碧桂园：黎明前的黑暗，坚守初心拒绝“躺平”

前言：

8月10日，碧桂园（02007.HK）率先披露了2023年中期预告，是包括龙湖集团（00960.HK）、旭辉控股（00884.HK）、美的置业（03990.HK）、新城控股（601155.SH）在内5家“示范房企”中最先披露中期预告的房企。

2023年上半年预亏450亿元至550亿元、2023年前7月权益销售金额同比下滑35%。预亏、同比下滑这些代表不及预期字眼无不反映出企业经营面临困难，同时映射出低迷行业景气度。

对于这样明显不及预期的数据及给行业带来负面的消息，碧桂园为何不学习其他上市企业“报喜不报忧”或推迟披露，为何要选择提前披露呢？

从信息披露角度来看，及时、真实、准确反映企业经营状况是所有上市企业应尽的义务，亦是保障股东及投资者权益的重要举措。上市16年以来，碧桂园信息披露方面做得很好，真实反馈企业在各个阶段取得结果及面临的挑战。

此外，与其他民营房企行业地位不一样，碧桂园作为民营房企龙头，敢于直面困难，敢于正视困难，敢于真实反馈现状，都是体现龙头的担当。

从业绩层面来看，碧桂园正遭遇成立以来最大的困难，及时披露业绩预告，具有重要的意义。作为民营房企龙头率先披露业绩，不仅让外界及时了解企业经营现状，更是真实映射行业现状。

面对前所未有的挑战，龙头碧桂园如何自救，这才是关键，这对于正深受同样困境的民营房企来讲，具有借鉴学习的意义，同时有利于监管层、投资机构及投资者更加直观感受房地产行业当前冷暖，进而做出一些有利于行业发展及投资决策的前置准备。

自控：不躺平，“四板斧”直面困难

2018年以来，房地产行业面临前所未有的变化和转折，新冠疫情、调控及经济结构变化的影响之下，许多曾经站在舞台中央及行业顶点的企业都面临着错综复杂的挑战，甚至陷入困境，旭辉、融创及远洋等曾被视为优等生的房企，都经历流动性困局。现如今在2023年上半年销售不景气的环境之下，民营房企龙头碧桂园也扛不住了，出现了阶段性流动性问题。

8月8日，碧桂园出现两笔未能支付的票息美元债。即便这两笔债券的利息均有30天的支付宽限期，但在风声鹤唳草木皆兵的房地产市场，碧桂园被推向了舆论漩涡的中心，“房企崩盘论”、“转移资产论”等失实的论调不绝于耳。

对于这样流言蜚语及别有用心的“股市小作业”，碧桂园及时作出回应及辟谣，同时承认近期销售额与再融资环境持续恶化，叠加各类资金监管的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性流动压力。

8月10日，碧桂园通过业绩预告进一步说明阶段性流动压力确实给公司带来不小挑战。

碧桂园管理层在公告中表示，自2021年以来，行业步入了前所未有的困难时期，多重不利因素叠加，导致行业销售和公开市场融资面临严峻的困难和挑战。

面对这样困境，碧桂园坦言公司采取了多种自救方法，也取得一些成效。

第一，竭尽所能盘活流动性。过三年来，加快销售端回款及应收账款回收；其次，融资端积极拓展融资，盘活大宗及难去化商业类沉淀资产。

第二，开源节流，降本增效。过去三年来，高管集体带头降薪，严格控制销管费用，加强费用管控及经营开支，严格控制无效产能。

第三，控股大股东敢于担当，通过各方渠道继续给公司无偿输血，同时回购增持提振市场信心。目前杨氏家族已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持碧桂园折合约386亿港元且从未减持股票，其中向公司累计提供折合约66亿港元的无息无抵押借款。

第四，不躺平，保交楼。自2022年7月28日，“保交楼、稳民生”这一表态首次出现在中央政治局会议中，便成为了房地产市场政策推进的一个重要方向。碧桂园作为龙头也积极响应国家号召，也做好带头作用，保交付成绩位列行业第一。

