复牌在即？奥园健康引入国资后，一口气发布三份财报

物业管理企业奥园健康(03662.HK)去年4月1日起在港交所停牌至今已有13个多月。

如今，奥园健康仍未能复牌，为了尽早复牌，奥园健康今年2月接收了国资抛出来的“橄榄枝”，并在最近连续披露了2021年年报、2022年中期报及2022年年报。

2022年大幅扭亏，收入表现不及多数同行

在过去一年，受整个地产市场低迷的影响，物管行业陷入增长困境，奥园健康也不能独善其身。

年报显示，奥园健康于2022年实现收入16.3亿元，同比减少16.1%；毛利约为3.97亿元，同比减少约15.41%；公司拥有人应占年内溢利约为1.6亿元，2021年同期亏损约1.91亿元。

奥园健康收入减少主要是由于公司旗下两大业务市场表现不佳的原因。公司的收入主要来源于物业管理及商业运营，2022年该两大业务收入比重分别为88.6%及11.4%，年内收入分别同比下降了13%及34.2%。

期内，物业管理分部收费建筑面积由上年同期的4878.8万平米下降至4714.4万平米，大业主增值服务和社区增值服务分部收入下滑严重，分别下降了55.8%及31.7%；商业运营分部年内在管总建筑面积有所减少，市场定位及商户招揽服务的收入也出现下降。

奥园健康的收入变动，也反映出去年整个行业面临的增长困境，而奥园健康的母公司中国奥园(03883.HK)自顾不暇，不能如往年一样给奥园健康带来数量可观的项目。

对于年内奥园健康强势扭亏的原因，并非是因为公司成本管控得当，而是由于年内公司预期信用损失模型下的减值亏损(扣除拨回)大幅减少以及年内无商誉减值亏损所致。

奥园健康2022年的成绩单，放在行业表现如何？

Wind数据显示，目前港股市场已有38间物管企业披露了2022年年报，其中有27间企业年内收入录得正增长，建发物业(02156.HK)、碧桂园服务(06098.HK)和滨江服务(03316.HK)收入增幅均超过40%。而奥园健康的收入表现不尽如意，为11间收入下降的企业中降幅较大的企业。

净利润方面，虽然有32间企业年内录得盈利，但有18间企业净利润录得下滑，6间企业由盈转亏或亏损扩大，奥园健康成为少有的能实现扭亏的企业。

引入广东国资，复牌进度表加快

奥园健康于2019年由中国奥园分拆后成功登陆港交所，分拆时，中国奥园通过全资控股的明兴公司持有奥园健康75%股权。

2022年年初开始，由于行业变天冲击，中国奥园深陷债务危机，目前仍处于债务重组阶段。近日，中国奥园表示，已与绝大多数境外债权人达成中期债务静止协议，正与债权人密切沟通中，计划6月30日前完成整体债务重组协议。

为了从债务泥潭中脱困，中国奥园使出了浑身解数，除了出售多个境内外项目外，奥园健康亦纳入了其“回血”的计划中。

今年2月16日，中国奥园宣布将以2.56亿港元出售所持有的奥园健康29.9%股份，买家是广州南粤基金及星桥香港共同组建的南粤星桥基金。若交易完成，中国奥园由此退任为奥园健康的二股东，持股比例下降至24.68%，南粤星桥基金则成为奥园健康第一大股东。

资料显示，南粤基金由广州增城国资委持股71.74%。公开招标文件显示，南粤基金入主，先决要件之一，就是同步推进与中国奥园的旧改战略合作。

有业内人士表示，获得广州国资入主，有助于奥园健康解除已长达十个月的停牌状态。同时南粤基金也可为奥园健康带来国资在物管、商业运营等方面的资源。

实际上，在此次中国奥园退居奥园健康第一大股东之前，奥园健康被市场质疑其有向中国奥园“输血”的嫌疑，这也是奥园健康股价跌跌不休的重要原因。

今年3月底，奥园健康发布公告表示，独立调查公司就公司内部资金往来事项匿名指控所进行的补充调查已经结束，结果显示“顺利且正面”。调查指明，自2022年4月起， 奥园健康与母公司集团之间并无非贸易资金流入及流出。

但在去年10月提供的独立调查结果中，牵扯出了奥园健康向母公司提供存款质押的事实。

如今，随着2022年业绩报的披露，奥园健康复牌前的所有业绩报告已发布完毕。同时，奥园健康在4月开展了内部人员调整，以便使中国奥园与南粤星桥的交易顺利达成。

按照当前进度，奥园健康有望在今年上半年实现复牌。

作者：遥远