房地产又迎利好！金融扶持政策延长，机构怎么看？

7月11日，港股内房股早盘集体冲高，截至收盘，融创中国（01918.HK）涨2.34%，富力地产（02777.HK）涨1.67%，越秀地产（00123.HK）涨1.31%，万科企业（02202.HK）等纷纷跟涨。

消息面上，7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》指出，对去年11月出台的房地产“金融16条”中，关于房企存量融资展期、保交楼配套融资支持两条政策进行延期，将适用期限统一延长至2024年12月31日。

市场分析认为，这将有助于进一步缓解房企资金压力，减少金融机构对房企贷款的风险担忧，进一步改善金融机构对房地产企业支持的政策环境，促进“保交楼”，提振楼市信心。

01“金融16条”期限为何延长？

实际上，自去年11月份以来，房地产行业各种利好信号就不断释放。尤其是在融资领域，

自“金融16条”出台以来，央行、银保监会、证监会陆续从信贷、债券、股权融资三方面出台支持房企融资的政策，俗称“三箭齐发”，形成了多维度、全方位的房企融资支持政策体系。

其中，信贷融资是射出的第一支箭，据中指研究院的数据，2022年11月以来商业银行给予房企的授信额度超过6万亿元。

“第二支箭”用于支持民营房企发债融资，2023年1-6月，房企共发行11笔增信票据，合计发行规模98亿元。

“第三支箭”——股权融资也快速落地。据统计，截至今年6月末，已有25家A股上市房企公告股权融资预案，预计募集资金合计1045亿元。

回顾2023年上半年，在一系列政策助力下，房地产市场曾一度出现回暖迹象。但进入二季度，市场复苏显著乏力，需求端的刺激仍有待进一步加强。

国家统计局的数据显示，今年1-5月，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，降幅在连续三个月收窄后，再度扩大。截至5月末，商品房待售面积64120万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长15.9%。

国盛证券指出，7月首周新房销售进一步下探。样本30城成交仅208.7万方，环比、同比分别大幅下滑52.0%、32.1%，量能已经比年内销售低点1月更低。

除此之外，从目前的房企融资环境看，尚未得到显著改善，需要加大融资支持。

据国家统计局数据，2023年1-5月份，房地产开发企业到位资金同比下降6.6%，累计降幅持续收窄。其中，国内贷款、自筹资金和外资同比分别下降10.5%、21.6%和73.5%。

另据中指研究院监测，上半年，房地产企业非银融资总额约4041.7亿元，同比下降16.2%。其中，信用债同比下降7.0%，海外债下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%。

同时，房企偿债压力仍然沉重，资金链持续紧张，很可能影响到保交楼。数据显示，目前，房企存量债券近3万亿：当前房企债券存量余额约2.9万亿人民币，海外债占比38.1%。第三季度为偿债高峰，一年内到期余额为9277.4亿，其中海外债占比35.7%；今年7月、9月到期债券余额均超九百亿，是年内房企公开债务到期的两个高峰。

在此情况下，金融机构适度加大支持显得十分有必要的，这两项条款期限的延长，对维持房地产业流动性将起到积极的作用。

中指研究院表示，当前居民置业信心及预期均偏弱，行业整体仍在低位运行。此时监管发文延长金融支持房地产的有关政策期限，目的在于保持房地产融资合理适度及保交楼。

02机构解读：多大程度上利好楼市？

中金公司指出，本次两项政策延期是当前房地产销售仍偏弱情况下的合理选择，有利于降低房企到期的还款压力，防止由于逾期导致银行下调贷款评级、房企融资条件进一步收紧；同时也有利于鼓励银行投放“保交楼”配套融资。延期到2024年底为房企缓释风险预留了较为充足的时间窗口，有助于稳定市场预期、降低房企信用风险。

国金证券也表示，此次“金融16条”支持政策的期限延长，为行业风险化解提供更充裕的时间，助力行业格局重塑的稳步推进；未来在供需两端政策协同发力下，市场销售预计维持弱复苏态势，能拿好地且快速去化的房企更加受益。

当从当前来看，房地产市场走弱是不争的事实。而销售端预期变弱在一定程度上也会降低金融系统对保交楼配合的动力。

因此，市场普遍认为，此次金融扶持政策的延长相当于给了行业喘息的空间，但行业流动性要想真正改善，仍将依赖于住房需求的稳健恢复，才能让房企实现“自我造血”的良性循环。

事实上，为了提振楼市消费，今年以来，各地陆续出台行业相关刺激政策。据克而瑞数据，2023年上半年，117个省市188次松绑房地产政策。

其中大多以公积金等弱刺激政策为主，也有部分城市松绑“四限”（限购、限贷、限价、限售）。如，青岛出台了稳楼市的一揽子政策；杭州部分区域放宽了限购；扬州发布新政，改善性住房不再限购、原有住房不限售等。

多机构表示，后续可以关注需求端政策是否能进一步落地。

展望下半年，中指研究院认为，当前多数城市房地产调控政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势，随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，着眼于引导房地产行业尽快实现软着陆，接下来在因城施策原则下，各地在适度放松限购限贷、加大公积金购房支持力度、减免房地产交易环节税费、引导居民房贷利率下行等方面，都将持续发力。另外，在延续实施保交楼专项借款支持计划基础上，不排除三季度增加额度乃至推出新的定向支持工具的可能。

华泰证券也指出，地产板块将进入政策博弈期，房地产市场将继续演绎分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市和在主流城市有充裕货值和补货能力的优质房企。

作者：瓶子