2022年及2023年上半年，累计交付房屋达97.8万套。

奈何国内国外宏观环境复杂多变，叠加不少综合实力弱的房企接二连三地倒下，不断冲击本就脆弱楼市信心，购房者及投资者更加谨慎，观望情绪持续升温，复苏周期再度被拉长，经历三年自救及硬扛碧桂园也绷不住了。

2023年上半年，因行业销售下行、毛利率转降、物业项目减值增加及汇兑波动影响出现了有史以来最大的亏损。

面对史无前例经营困境，碧桂园不抱怨、不躺平，在此前四大自救策略基础上总结不足及过失，再推出“四板斧”，积极化解阶段性流动压力。

“从哪里跌倒就从哪里爬起来。公司将坚守责任、全力自救，采取有力有效的措施，努力扭转当前的困局。”碧桂园表示。

为了努力扭转当前的困局，碧桂园四点：一是全力以赴保交付；二是积极化解阶段性流动压力；三是保障经营有序开展；四是专项工作小组。

有业内人士表示，对于碧桂园自救表示理解，同时认为四点之中，最具看点的莫过于第三点——保障经营有序开展。在大环境不佳的情况之下，手握三、四线充裕土储的碧桂园不排除采取“壮士断腕”的做法退出一些效能低的城市，以缓解流动性压力及减低负债率。

呼吁：支持碧桂园，支持民营房企！

很多时候，困境之中纵有千言万语，不如一句我懂你，以碧桂园为代表民营房企“困境”，需要得到多方理解支持及鼓励，同时需要相应的意见领袖来化解。

碧桂园当前面临困境非个体问题，而是房地产行业普遍存在的问题，亦映射出当前民营企业艰难的经营状况。扛了三年的碧桂园，如今提出自救，足以证明单靠自身力量无法化解当前一些问题，需要更多时间去化解。

目前，在行业未迎来转机之前，过多舆论或指责不能解决问题，也无法帮助碧桂园实现凤凰涅槃。另外，碧桂园基本面与其他出现信用危机房企不一样，当前的流动性压力可以化解。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，碧桂园没有搞非理性的多元化经营，也没有恒大那么多复杂的资本运作。另外，近期房地产市场的诸多利好信号，也给了碧桂园不同于彼时恒大的缓冲周期。

除此之外，不少投资者及内地主流媒体也力挺碧桂园。背后力挺逻辑有两方面，一是相较于其他房企，碧桂园综合实力尚可；二是近期利好房地产及民营经济的政策频发，考虑到政策落地到经济数据改善仍需要一段时间，意味碧桂园、龙湖集团等民营房企预期改善也需要时间，对后市持有看好态度。

对于房地产行业预期改善窗口期，不少券商认为四季度房地产复苏或迎来高点。

国信证券认为，尽管政策并非当前地产市场复苏的核心压制，但高层对地产的积极表态，可以提振市场信心，后续政策的出台也将更加顺利，地产板块阶段性行情依旧可期。此外，着眼基本面，重申并不宜悲观线性外推 Q2 的销售回落，预计 Q4 将迎来销售复苏高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。
天风证券指，供需两端制约之下，楼市复苏动能趋缓、企业去化压力仍然较大；目前市场需求和购买力透支、行业信心仍处在低位；房价走弱，加之前期需求集中释放，销售迎来阶段性瓶颈期等因素有关。7月下旬中央频繁表态，释放利好信号，整体新房成交规模未来或止跌企稳。

结语：

在碧桂园管理层致歉信中如此写道“请给公司一些时间，我们将实际行动践行使命担当，变压力为动力、化危机为生机，锻炼一个更加健康的碧桂园”。

碧桂园自救背后，反映出房地产市场深度调整的重要体现。敢于提出自救，反映出碧桂园敢于直面困难的担当，值得拉一把，值得给它打气，说声坚持住。

目前，国家层面及相关城市密集表态，调整优化房地产政策，向行业注入信心，复苏回暖正在路上，也在积蓄力量，碧桂园自救是有转机的。

给碧桂园信心，也是给民营企业信心。

文：沈大班