期房地产政策面利好消息频出，政策大都指向刚需、改善型需求，不仅为存量房贷松绑，还有利于刺激需求释放。
房贷利率方面，当前，五年期LPR从2021年8月的4.65%持续下降到2023年的4.20%。
根据贝壳统计，截止2023年8月，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，较2021年8月已经打了八四折，二套百城房贷利率4.81%，按照8月31日新政原则上可以降到4.40%，再降低41个BP。
甚至未来房贷利率还有下降空间。浙商证券认为，房贷利率政策较2014年还有宽松空间，考虑到银行利差压力，其认为房贷利率的调整会逐步推进。
“认房不认贷”也在持续推进。8月25日，三部委提出，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。近期，广州、深圳、武汉等城市陆续宣布实施认房不认贷。
著名房地产专家陈保存认为，存量首套房贷、首付比例下调等一系列的政策对楼市来讲都是重大的利好消息。存量房贷利率下调是必须执行的从上到下的政策，可以减轻老百姓的贷款负担，尤其对已经买房的老百姓的贷款负担。
同时他还指出，现在的政策明显趋向于鼓励刚需和改善需求。存量房贷下调对于刚需和改善性需求来讲是一个很好的助力作用。在工资上涨不能保证的情况下，现在政策都是大力在给老百姓减负。
中指研究院认为，8月底监管部门密集出台政策利好，降低购房者置业门槛和购房成本，有利于促进购房需求释放。
此外，政策对房地产行业复苏形成利好刺激。
浙商证券认为，两部委政策是全局性的，利好行业整体复苏以及二级市场板块投资机会。政策利好的持续释放，会使得市场逐渐关注基本面修复兑现的情况。
选股思路上，浙商证券优先看好在一线城市有土储优势的房企：城建发展(600266.SH)、越秀地产(00123.HK)、天健集团(000090.SZ)；此外推荐一二线城市占比较高的房企：招商蛇口(001979.SZ)、华发股份(600325.SH)、滨江集团(002244.SZ)。
小结
在行业水逆期间，房地产传统“金九银十”已开启，随着两大重磅政策落地，房地产行业一揽子利好对金九银十能否形成有力刺激？
中指研究院认为，随着核心城市房地产政策的持续跟进和落实，短期核心城市市场行情可期，若北京、上海相关政策能加快落地执行，有望进一步带动市场预期，全国房地产市场也有望逐渐修复。当前若要扭转市场下行预期，仍需要更多政策协同发力，如降低交易税费、给予企业更多资金支持等，预计市场不稳政策不止，未来政策仍有空间。
李莹