【观察】超大特大城市引领城中村改造，房地产迎“中兴”？

7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《意见》）。

政策一出引发强烈反响。

国信证券认为，此次政策发布，有助于促进房地产投资，稳定市场预期，同时对于未来建材产业链需求也将起到一定拉动作用。

市场还一度传闻该政策为“棚改2.0”。然而纵观本次政策关键词“改造”“超大特大城市”，都说明本轮政策是以往旧改政策连贯性的表现，绝不是大拆大建。

谈及相关投资机遇，业内人士表示，一般旧改周期跨度较长，政策对产业链拉动效果短期内或不甚明显，可关注相关领域中长期表现。

7月24日，房地产产业链开盘走强，房地产服务、装修装饰、装配式建筑等板块翻红，大龙地产（600159.SH）、天房发展（600322.SH）一度涨停，但或受港股房地产板块走弱影响，纷纷冲高回落尾盘录得微涨。

城中村改造剑指超大特大城市

7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《意见》）。

会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。

会议强调，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

2023年以来，政治局会议、陆家嘴论坛等高层次会议已多次提及城中村改造，其中4月28日政治局会议明确提出超大特大城市要积极稳妥推进城中村改造。本次《意见》通过后，接下来就看特大超大城市的回应了，顶层设计，地方规划，自上而下、高效贯通。

今年以来，上海、广州等多个城市相继发布相关规划，其中广州今年计划推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。上海计划2023-2025年新启动30个城中村改造项目，每年10个，面积不少于400万平。

从中央到地方，政策持续加码，城中村改造积极稳步推进。

结合近日印发的《商务部等13部门关于促进家居消费若干措施的通知》，城中村改造和促进家居消费等方面的政策对房地产产业链形成较大利好。

国信证券认为，此次政策发布，有助于促进房地产投资，稳定市场预期，同时对于未来建材产业链需求也将起到一定拉动作用。

不过针对市场传闻的“棚改2.0”说法，华创证券认为，与此前的棚改不同，本次《意见》在政策思路上或仍将延续近年来关于城市更新相应政策的提法，强调坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，防止大拆大建。

此外，华创证券认为，本次“城中村改造”或仍将聚焦存量改造，更聚焦在“超大特大城市”，更强调“多渠道筹措改造资金”，鼓励民间资本参与，更重视长周期效果。

天风证券判断，此次城中村改造影响或弱于棚改，方式上或以大规模修缮改造为主，小规模拆建为辅，模式或与过去旧改相似。

产业链投资机遇

城中村改造是指对城市中的老旧、破败的村落或城市贫民聚居区进行综合改造与更新，以提高住房条件、基础设施、公共服务等方面的改善。

城中村改造是一个重要的社会问题和城市发展挑战，也是一个具有潜力的投资机会。相关投资机遇包括房地产开发、商业与服务设施、基础设施建设、文化旅游开发、社会服务设施等。

在房地产开发、基础设施建设方面，东吴证券表示，继续看好估值仍处历史低位、业绩稳健的基建龙头企业估值持续修复机会，推荐中国交建（601800.SH）、中国建筑（601668.SH）、中国电建（601669.SH）、中国铁建（601186.SH，01186.HK）、中国中铁（601390.SH，00390.HK）等。

天风证券认为，中长期改造需求有望成为消费建材的成长赛道，从过去旧改经验来看，除水泥、混凝土等受益小区基础设施建设以外，涉及房屋改造部分的建材主要有防水材料、保温材料、涂料和管材等，而头部企业凭借品牌、质量、资金等优势，在改造市场中有望获取更多市场份额，建议积极关注B端弹性品种机会。

华创证券认为，此轮城中村改造聚焦一二线城市，有望对部分区域的地产、基建投资起到一定的托底作用，产业链需求均有望受到一定提振。其建议关注：

1）钢结构：鸿路钢构（002541.SZ）、精工钢构（600496.SH）、东南网架（002135.SZ）等；2）装饰：金螳螂（002081.SZ）、亚厦股份（002375.SZ）等；3）设计：华阳国际（002949.SZ）、启迪设计（300500.SZ）、中衡设计（603017.SH）等；4）其他：主要提供用户侧配电网工程的苏文电能（300982.SZ）、专注于新型建筑铝模系统的志特新材（300986.SZ）、从事建设工程第三方检测的深圳瑞捷（300977.SZ）等。

在建筑装修方面，华创证券认为，本次“城中村改造”有望带来屋面防水、外墙涂料、保温材料、PVC管道等 细分建材增量需求，建议关注东方雨虹（002271.SZ）、三棵树（603737.SH）、亚士创能（603378.SH）、鲁阳节能（002088.SZ）、伟星新材（002372.SZ）、公元股份（002641.SZ）等。

小结

综合来看，在政策推动下，超大特大城市资源雄厚，或将引领城中村改造发展。由此未来城市之间房地产发展分化会进一步加剧。

民生证券认为，目前，超大特大城市都在斥巨资改善公共基础设施、改造城中村和老旧小区。政策倾斜下，城市硬件条件改善会进一步吸引人口、资源和生产要素向其流入，加剧未来区域间房地产市场的分化。

李莹